Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2011, número de resolución KLAN201001056
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201001056 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2011 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Hatillo Civil Núm. CFAC2006-0003 SOBRE: Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidente, el Juez Cabán García, la Jueza Medina Monteserín, la Jueza Cintrón Cintrón y el Juez Saavedra Serrano. El Juez Saavedra Serrano no interviene.
Medina Monteserín, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2011.
Comparecen el señor Pedro Luis Dorta y la señora Gloria E. Hernández, solicitando que revisemos y revoquemos la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Arecibo (T.P.I.) el 20 de mayo de 2010. Mediante el referido dictamen el foro de instancia declaró Ha Lugar la demanda sobre incumplimiento de contrato presentada por la señora Katty Medina Soto (en adelante la señora Medina) y el señor Alexis Bonetti Colón (en adelante el señor Bonneti), estos últimos conjuntamente denominados como los Apelados.
Luego de examinar la totalidad del expediente, incluyendo la transcripción de la prueba oral desfilada en el juicio, así como la prueba documental allí presentada incluida en los autos originales del caso, acordamos modificar la sentencia apelada y así modificada, confirmarla.
La señora Medina y su novio el señor Bonetti iniciaron una relación comercial como socios para la operación de un negocio. Con este propósito, negociaron y gestionaron la compraventa de la llave de un restaurante perteneciente al señor Edilberto Dávila Marín (señor Dávila) por el precio de setenta mil dólares ($70,000.00).
Dicho restaurante estaba localizado en el Municipio de Hatillo, en un local que el señor Dávila arrendaba a los Apelantes.
A los fines de poder adquirir tal restaurante, la señora Medina diligenció a través del Banco Bilbao Vizcaya (BBVA) y el Small Business Administration la adquisición de un préstamo comercial bajo el programa de mujeres empresariales. Ambos Apelantes fueron orientados por el Banco en cuanto a que dicho préstamo era la mejor alternativa. Como requisito para obtener el mismo, la señora Medina debía tramitar un contrato de arrendamiento comercial. En vista de ello, el 9 de septiembre de 2004, el apelante Torrado Dorta cursó una carta al BBVA que lee como sigue1:
BBVA Caguas, P.R.
[ ]
Señores:
Yo, Pedro Torrado Dorta, Seguro Social número[ ], dueño y propietario de la propiedad alquilada al señor Edilberto Dávila Marín descrita como, Planta baja de un edificio de hormigón y bloques compuesto de dos plantas, localizado en el Barrio Carrizales, Marginal #2 Km. 85.2, Municipio de Hatillo P.R.: actualmente usado como Restaurante.
Hago constar por este medio que no tengo problema absoluto en transferir el alquiler actualmente con el Sr. Edilberto Dávila Marín, como arriba indicado, a la Srta. Katy Medina Soto, residente de Vega Baja Puerto Rico, seguro social número [ ] o desarrollar un contrato de alquiler nuevo a su nombre relevando al Sr. Gilberto Dávila Marín de su actual contrato.
[firmado]
[firmado]
____________________ _____________________
Pedro L. Torrado Dorta Edilberto Dávila Marin
Propietario/Arrendador Actual Arrendamiento
Así las cosas, el 12 de octubre de 2004, la señora Medina otorgó un contrato de compraventa de negocio en marcha con el entonces inquilino de los apelantes, el señor Dávila y la esposa de éste, por la suma de setenta mil ($70,000.00)2. Eventualmente, el 14 de octubre de 2004, la señora Medina, haciendo negocios como The Wine Restaurant & Bar, formalizó el contrato de préstamo con el BBVA por la suma de cincuenta mil dólares ($50,000.00) más una línea de crédito de quince ($15,000.00).3 Según surge del contrato las referidas obligaciones quedaron garantizadas por hipoteca constituida sobre un inmueble propiedad la señora Migdalia Montañes Román de una tía del señor Bonetti.4
Más adelante, el 25 de octubre de 2004, la señora Medina suscribió un contrato de arrendamiento con los Apelantes por el término de cinco (5) años5. Se especificó en el contrato que la localidad arrendada se utilizaría para ubicar y operar un negocio de restaurante. El cánon de arrendamiento pactado fue de mil ochocientos dólares ($1,800.00) mensuales durante el primer año, dos mil cuatrocientos dólares ($2,400.00) mensuales para el segundo año, dos mil quinientos dólares ($2,500.00) mensuales para el tercer y cuarto año y dos mil ochocientos dólares ($2,800.00) mensuales para el quinto año de arrendamiento. Se incluyó además entre sus disposiciones, la siguiente cláusula:
El incumplimiento del pago de una o mas mensualidades dará el derecho a los comparecientes de la primera parte a solicitar el desalojo inmediato a la compareciente de la segunda parte de la propiedad y podrán reclamar a través de los tribunales las sumas adeudadas y no pagadas. El no ejercitar este derecho en cualquier momento no se entenderá como una renuncia del mismo.
