Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 23 de Diciembre de 1986 - 118 D.P.R. 120
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 118 D.P.R. 120 |
| Fecha de Resolución | 23 de Diciembre de 1986 |
MANUEL A. GARCIA LARRINUA ET AL., demandantes y recurridos
vs.
KAREN LICHTIG, demandada y recurrente
Núm. R-85-205
118 D.P.R. 120
23 de diciembre de 1986
SENTENCIA SUMARIA de José F. Rodríguez Rivera, J. (Bayamón), que declara con lugar cierta demanda sobre reivindicación de parte de un apartamento de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Modificada, y se devuelve el caso para ulteriores procedimientos compatibles con lo resuelto.
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COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--EN GENERAL--El régimen de propiedad horizontal está rigurosamente supeditado al requisito de inscripción registral. Para que exista dicho régimen en relación con una propiedad en particular, tiene que constar inscrito en la sección correspondiente del Registro de la Propiedad.
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ID.--ID.--ESCRITURA--CONTENIDO--La escritura pública que se otorgue para constituir el régimen de propiedad horizontal tiene que contener o expresar las siguientes circunstancias: (a) descripción del terreno y de lo allí construido; (b) descripción de cada apartamento y número de cada uno, con los datos necesarios para su identificación; (c) descripción de los elementos comunes generales y limitados; (d) destino dado al inmueble y a cada uno de sus apartamentos; (e) superficie de la totalidad de los apartamentos y de cada uno individualmente y porcentaje que tengan los propietarios en los gastos, ganancias y derechos en los elementos comunes; (f) lo relativo a la administración del inmueble, y (g) cuanto más se refiera al inmueble y sea de interés hacerlo constar.
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ID.--ID.--ID.--INSCRIPCIÓN--PLANOS--La copia certificada de la escritura que origina la primera inscripción del inmueble total y la copia certificada de la escritura que origina la primera inscripción del apartamento individualizado, deberán tener agregadas para su inscripción, copias completas y fieles de los planos de dicho inmueble o de los planos del apartamento de que se trate, para que queden archivados en el Registro de la Propiedad.
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ID.--ID.--RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--EN GENERAL--Una vez se ha sometido una propiedad (conjunto de apartamentos o unidades) al régimen de propiedad horizontal, cada apartamento o unidad se convierte en finca independiente y puede transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos ínter vivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que forma parte. Los títulos correspondientes serán inscribibles en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley Hipotecaria.
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ID.--ID.--ID.--ID--Cualquier segregación que los titulares de apartamentos sujetos al régimen de propiedad horizontal interesen llevar a cabo respecto a los mismos, deberá ser realizada conforme a las disposiciones del Art. 32--A de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1292j--1.
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ID.--ID.--ID.--SUMISIÓN AL RÉGIMEN Y EFECTO--De no existir prohibición expresa al efecto, el titular o titulares de uno o más apartamentos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal pueden llevar a efecto, respecto a los mismos, alteraciones tales como segregaciones o agrupaciones, siempre y cuando las mismas se consignen en escritura pública. Para ello necesitarán contar con el consentimiento del consejo de titulares del condominio y la aprobación por parte de la Administración de Reglamentos y Permisos, de un plano certificado por un ingeniero o arquitecto autorizado a ejercer su profesión en Puerto Rico.
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ID.--ID.--ID.--ID--La segregación o agrupación de apartamentos de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal tendrá que elevarse a escritura pública y la misma no surtirá efecto hasta tanto se inscriba en el registro particular de cada una de las fincas filiales afectadas, dejándose copia certificada archivada en el Registro de la Propiedad, unida a la escritura matriz.
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ID.--ID.--PRECEPTOS ESTATUTARIOS--LEY HIPOTECARIA--En relación con la Ley de Propiedad Horizontal, el Registro de la Propiedad tiene las características de un sistema catastral, y su inscripción registral es de carácter constitutivo.
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DERECHO REGISTRAL--INSCRIPCIONES--EFECTO--INSCRIPCIONES--EN GENERAL--El Registro de la Propiedad de ordinario, no da fe de las características físicas de los inmuebles registrados, pues no es garantizador de cabida. Esta norma general no es de aplicación en el caso de la Ley de Propiedad Horizontal.
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ID.--ID.--ID.--ID.--ESTADO LEGAL CREADO POR ELLAS--Como el Registro de la Propiedad en cuanto a la Ley de Propiedad Horizontal tiene las características de un sistema catastral, la realidad registral y la extraregistral tienen que corresponder.
