Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 12 de Mayo de 1975 - 103 D.P.R. 796

103 D.P.R. 796 (1975)

ROSA VALENTÍN V. VÁZQUEZ LOZADA

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

MIGUEL ROSA VALENTIN y CARMEN VALENTIN VDA. DE ROSA, demandantes y recurrentes

vs.

LUIS VÁZQUEZ LOZADA, ETC., demandados y recurridos

Núm. R-73-40

103 D.P.R. 796

12 de mayo de 1975

SENTENCIA de José Orlando Grau,

J. (Humacao) declarando sin lugar una demanda sobre cumplimiento específico de contrato y daños y perjuicios. Confirmada.

1. COMPRAVENTA--INMUEBLES--REQUISITOS Y VALIDEZ DEL CONTRATO-- COMPROMISO DE COMPRAR O DE VENDER Y ACEPTACIÓN--OPCIÓN DE COMPRA Y VENTA Y SU EJERCICIO.

   Un contrato de opción de compra de un inmueble se rige, no por las disposiciones del Art. 1360 del Código Civil--que reglamenta específicamente el contrato de compraventa de cuerpos ciertos--sino por las disposiciones que rigen las obligaciones y contratos en general.

2. PALABRAS Y FRASES.

   Contrato de Opción,-- El contrato de opción --figura jurídica no reglamentada por el Código Civil--es un convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.

3. ID.

   Contrato Unilateral .-- Desígnase con el nombre de contrato unilateral --como el contrato de opción--aquel convenio mediante el cual dos personas se ponen de acuerdo pero sólo una de ellas resulta obligada por sus disposiciones.

4. COMPRAVENTA--INMUEBLES--REQUISITOS Y VALIDEZ DEL CONTRATO-- COMPROMISO DE COMPRAR O DE VENDER Y ACEPTACIÓN--OPCIÓN DE COMPRA Y VENTA Y SU EJERCICIO--NATURALEZA Y CARACTERISTICAS.

   Son requisitos esenciales del contrato de opción: ( a ) concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, sin obligación alguna de ésta (la prima, en su caso, es elemento accidental); ( b ) concesión de modo exclusivo; ( c )

   por plazo cierto; y, ( d ) sin otra condición que el propio juicio del optante.

5. ID.--ID.--ID.--ID.--PROMESA DE COMPRAR Y VENDER.

   Aceptada la promesa de venta por el optante (comprador) contenida en un contrato de opción de compra, ello produce, no un contrato perfeccionado de compraventa, sino la obligación de parte del concedente de vender, y de parte del optante de comprar la cosa objeto del contrato.

6. ID.--ID.--ID.--CONTRATO DE COMPRAVENTA EN GENERAL--DISTINCIÓN ENTRE LA COMPRAVENTA Y OTRAS TRANSACCIONES--PROMESA DE COMPRAR O VENDER.

   Una promesa bilateral de compraventa aceptada por el optante no constituye un contrato de compraventa.

7. CONTRATOS--EN GENERAL--INTERPRETACIÓN--OBJETO--CONTRATO DE OPCIÓN.

   No son de aplicación a un contrato de opción de compraventa--modalidad del contrato de promesa de compraventa--las disposiciones del Art. 1339 del Código Civil, aplicables al contrato de compraventa, sino las disposiciones que rigen las obligaciones y contratos en general.

8. COMPRAVENTA--INMUEBLES--INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO Y EFECTO--OPCIONES DE COMPRAR Y VENDER.

   Aceptada por el optante (comprador) una opción de compra o una promesa bilateral de compraventa--ambos precontratos--dicha aceptación tiene el efecto de hacer exigible la obligación del concedente de vender, y frente al concedente su obligación de comprar la cosa objeto del contrato, pero no el perfeccionamiento por ese solo hecho del contrato de compraventa.

9. PALABRAS Y FRASES.

   Error Excusable.-- A los fines de determinar si el consentimiento dado por error anula un contrato--al viciar el consentimiento prestado--se entiende por error excusable si el mismo versa sobre hechos desconocidos por la parte que lo invoca o que no hubiera podido conocer con un mediano cuidado. ( Capó

   Caballero v. Ramos 83:650 seguido.)

10. CONTRATOS--EN GENERAL--REQUISITOS Y VALIDEZ--VALIDEZ DEL CONSENTIMIENTO--PRESTACIÓN DEL CONSENTIMIENTO POR ERROR O IGNORANCIA--ERROR EXCUSABLE.

