Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 20 de Junio de 1983 - 114 D.P.R. 426

114 D.P.R. 426 (1983)

FIRST FEDERAL SAVINGS V. ASOCIACI'ON DE CONDÓMINES

FIRST FEDERAL SAVINGS AND LOAN ASSOCIATION OF PUERTO RICO, demandante y recurrente, vs.

ASOCIACIÓN DE CONDOMINES y Comité de Titulares del

Condominio Caribbean Towers, a través de su

Presidente, RENE V. BATISTA,

Núm. R-82-117

114 D.P.R. 426

20 de junio de 1983

SENTENCIA de Flavio E. Cumpiano, J. (San Juan), que desestima cierta demanda por falta de jurisdicción. Confirmada.

1. REGLAS DE PROCEDIMIENTO CIVIL--ALEGACIONES Y MOCIÓNES--ALEGACIONES PERMITIDAS--MOCIÓN DE DESESTIMACIÓN--EN GENERAL.

   La doctrina que propugna que ante una moción de desestimación se toman como ciertos todos los hechos alegados en la demanda se aplica solamente en cuanto a hechos "bien alegados", concebidos y expresados de manera clara y concluyente, que de su faz no den margen a dudas. Cuando se trata de alegaciones fraseadas de forma alternativa o hipotética, tiene que resultarle posible al juzgador detectar específicamente, sin margen de error, cuál hecho está definitiva y concretamente alegado.

2. DERECHO ADMINISTRATIVO--SEPARACIÓN DE LOS PODERES ADMINISTRATIVOS DE OTROS PODERES--PODERES JUDICIALES--JURISDICCIÓN--DOCTRINA DE JURISDICCIÓN PRIMARIA.

   La verdadera jurisdicción primaria ocurre tan solo cuando existe jurisdicción concurrente entre el proceso administrativo y el sistema judicial. La doctrina opera para determinar qué organismo, si el judicial o el administrativo, debe hacer la determinación inicial del asunto, y se aplica específicamente cuando la situación presenta cuestiones de hecho que requieren el ejercicio de la discreción administrativa.

3. ID.--PODERES Y PROCEDIMIENTOS DE AGENCIAS, FUNCIONARIOS Y AGENTES ADMINISTRATIVOS--EN GENERAL--FACULTADES O PODERES DE LAS AGENCIAS--DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR--LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

   La Ley de Propiedad Horizontal establece dos foros distintos--administrativo (DACO) y judicial--para instar acciones impugnatorias de acuerdos tomados por Consejos de Titulares. El criterio para determinar el apropiádo se remite al carácter comercial o mixto (residencial y comercial) del condominio. Cuando en el inmueble se destina un apartamiento para vivienda, DACO tiene la jurisdicción exclusiva sobre la materia.

4. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.

   La jurisdicción exclusiva de DACO en acciones para impugnar acuerdos de Consejos de Titulares cuando un apartamiento del inmueble se dedica a vivienda, no se limita a la etapa de administración provisional, que cubre el proceso de administración inicial hasta que se traspasa al Consejo de Titulares, dicha jurisdicción se extiende a la etapa posterior de la administración por el Consejo de Titulares.

5. COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--SUMISION AL REGIMEN Y EFECTO.

   La Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, que enmendó la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, provee una acción judicial para que cualesquiera titulares soliciten la adaptación de las escrituras y reglamentos de regímenes de propiedad horizontal que sean contradictorios a los preceptos de dicha ley.

6. DERECHO ADMINISTRATIVO--SEPARACIÓN DE LOS PODERES ADMINISTRATIVOS DE OTROS PODERES--PODERES JUDICIALES--JURISDICCIÓN--DOCTRINA DE JURISDICCIÓN PRIMARIA.

   El criterio para determinar si los tribunales deben actuar en primera instancia en casos de jurisdicción primaria o exclusiva del foro administrativo por haber planteamientos de índole constitucional, es si la acción envuelve o no un agravio de patente intensidad al derecho del individuo, que reclame urgente reparación. El tribunal debe exigir un irrecusable grado de autenticidad y claridad en el planteamiento constitucional al amparo de la Ley de Derechos Civiles. No es acreedor a una vista en los méritos, quien de su faz no aduce hechos terminantes y precisos justificativos de la opción judicial por el remedio constitucional y preterición del cauce administrativo.

7. ID.--ID.--ID.--ID.--AGOTAMIENTO PREVIO DE LOS REMEDIOS ADMINISTRATIVOS.

   En los casos en que se ataca la constitucionalidad de la ley orgánica de la agencia administrativa, la regla es que dicha impugnación está sujeta a la norma de agotamiento de los remedios administrativos. Aunque las agencias administrativas no pueden dilucidar la constitucionalidad de la ley que las crea, sí pueden determinar si su aplicación a los hechos específicos de un caso sería inconstitucional.

8. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.