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COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--SUMISIÓN AL RÉGIMEN Y EFECTO--Al comprador de un apartamento de un edificio que está sometido al régimen de propiedad horizontal se le puede oponer e imputar, por ficción de ley, el conocimiento de las circunstancias del Registro de la Propiedad en lo referente a la titularidad del mismo, además del conocimiento de las circunstancias particulares, tales como cabida o superficie total, del apartamento individual de que se trate.
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ID.--ID.--ID.--ID--Dada la naturaleza del sistema de inscripción del régimen de propiedad horizontal, no queda otra alternativa que no sea la de que la realidad extraregistral coincida con la que surge de las constancias del Registro de la Propiedad; por lo cual, el pietaje que le pueda faltar a alguno de los apartamentos por necesidad tiene que estar errónea o ilegalmente anexado a otro de los apartamentos o como parte de los elementos comunes del edificio.
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ID.--ID.--ID.--ID--Bajo el régimen de propiedad horizontal, el porcentaje que cada condómino tiene relativo a los gastos, ganancias y derechos en los elementos comunes se fijará de acuerdo con las medidas que tenga su apartamento.
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ID.--ID.--ID.--ID--Al comprador de un apartamento de un edificio sujeto al régimen de nuestra Ley de Propiedad Horizontal se le imputa--por ficción de ley y de acuerdo con el principio de la fe pública registral--el conocimiento de la cabida o superficie del apartamento que surge de las constancias del Registro de la Propiedad y compra de acuerdo a ello. Arce v. Caribbean Home Construction Corp., 108:225, seguido.
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ID.--ID.--PRECEPTOS ESTATUTARIOS--LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL--Si no se cumplen los requisitos exigidos por el Art.
32--A de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1292j--1, la segregación y agrupación realizada en dos apartamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal es inexistente para todos los efectos legales.
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COMPRAVENTA--INMUEBLES--DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DE LAS PARTES--ENTRE SI--SANEAMIENTO--CAUSAS--EVICCIÓN--EN GENERAL--El Art. 1364 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3832, dispone que tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
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ID.--ID.--ID.--COMPRADORES DE BUENA FE--AVISO AL COMPRADOR-- EFECTO DEL CONOCIMIENTO O AVISO--EN GENERAL--El comprador de un bien inmueble no puede evadir el efecto generado por la apariencia o exposición de cargas o gravámenes hipotecarios derivados de la publicidad registral.
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ID.--INMUEBLES--MODIFICACIÓN O RESCISIÓN DEL CONTRATO-- RESCISIÓN POR EL COMPRADOR--ACCIÓN RESCISORIA--DERECHO O CAUSA DE ACCIÓN--El nacimiento de la acción rescisoria y la de indemnización provistas en el Art. 1372 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3840, está subordinada a los principios de legalidad, publicidad y especialidad que informan el Derecho Registral.
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ID.--ID.--DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DE LAS PARTES-- COMPRADORES DE BUENA FE--AVISO AL COMPRADOR--EFECTO DEL CONOCIMIENTO O AVISO--EN GENERAL--El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés en averiguar el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos; por lo cual, si el comprador no lo consulta, no tendrá derecho a pedir rescisión del contrato ni indemnización.
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COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--SUMISIÓN AL RÉGIMEN Y EFECTO--El comprador de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal conoce o debe conocer si existe discrepancia entre la realidad física y la descripción registral. Por ficción de ley se le imputa el conocimiento de la constancia registral al momento de comprar, por lo cual, como norma general no procede que se obligue al vendedor al saneamiento del mismo.
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COMPRAVENTA--INMUEBLES--DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DE LAS PARTES--ENTRE SI--SANEAMIENTO--OBLIGACIÓN--Cuando el vendedor asegura que la finca se halla libre de cargas y se obliga al saneamiento, queda el comprador excusado, fiado en la responsabilidad personal de aquél, de la consulta al Registro de la Propiedad, ineludible en defecto de pacto expreso. Esta norma aplica también al régimen de propiedad horizontal.
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ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID--Si el propietario de un apartamento en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se obliga expresamente al saneamiento en caso de evicción, y asegura ser su dueño según éste se describe en la escritura pública mediante la cual vende el mismo, en caso de que posteriormente el comprador sea despojado de parte de dicho apartamento en pleito de reivindicación por no concordar la realidad física con la descripción registral, podrá éste instar la correspondiente acción de saneamiento.
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CONTRATOS--EN GENERAL--REQUISITOS Y VALIDEZ-- NATURALEZA Y REQUISITOS--EN GENERAL--EN GENERAL--Los principios generales del Derecho Hipotecario no pueden desvincularse de los criterios generales de la buena fe en la contratación.
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