    Constituye un error excusable en el otorgamiento de un contrato--el cual invalida el consentimiento de las partes y justifica la anulación del mismo--el desconocimiento por ambas partes en el convenio de hechos esenciales que afectan el contrato, en el caso de autos, una reducción en la cabida de dos fincas de casi un 40% de la consignada en el correspondiente contrato de opción de compra de dichos inmuebles.

    Fabián Pabellón Ramos, abogado de los recurrentes.

    Félix A. Ramos Cabán, abogado de los recurridos.

    OPINIÓN EMITIDA POR EL JUEZ IRIZARRY YUNQUÉ

    Mediante un contrato de opción de compra los recurridos prometieron vender a los recurrentes, en determinado plazo y bajo las condiciones allí estipuladas, dos fincas por un solo precio alzado, sin asignarse a cada una su parte del precio, y dando en el contrato los linderos de cada una y sus respectivas cabidas.

    Antes del vencimiento del plazo las fincas fueron mensuradas y se descubrió que la cabida total de ambas era mucho menor que la consignada en el contrato.

    ¿Tendrían derecho los optantes y potenciales compradores a una rebaja en el precio en proporción a la disminución en la cabida? Tratándose de un contrato de opción, en el supuesto de que hubiese sido aceptada dentro del plazo, ¿quedó perfeccionado con ello un contrato de compraventa? ¿Cuál es la naturaleza del contrato de opción? Tales son las interrogantes que aquí se nos plantean. Antes de pasar a considerarlas, veamos en algún detalle los hechos.

    El 22 de abril de 1970 don Luis Vázquez Lozada y su [P799] esposa, de una parte, a quienes nos referiremos como los promitentes, y don Miguel Rosa Valentín y doña Carmen Valentín viuda de Rosa, de otra parte, a quienes se aludirá como los optantes, suscribieron un documento que autenticaron ante notario y que titularon "Contrato de opción de compraventa de fincas rústicas." Se hizo constar que los promitentes eran dueños de dos fincas designadas "A" y "B", que allí se describieron dando sus respectivos linderos y cabidas de 32.85 cuerdas a la finca "A" y 5.268 cuerdas a la finca "B". Los promitentes se comprometieron a vender las dos fincas a los optantes por $38,000 en un plazo de seis meses, con derecho éstos a una prórroga de seis meses adicionales, estipulándose lo siguiente:

    "CUARTA: Esta opción se concede en consideración al precio de DOS MIL DÓLARES ($2,000.00) que los vendedores reciben en este acto de manos de los compradores y por lo que le otorgan formal carta de pago y es entendido que de no verificarse la venta en el plazo convenido de seis meses y de la prórroga de seis meses más, por no decidirse a formalizarlos [ sic ] los compradores; los vendedores retendrán para su beneficio de los DOS MIL DÓLARES ($2,000.00) importe de esta opción y de verificarse la venta en el tiempo estipulado, entonces los DOS MIL DÓLARES ($2,000.00) se descontarán del precio de venta de las dos fincas."

    Varios meses después de otorgado el documento los promitentes practicaron una mensura de ambas fincas que reveló que la finca "A" tenía una cabida de sólo 18.7945 cuerdas, y la finca "B" una cabida de 5.202 cuerdas. La cabida total de las dos fincas según el contrato era de 38.118 cuerdas y según la mensura de 23.9965 cuerdas; una diferencia considerable. Notificaron esta situación a los optantes y les expresaron su disposición de devolverles los $2,000, a menos que éstos estuviesen dispuestos a pagar los $38,000 por las fincas. Los optantes no estuvieron conformes y por su parte exigieron, todavía dentro del plazo concedídoles en el contrato, que se rebajara el precio acordado de $38,000 en proporción a la disminución en la cabida de las fincas.

    No se pusieron de acuerdo y [P800] la controversia trascendió al ámbito judicial cuando los optantes presentaron demanda contra los promitentes en que exigieron el cumplimiento específico del contrato y reclamaron $25,000 de indemnización por daños que alegaron haber sufrido debido a su negativa a venderles las fincas. Los demandados contestaron la demanda y alegaron estar dispuestos a vender a los demandantes, por el precio convenido en el contrato, el terreno comprendido dentro de los linderos allí expresados; aceptaron...