Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 21 de Septiembre de 1973 - 101 D.P.R. 651
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 101 D.P.R. 651 |
| Fecha de Resolución | 21 de Septiembre de 1973 |
101 D.P.R. 651 (1973) BOYD V. MIHULKA
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
GERALD L. BOYD, ETC., ET ALS., demandantes y recurridos
vs.
CHARLES MIHULKA ET ALS., demandados y recurrentes;
CHARLES MIHULKA y SU ESPOSA MILDRED MIHULKA, peticionarios
v.
TRIBUNAL SUPERIOR DE PUERTO RICO, SALA DE SAN JUAN,
HON. MANUEL A. MOREDA, JUEZ, demandado;
GERALD L. BOYD Y SU ESPOSA CATHERINE C. DE BOYD, interventora
Núm. R-67-80, O-67-411
101 D.P.R. 651
21 de septiembre de 1973
SENTENCIA de Manuel A. Moreda, J. (San Juan) declarando con lugar una acción civil (quanti minoris).
Modificada, y así modificada, se confirma
1.
PALABRAS Y FRASES-- Acción Redhibitoria; Acción Estimatoria.--Desígnase como acción redhibitoria --autorizada por el Art. 1375 del Código Civil--aquella mediante la cual el comprador de una cosa mueble o inmueble puede deshacer la venta consumada por razón de los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, recobrando lo que pagó, designándose como acción estimatoria (quanti minoris)--autorizada también por dicho artículo--( a) aquella en que dicho comprador deja la venta subsistente pero recobra parte del precio entregado, o, ( b) el derecho del comprador para pedir que le sea restituida aquella parte del precio que pagó indebidamente, dada la disminución del valor de la cosa que suponen los vicios advertidos en ella.
2.
COMPRAVENTA--INMUEBLES--DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DE LAS PARTES--ENTRE SI--SANEAMIENTO--OBLIGACION-- Viene obligado un vendedor a sanear debido a los vicios ocultos que tuviere la cosa por él vendida, tanto cuando dichos vicios se deban a causas naturales como cuando los mismos provengan por acción u omisión del hombre.
3.
PALABRAS Y FRASES-- Vicio Oculto.--El término vicio oculto, a los efectos del Art. 1373 del Código Civil, se define como aquellos defectos de tal naturaleza que haga la cosa vendida impropia para el uso a que se le destina.
4.
ID.-- Vicio Oculto. -- A los fines del Art. 1373 del Código Civil, un vicio oculto--lo que obliga a un vendedor al saneamiento de la cosa vendida--debe reunir las siguientes condiciones: ( a) ser oculto o encubierto; ( b) desconocido del comprador, ( c) nocivo a la utilidad de la cosa, y, ( d) anterior a la venta, cuando menos en su germen o principio, condiciones que existen en el caso de autos.
5.
CONTRATOS--EN GENERAL--RESCISION O ABANDONO--PRUEBA DE LA RESCISION O ABANDONO--EVIDENCIA ADMISIBLE-- El juicio de peritos que señala el Art. 1375 del Código Civil no es el único medio de prueba admisible para determinar, en la acción estimatoria, lo que el vendedor debe devolver al comprador por el menos cabo en el valor de la propiedad adquirida por éste. Si existe un medio más objetivo y cierto que la prueba pericial, debe ser preferido.
6.
ABOGADO Y CLIENTE--COMPENSACIÓN Y DERECHO DE RETENCION DEL ABOGADO--HONORARIOS U OTRA REMUNERACION--HONORARIOS DE ABOGADO-- Es facultad discrecional del tribunal sentenciador el fijar la cuantía de los honorarios de abogado a ser pagada por una parte perdidosa que ha sido temeraria.
A. Torres Braschi, abogado de los recurrentes.
Baker & Woods, Gilberto Mayo Aguayo, abogados de los recurridos.
OPINIÓN EMITIDA POR EL JUEZ IRIZARRY YUNQUÉ
El 21 de abril de 1964 la sociedad legal de gananciales compuesta por los cónyuges Gerald y Catherine Boyd compró a los esposos Charles y Mildred Mihulka un solar y casa residencial localizados en la Urbanización Extensión Club Manor en Sabana Llana, Río Piedras. Los esposos Boyd pagaron el precio acordado de $44,000.
Compraron dicha propiedad con el propósito de utilizarla para su vivienda, a cuyo mismo fin la habían dedicado los cónyuges vendedores.
Debido a que no había alcantarillado sanitario en el área la propiedad se servía de un sistema de pozos--séptico y filtrante--para la disposición de sus desperdicios y aguas negras. Por razón de que el terreno no filtraba, el sistema de pozos resultaba inoperante, y los vendedores, para remediar la situación, conectaron una tubería que descargaba a la calle las aguas negras del pozo filtrante. Los esposos Boyd no fueron advertidos de esta condición por los vendedores ni pudieron notar su existencia. No eran peritos que pudieran percatarse fácilmente de ella por razón de su oficio o profesión. Adquirieron la propiedad desconociendo dicha situación.
Con posterioridad a la fecha de adquisición el Sr. Boyd fue citado por agentes del Departamento de Salud debido a quejas [P653] presentadas por vecinos de predios a niveles inferiores a quienes afectaba el discurrir de las aguas negras descargadas a la calle, provenientes de la casa del matrimonio Boyd. Fue mediante dicha citación que se enteró el Sr. Boyd de la condición existente.
Trató de corregir la situación desconectando el tubo que recogía las aguas negras. Como consecuencia, debido a la impermeabilidad del terreno, las aguas no filtraron y se desbordaron, inundando su solar.
Se realizaron pruebas que comprobaron la impermeabilidad del suelo. Se determinó por peritos en la materia que, teóricamente, situaciones como ésta se corrigen, (1) excavando hasta encontrar en el subsuelo una capa filtrante ó, (2) estableciendo un sistema de tubería bajo el terreno que haga desembocar las aguas en una corriente natural. En este caso, ninguna de dichas soluciones era factible. La primera resultaba económicamente prohibitiva. La segunda resultaba imposible debido a la ausencia en el área de alguna corriente natural de agua.
Los esposos Boyd radicaron demanda ante el Tribunal Superior, Sala de San Juan, el 8 de octubre de 1964, en que reclamaron de los vendedores la devolución de la cantidad de $6,000, que alegaron era la diferencia entre el precio pagado por ellos y el valor razonable en el mercado de la propiedad una vez conocido el defecto o vicio de que adolecía. Alegaron que: "Tales defectos, los cuales ignoraban los compradores a la fecha de otorgar la escritura y los cuales eran imposibles de determinar, por no ser los demandantes peritos en la materia, hacen la cosa vendida prácticamente impropia para el uso a que se le destina y disminuye de tal modo ese uso que de haberlo conocido los compradores habrían pagado un precio menor por ella."1
Los...
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