Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 27 de Junio de 1979 - 108 D.P.R. 831
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 108 D.P.R. 831 |
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 1979 |
SUCESIÓN DE CARMEN SANTOS VDA. DE OSORIO, ETC., ET AL., recurrentes
vs.
EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE SAN JUAN, SECCIÓN VII, recurrido
Núm. O-79-126
108 D.P.R. 831
27 de junio de 1979
NOTA de Raquel Collazo Morales, R. (Sección VII de San Juan) denegando cierta inscripción a base de que la escritura presentada había sido anulada previamente por el Tribunal Supremo. Confirmada.
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DERECHO NOTARIAL--ESCRITURAS EN GENERAL--VALIDEZ--OMISION DE LAS FIRMAS DE LOS OTORGANTES.
Constituyen infracciones a la gestión notarial que no pueden convalidarse, las circunstancias enumeradas en la Sec. 20 de la Ley Notarial--entre las cuales se encuentra la omisión de la firma de los otorgantes en un instrumento público--que vician de nulidad formal radical total una escritura.
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ID.--ID.--OTORGAMIENTO--FIRMA DE LOS OTORGANTES.
Las firmas los otorgantes es un requisito esencial de un instrumento público.
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ID.--ID.--ID.--FE DEL NOTARIO AUTORIZANTE--CONOCIMIENTO DE L OTORGANTES.
La fe del notario respecto a la comparecencia y conocimiento del otorgante, es el mecanismo para lograr en un instrumento público correspondencia real y legítima entre la persona del otorgante y su firma.
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ID.--ID.--NATURALEZA Y REQUISITOS--EN GENERAL.
Una escritura pública, instrumentalmente, constituye un todo o unidad aunque exista pluralidad en los negocios jurídicos.
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ID.--ID.--VALIDEZ--FRAUDE, ERROR O DOLO.
La nulidad interna formal de un instrumento público no puede separarse para sostener su validez fraccionada en situaciones como las del presente caso en que la falsificación de una firma destruye en toda su extensión la presunción de verdad que regularmente ampara a dicho instrumento, aun cuando no hay prohibición, notarial o legal, que de ordinario impida que una misma escritura contenga negocios diversos, relacionados o no.
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DERECHO REGISTRAL--INSCRIPCIONES--FORMA Y REQUISITOS DE LAS INSCRIPCIONES--EN GENERAL--EN GENERAL.
Aun cuando el defecto escriturario o de forma no afecta al negocio jurídico en sí ni a su efectividad, para éste poder tener acceso al Registro de la Propiedad se requiere indispensablemente un título pulcro, esto es, una escritura válida que lo recoja, pues al Registro solo tienen acceso los títulos perfectos.
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ID.--ID.--INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN DE TITULOS--VALIDEZ O NULIDAD --EFECTO DE LA NULIDAD--EN GENERAL.
La falta de la firm de uno de los otorgantes vicia de nulidad el instrumento público al punto de que aquellos que firmaron no ostentarán tampoco un título inscribible, excepto cuando, tratándose de negocios separados, la falta de la firma obedece al voluntario retiro de uno de los contratantes.
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DERECHO NOTARIAL--ESCRITURAS EN GENERAL--OTORGAMIENTO--FE DE NOTARIO AUTORIZANTE--EN GENERAL.
La fe notarial que de una u otra manera imprime el notario en un instrumento público no puede fraccionarse ni segmentarse en estadios y referirla a unas partes de éste y a otras no.
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ID.--ID.--VALIDEZ--OTORGAMIENTO NO EN UN SOLO ACTO.
Es causa de falsedad, no de nulidad, la falta de unidad de acto en el otorgamiento de un instrumento público. Para no incurrir en ella, ante hechos y momentos de otorgamiento diversos, hay que utilizar textos documentales diferentes.
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ID.--ID.--NATURALEZA Y REQUISITOS--EN GENERAL.
Las observaciones y exigencias notariales que instrumentalmente deben revestir y conferirle categoría a una escritura que contiene varias compraventas, están conjugadas entre sí independientemente de la separabilidad, como negocios jurídicos, de tales compraventas.
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PALABRAS Y FRASES.
Teoría de Conversión.--El Art. 1177 de nuestro Código Civil recoge la denominada teoría de conversión, mediante la cual--si están presentes los requisitos de consentimiento, objeto y causa-- inter partes, un negocio jurídico en una escritura formalmente defectuosa puede subsistir como documento privado, pero frente a terceros y a los fines del Registrador de la Propiedad, el negocio sólo tendrá valor si reviste la exteriorización requerida de escritura pública.
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DERECHO REGISTRAL--RECURSOS GUBERNATIVOS--REMEDIO.