Ahora bien, la propiedad de los Apelantes en la cual se encontraba el local arrendado a la señora Medina, consistía de dos plantas. A la señora Medina le fue arrendada la planta inferior. Allí Medina y Bonetti establecieron el negocio conocido como The Wine Restaurant & Bar. Bonetti se ocupaba de la parte operacional y financiera del negocio y Medina se ocupaba de cuidar del servicio y la empleomanía.6 Posteriormente, para el mes de mayo de 2005, la planta superior fue arrendada a la compañía Universal Insurance (en adelante Universal). A partir de esta fecha, y estando vigente el contrato de arrendamiento de la señora Medina, los Apelantes comenzaron a negociar con Universal la venta de su propiedad, entiéndase el local en su totalidad, comprendiendo tanto la planta superior, como la planta inferior. Como parte de dichas negociaciones, el 31 de octubre de 2005, Universal cursó una comunicación a los Apelantes7 en la cual les informaba que la compraventa de la propiedad estaba supeditada a varias condiciones, entre ellas se especificó:
Universal Insurance Company recibirá el Contrato de Arrendamiento existente entre ustedes y la Sra. Edith Medina Soto, para operar un Restaurant-Pub en el siguiente local Planta Baja del Edificio. Dicho contrato tiene una duración de cinco (5) años a partir del primero de octubre de 2004.
Universal Insurance Company, se reserva el derecho de evaluar dicho contrato y determinar si lo adopta o cancela. Lo anterior significa que la compraventa no esta sujeta a que Universal mantenga la vigencia de dicho contrato si no lo estima conveniente. Será obligación de su parte notificar a los arrendatarios del local.
Así las cosas, el 28 de noviembre de 2005, los Apelantes enviaron una comunicación a la señora Medina notificándole sobre la venta de la propiedad.8 Entendemos pertinente citar el contenido de dicha carta de la que surge lo siguiente:
Estimada Srta.
Katty:
Deseo informarle que recientemente llegué a acuerdo con la empresa Universal Insurance Company y le vendí mi propiedad ubicada en la Carretera #2 Bo. Carrizales de Hatillo. En la misma usted posee un local rentado desde hace aproximadamente un año.
A partir del 1 de diciembre de 2005, debe coordinar los pagos con Universal Insurance Company. Son ellos los encargados de determinar todo lo concerniente al contrato de arrendamiento con usted como nuevos dueños de la propiedad.
Le he entregado a los nuevos dueños la fianza de $1,800.00 depositada por usted
Debo recordarle que todavía tiene al descubierto la cantidad de $9,240.00 por pagos no efectuados de la renta del local hasta noviembre de 2005. Esa cantidad [de]
dinero [d]ebe entregármela a mi personalmente.
Días después, el 30 de noviembre de 2005, los Apelantes y Universal otorgaron una escritura de compraventa en la que los primeros vendieron a la segunda la propiedad de dos plantas donde estaba ubicado el negocio. En la cláusula seis (6) de la referida escritura, se especificó:9
La parte vendedora, con antelación a este acto, había otorgado un contrato de arrendamiento a otras personas para un local ubicado en el inmueble. Queda claramente entendido que el comprador no tiene ninguna obligación de mantener dicho contrato de arrendamiento.
Eventualmente, Universal, por conducto de su representante legal, requirió a los Apelados la entrega del local donde operaban su restaurante. Estos últimos intentaron negociar con Universal la posibilidad de permanecer un (1) año en el local, petición que fue denegada ya que la compañía necesitaba utilizar dicho espacio. En cambio, Universal ofreció a los Apelados el arrendamiento del local por un espacio de seis (6) meses. Dicha opción no era viable para los Apelados, dada la naturaleza del negocio. Consecuentemente, el 3 de enero de 2006, Universal remitió una carta a los Apelados informándoles que les permitirían permanecer en el local durante tres (3) meses sin necesidad de pagar canon alguno, esto con el objetivo de que pudieran liquidar su negocio.10 Los apelados entregaron la propiedad a Universal el 29 de marzo de 2006.11
No obstante lo anterior, el negocio que había iniciado operaciones en enero de 2005, cerró en diciembre de 2005.
El 8 de febrero de 2006, los Apelados Medina y Bonetti presentaron demanda sobre incumplimiento de contrato en contra de los Apelantes.12 En la misma alegaron que la ruptura del contrato de arrendamiento y el tener que desalojar la propiedad, les causó perdidas económicas ya que no pudieron continuar con la operación de su negocio ni con el cumplimiento de sus obligaciones financieras. De esta forma, reclamaron la suma de doscientos veinticinco mil dólares ($225,000.00) por concepto de pérdidas y setenta y cinco mil dólares ($75,000.00) por concepto de daños y angustias mentales.
Los Apelantes contestaron la...
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