Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 29 de Abril de 1987 - 118 D.P.R. 733

118 D.P.R. 733 (1987) MORA DEVELOPMENT CORP. V

SANDIN

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

MORA DEVELOPMENT CORP., demandante y recurrida

vs.

ÁNGEL L. SANDIN e HILDA GONZÁLEZ DE SANDIN, demandados y

recurrentes

Núm. O-84-634

118 D.P.R. 733

29 de abril de 1987

SENTENCIA de Peter Ortiz, J. (San Juan), que declara con lugar cierta acción de desahucio por vía sumaria, a causa de falta de pago. Revocada.

APOSTILLA

1. DESAHUCIO--EN GENERAL--DEFENSAS--INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDADOR--El incumplimiento de un casero participante en el programa de subsidios federales conocido como Sec. 8 del Housing and Community Development Act, 42 U.S.C. sec. 1437f, con su obligación de revisar y ajustar la renta por mandato legal y contractual, constituye una defensa oponible al arrendador en el juicio sumario provisto por ley.

2.

ARRENDAMIENTO--CONTRATO--REQUISITOS Y VALIDEZ-- RESCISIÓN DEL CONTRATO--CAUSAS O FUNDAMENTOS--FALTA DE PAGO DEL CANON ESTIPULADO--La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta en la forma, modo y condiciones establecidas. Si la obligación queda incumplida, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

3. DESAHUCIO--EN GENERAL--DERECHO O CAUSA DE ACCIÓN--CAUSAS O MOTIVOS PARA DESAHUCIAR--EN GENERAL--El Art. 1459 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4066, identifica los motivos por los cuales el arrendador podrá desahuciar al arrendatario. Estas son las siguientes: (1) haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los Arts. 1467 y 1471 del Código Civil, 31 L.P.R.A. 4083 y 4092 ; (2) falta de pago en el precio convenido; (3) infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato, y (4) destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el inciso (2) del Art. 1445 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4052(2).

4.

ARRENDAMIENTO--CONTRATO--REQUISITOS Y VALIDEZ--RESCISIÓN DEL CONTRATO--EN GENERAL--Corresponde al arrendador hacer la elección del procedimiento para obtener la rescisión del contrato de arrendamiento, ya haciendo uso del trámite sumario de desahucio, o el más amplio del juicio ordinario.

5. DESAHUCIO--EN GENERAL--ACCIÓN DE DESAHUCIO EN GENERAL-- NATURALEZA--El desahucio no es una de las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio de recobrar judicialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquél se acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas. Lo que ocurre es que esta acción tiene un carácter resolutorio del contrato.

6. ID.--ID.--DERECHO O CAUSA DE ACCIÓN--CAUSAS O MOTIVOS PARA DESAHUCIAR--FALTA DE PAGO EN EL CANON CONVENIDO--En la causa de desahucio por falta de pago, desahucio es ante todo rescisión; después lanzamiento. Lo que hay es que la acción de desahucio lleva ínsita la acción de resolución.

7.

ARRENDAMIENTO--CONTRATO--INTERPRETACIÓN--RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR O ARRENDATARIO--POR VIOLACIÓN DEL ARRENDAMIENTO--EN GENERAL--En principio, si el arrendador deja de cumplir alguna de sus obligaciones, el remedio para el arrendatario será, al amparo del Art. 1446 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.

4053, la resolución del contrato y la indemnización de daños, o sólo esto último, dejando el contrato en vigor.

8. ID.--ID.--REQUISITOS Y VALIDEZ--EN GENERAL-- NATURALEZA--Las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son bilaterales, por lo que están sometidas al principio general de que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia.

9. OBLIGACIONES--CREACIÓN, EXISTENCIA Y EFECTO--NATURALEZA Y EFECTO--RECLAMACIÓN Y CUMPLIMIENTO--EN GENERAL--En las obligaciones bilaterales, si el que incurre en incumplimiento exige la satisfacción de la prestación debida, la otra parte puede oponer la defensa del contrato incumplido ( exceptio non adimpleti contractus).

10. ARRENDAMIENTO--CÁNONES Y ADELANTOS--DERECHOS Y OBLIGACIONES--RESPONSABILIDAD POR LOS CÁNONES O RENTAS--EN GENERAL--En contratos de arrendamiento, el legislador exige que el pago del precio del arrendamiento se realice en los términos convenidos. Esto obliga, en cada caso, al examen de las cláusulas del contrato antes de decidir si se infringió o no esta obligación, debiendo advertirse que la obligación de cumplir lo pactado abarca tanto a la cuantía como a la forma, lugar o tiempo en que el pago ha de realizarse.

11. ID.--ID.--ID.--ID.--ID--El propósito de ciertas disposiciones de la Housing and Community Development Act, 42 U.S.C. sec. 1437 et seq., es proveer un mecanismo de revisión periódica de rentas que asegure que los inquilinos paguen un canon de arrendamiento proporcional a sus ingresos reales a través de todo el contrato. También se le asegura al casero, mediante el mecanismo de revisión, que la agencia federal modificará sus pagos supletorios cuando un cambio en la situación personal del inquilino lo amerite.