Satisface el debido procedimiento de ley la disponibilidad del recurso gubernativo--en el cual se pueden consignar las alegaciones pertinentes--contra el resultado de la calificación de un Registrador de la Propiedad denegando la inscripción de cierta compraventa por haberse anulado judicialmente la escritura que la contenía en un pleito en que el promovente de la inscripción no fue parte.
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COMPRAVENTA --INMUEBLES--
CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO-- TRANSMISION -- OBLIGACION DE OTORGAR LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA--ACCIÓN PARA COMPELER AL OTORGAMIENTO--EN GENERAL.
Los compradores afectados por la nulidad de una escritura de compraventa, tienen a su favor el remedio incorporado en el Art. 1231 del Código Civil en el sentido de que pueden compeler a los vendedores a otorgar una nueva escritura.
W. R. Picorelli Osorio, abogado de los recurrentes.
La Registradora recurrida compareció por escrito.
OPINIÓN EMITIDA POR EL JUEZ SR. NEGRÓN GARCÍA
La controversia sobre la validez, fragmentada o total, y la accesibilidad registral de la escritura pública ante nos exige "el más fino análisis de[l] documento, a fin de decantar, en cuanto a su contenido ideológico o expresivo, la graduada eficacia de cada una de sus menciones." Rodríguez Adrados, Formación del instrumento público, validez, eficacia y libre circulación del negocio jurídico así documentado, incluso en las relaciones de Derecho Internacional Privado, 97-98 Rev. Der. Not.
256(1977).
Para cumplir satisfactoriamente esta tarea es menester, [P834] a manera de recordatorio, que expongamos brevemente varios principios subyacentes que apuntalan el derecho notarial y registral.
Primeramente, en su acepción genérica, todo documento está formado, estructuralmente, por dos elementos: la materia
--de carácter tangible o corporal--y su contenido, expresión del pensamiento de una persona o personas que se incorpora al primer elemento a través de la grafía escrita. En la teoría de los documentos públicos los instrumentos en que interviene un notario proyectan y forman dos planos horizontales y paralelos, a saber, el concerniente a su contenido sustantivo o acto documentado (negotium) y el referente al plano de Instrumentum,
esto es, derecho notarial o forma, en sus importantes distinciones de los aspectos de "dimensión-acto" y "dimensión-papel" que destaca Nuñez Lagos. Los esquemas conceptuales del instrumento público, Rev. Der. Not., Núms. I y II (1953). La dimensión-papel no implica la física relativa al tamaño del papel empleado, sino a un resultado de visibilidad protocolaria, "por virtud de la narración, la imagen que refleja el negocio jurídico; o lo que es igual, se trata de expresar en el espacio, y mejor dicho en la extensión superficial, del papel, todos los elementos endógenos y exógenos que integran la formación y configuración del acto jurídico." Neri, Tratado de Derecho Notarial,
(1970), Tomo 3, págs. 320--321.
Segundo, "[e]l notario es un profesional de derecho que ejerce una función pública para robustecer, con una presunción de verdad, los actos en que interviene, para colaborar en la formación correcta del negocio jurídico y para solemnizar y dar forma legal a los negocios jurídicos privados. . . ." Giménez Arnau, Introducción al Derecho Notarial, (1944), pág. 44.
La autenticidad y validez del instrumento público es el resultado neto del notario acatar fiel e integralmente los requisitos de la ley notarial referentes a comparecencia, exposición, estipulaciones, otorgamiento y autorización.
[P835] "Ante este autor, [el notario] auténticamente establecido por el documento mismo, tiene lugar el hecho que motiva su otorgamiento, al que se reconducen, en unidad de acto, una seria de hechos (presencias, lugar, capacidad natural, libertad física, actos de exhibición, de ofrecimiento y entrega, declaraciones en su realidad fáctica, lectura, firmas, etcétera) que, percibidos directamente por el Notario, quedan también cubiertos por la fe pública." Rodríguez Adrados, op. cit., pág. 259.
En el acto notarial el fedatario percibe directamente y certifica los hechos susceptibles de ser absorbidos por los sentidos, y en virtud de unas exigencias y formalidades de la ley se les confiere ". . . una serie de presunciones juris tantum particulares, de veracidad o de legalidad, que acaban integrando una presunción general de verdad y de legalidad del mismo instrumento, considerado como un todo." Id.
pág. 263.
Y tercero, en orden a la garantía de verdad que ofrece la intervención notarial en la negociación privada para el Registro de la Propiedad--donde la corrección, exactitud y verdad son corolarios y objetivos imprescindibles para su buen funcionamiento--la escritura pública representa la principal fuente de acceso que sirve de refuerzo al llamado principio de legalidad. Tenemos la responsabilidad de...
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