   El mero hecho de invocar una cuestión constitucional no margina automáticamente el proceso administrativo. Aunque es a los tribunales a quienes compete toda interpretación constitucional, ello no implica que una simple alegación al efecto excluya al foro administrativo; es preciso, además, demostrar que la acción administrativa constituye una gestión inútil, inefectiva y que no ofrece un remedio adecuado o que ha de causar daño irreparable o inminente.

   Nelson Biaggi García, de Ramírez, Segal & Latimer,

   abogado de la parte recurrente.

   Fernando E. Agraít, abogado de los recurridos.

   OPINION DEL HON. JUEZ SEÑOR NEGRÓN GARCIA

   I

   El Condominio Caribbean Towers se constituyó en régimen de propiedad horizontal el 1 de diciembre de 1966, a tenor de las disposiciones de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (31 L.P.R.A.

   sec. 1291 et seq .). "[C]onsta esencialmente de dos áreas: comerciales y vivienda. Identificadas siguiendo el método de descripción de la escritura, las áreas comerciales se componen de un sótano (nivel menos uno); un piso terrero consistente de un área comercial (nivel cero); un área de oficinas (nivel uno); un segundo piso denominado área de estacionamiento con entrada y salida en la parte posterior del edificio con acceso a la Calle McKinley a través de una rampa (nivel dos); y un área de oficinas en el nivel tres. Las áreas residenciales consisten de las restantes ocho plantas, las primeras seis compuestas por 180 apartamentos y las últimas dos por 30 apartamentos de [P429]

   dos plantas cada uno (duplex)." Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225, 231--232 (1978) (escolios omitidos). En la escritura matriz se estableció el valor de cada propiedad y el porcentaje que representaría en los elementos comunes.

   Al amparo de las enmiendas introducidas a dicho estatuto mediante la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, se celebró una reunión para modificar el Reglamento del Condominio y autorizar la imposición del pago de cuotas de mantenimiento en proporción a la intensidad del uso y el grado del efecto de una propiedad de un condómino sobre las áreas comunes. Art. 38b(e), 31 L.P.R.A. sec. 1293b(e). En esa reunión estuvo presente el Sr. Tony López, representante de la firma Caribbean Towers, Inc., quien para esa fecha poseía la totalidad del área destinada a uso comercial y estaban gravadas por préstamos hipotecarios concedidos por el banco First Federal Savings and Loan Association de Puerto Rico. López objetó el cambio del reglamento.

   Acudió al representante del Departamento de Asuntos del Consumidor, el cual sostuvo al Consejo de Titulares. La enmienda reglamentaria se consignó en la Escritura Pública Núm. 1, ante el notario Lic. A. Manuel Martín y fue inscrita en el Registro de la Propiedad.

   Así las cosas, el 1 de febrero de 1980 el First Federal advino titular de casi todas las áreas comerciales del referido condominio mediante un procedimiento de ejecución de hipoteca incoado contra Caribbean Towers, Inc. El 17 de diciembre de 1981 el Consejo de Titulares celebró una reunión en donde se discutió y se aprobó el presupuesto de gastos operacionales para el año 1982. Al igual que antes, se decidió que el área comercial pagaría en proporción al uso y al impacto que dicha superficie produce sobre los bienes comunes. El representante del banco se opuso oportunamente. Adujo que el aumento era arbitrario y contrario a derecho.

   Al no prevalecer su objeción, subsiguientemente incoó [P430] directamente ante el Tribunal Superior, Sala de San Juan, la acción civil objeto de este recurso. Expuso su condición de titular y propietario, y que la Ley Núm. 157, supra, exige que se enmienden las escrituras y los reglamentos de los regímenes de horizontalidad ya existentes, para conformarlos con las disposiciones de la ley enmendada. Sostuvo que para que fuera vinculante la nueva definición de mayoría y el criterio para determinar la participación de los titulares en los elementos comunes, ello tenía que lograrse mediante el voto de dos terceras partes de los titulares que a su vez representen igual cantidad del valor de los elementos comunes. Señaló, aunque de modo no concluyente, que se incumplió con tales requisitos y por consiguiente la actuación del Consejo era nula y sin consecuencia jurídica válida. Además, cuestionó la constitucionalidad de las disposiciones legales pertinentes al litigio, fundado en que les privaba o limitaba su derecho de propiedad al aumentarle las cargas y gravámenes sin el debido proceso de ley.

   El Consejo de Titulares solicitó la desestimación por falta de jurisdicción alegando ser un condominio dual--comercial y residencial--al cual le aplicaba el Art. 48 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Sec. 13 de la Núm. 157 que, leídas en conjunto, reflejan que el foro de jurisdicción primaria o exclusiva era el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). El tribunal accedió y dictó sentencia desestimatoria.

   Fundamentó tal decisión en que "a base de la aplicación de la doctrina sobre 'jurisdicción primaria' resolvemos que en casos como el presente, donde se impugna un acuerdo del Consejo de Titulares concerniente a la administración de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal donde hay por lo menos un apartamento destinado a vivienda, la impugnación se ventilará en primera instancia exclusivamente ante el Departamento de Asuntos del Consumidor".

   A solicitud del Banco revisamos.

   [P431] II

   En cuanto al trasfondo...