12. ID.--ID.--ID.--ID.--ID--El pacto de revisión de rentas, que en el contrato de arrendamiento bajo el programa de la Sec. 8 del Housing and Community Development Act persigue la acomodación del canon a las fluctuaciones de las circunstancias, tiene un género de prestación cuyo incumplimiento por parte del arrendador activa con toda su fuerza la defensa de la obligación no cumplida. Dicho incumplimiento afecta a un elemento esencial del contrato: el control de la renta a tenor con la filosofía federal de proveer viviendas de alquiler adecuadas a inquilinos de bajos ingresos.

13. ID.--ID.--ID.--PRECIO CIERTO--El objeto de la prestación arrendaticia, es decir la cuantía de la renta, ha de ser determinada, pero esto no quiere decir que deba ser fija. Lo importante es que sea determinable.

14. ID.--ID.--ID.--ID--Según el Art.

1225 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3423, la indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, en este caso de arrendamiento, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.

15. ID.--CONTRATO--INTERPRETACIÓN--RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR O ARRENDATARIO--Al incumplir un casero participante en el programa de la Sec. 8 del Housing and Community Development Act, con su obligación de estabilizar la renta por mandato legal, reglamentario y contractual, está impedido de reclamar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellas situaciones en que el inquilino haya cumplido cabalmente con su deber de informar un cambio en la situación económica o familiar.

16. DESAHUCIO--EN GENERAL--DEFENSAS--EN GENERAL--En Puerto Rico, aunque los tribunales siempre han concebido el juicio de desahucio como un remedio legal de carácter restitutorio de la posesión y generador de un procedimiento sumario, en ocasiones, y en casos apropiados, se ha permitido la presentación de ciertas defensas que no desnaturalicen su espíritu. Corresponde al demandado sin embargo, más que alegar, demostrar satisfactoriamente el mérito de su reclamo y sin causar dilaciones en el proceso, en el momento oportuno, presentar prueba que lleve al ánimo del juzgador una razonable certeza de los méritos de la defensa invocada.

17. ID.--ID.--ID.--INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDADOR--Un inquilino participante en el programa de la Sec. 8 del Housing and Community Development Act, puede presentar, cuando sea demandado en juicio de desahucio por falta de pago, la defensa de incumplimiento del arrendador con su deber de ajustar la renta. Corresponde al demandado demostrar satisfactoriamente este hecho y establecer prima facie los méritos de la defensa sin ocasionar dilaciones innecesarias.

18. ARRENDAMIENTO--CÁNONES Y ADELANTOS--DERECHOS Y OBLIGACIONES--PRECIO CIERTO--Bajo el programa de la Sec.

8 del Housing Community Development Act, la falta de cumplimiento del arrendador con su deber de revisar la renta, guarda una relación directa y precisa con la determinación del alquiler. Ello desnaturaliza, obviamente, la cuantía del canon de arrendamiento, cuestión que está íntimamente relacionada con la obligación de pago, por lo cual, el incumplimiento del arrendador conlleva la creación de una situación anormal de arrendamiento sin precio cierto que pueda servir de base a la acción de desahucio.

19. CONTRATOS--EN GENERAL--INTERPRETACIÓN--REGLAS GENERALES DE INTERPRETACIÓN--LEYES VIGENTES AL OTORGARLOS COMO PARTE DE LOS CONTRATOS--Cuando los contratantes pactan sobre una materia regulada por ley, las disposiciones estatutarias se entienden incorporadas desde un principio al contrato.

20. ESTIPULACIONES--INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN--La estipulación de un hecho sustituye la prueba que hubiera sido presentada en la vista del caso. Además, la otra queda relevada de probarlo.

21. DESAHUCIO--EN GENERAL--DERECHO O CAUSA DE ACCIÓN--CAUSAS O MOTIVOS PARA DESAHUCIAR--FALTA DE PAGO EN EL CANON CONVENIDO--No procede la resolución del arrendamiento por falta de pago ni, por lo tanto, el desahucio cuando la falta de pago obedeció a culpa del propio arrendador.

22. ID.--ID.--ID.--ID.--ID--En contratos de arrendamientos bajo el programa de la Sec. 8 del Housing and Community Development Act, si el arrendador pretende iniciar una acción sumaria de desahucio por falta de pago, dentro de los estrechos moldes del procedimiento, debe cumplir cabalmente con su deber de practicar el ajuste anual e interino, so pena de ver enervada la acción ante la defensa de ilegalidad e indeterminación de la renta, con la consiguiente remisión del asunto al trámite ordinario o juicio declarativo.

María Dolores Fernós, de Servicios Legales de Puerto Rico, abogada de los recurrentes.

Juan López Palmer, abogado del recurrido.

OPINION DEL JUEZ: HERNÁNDEZ DENTON

[1] La familia Sandín-González cuestiona una sentencia de desahucio por falta de pago dictada por la vía sumaria que provee la Ley de Desahucio, 32...