Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 18 de Abril de 1989 - 123 D.P.R. 571

EmisorTribunal Supremo
DPR123 D.P.R. 571
Fecha de Resolución18 de Abril de 1989

123 D.P.R. 571 (1989) ATOCHA THOM MCAN, INC. V.

REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

ATOCHA THOM MCAN, INC., recurrente

vs.

EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE PONCE, recurrido

Núm. CE-88-299

123 D.P.R. 571

18 de abril de 1989

RECURSO GUBERNATIVO para revisar una NOTA de José Uriel Zayas, R. (Ponce), Sección II, que deniega la inscripción de cierto contrato de opción de arrendamiento. Confirmada.

APOSTILLA

1. DERECHO REGISTRAL--INSCRIPCIONES--INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN DE TITULOS--DOCUMENTOS O TITULOS SUJETOS A INSCRIPCIÓN--ARRENDAMIENTO--DERECHOS ARANCELARIOS

La norma séptima del Art. 2 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 1767b, dispone en los arrendamientos que servirá de fundamento, para fijar los derechos arancelarios, la cantidad que haya de ser pagada por concepto de renta o canon durante el término del contrato o el del importe de doce (12) anualidades; de éstos se escogerá el que sea menor. En ningún caso se tomará en consideración las prórrogas. Cuando el contrato de arrendamiento no establezca el plazo de su duración, servirá de fundamento el importe de doce (12) anualidades.

2. ARRENDAMIENTO--CONSTITUCIÓN--EN GENERAL

El Art. 1432 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4011, señala que el arrendamiento puede ser de cosas o de obras o servicios.

3. ID.--BIENES ARRENDABLES--EN GENERAL--ARRENDAMIENTO DE COSAS--EN GENERAL

El Art. 1433 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4012, dispone que en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

4. ID.--CONTRATO--REQUISITOS Y VALIDEZ--PLAZO DEL ARRIENDO

El Art. 1433 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4012, pone de manifiesto, como uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, el tiempo determinado, es decir, el requisito de limitación temporal. Esta temporalidad no está reñida con el derecho a prórroga y es muy común que se provea ese derecho a favor del arrendatario --especialmente en aquellos contratos de arrendamiento en que se tiene por objeto la explotación de un negocio--quien podrá hacerlo efectivo si al vencimiento del plazo inicial, o el de cada prórroga, no renuncia a seguir en el arrendamiento.

En términos jurídicos, la renuncia a la prórroga activa la condición resolutoria a la que se encuentra afecta la obligación.

5. ID.--ID.--ID.--ARRIENDOS POR TÉRMINO MAYOR O MENOR DE SEIS AÑOS--CONVENIO EXPRESO PARA LA INSCRIPCIÓN

Aunque la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad no le permite acceso al Registro de la Propiedad a los arrendamientos por un término menor de seis (6) años, éstos son inscribibles cuando existe un convenio de las partes --Art. 38(3ro), 30 L.P.R.A. sec.

2201--o cuando tienen un pacto de prórroga por un plazo que exceda dicho término, siempre que su ejercicio quede totalmente al arbitrio del arrendatario. Art. 48.1 del Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2003-48.1, edición especial.

6. OBLIGACIONES--CREACIÓN, EXISTENCIA Y EFECTO--ESPECIES Y CLASES--PURAS Y CONDICIONALES--CONDICIÓN RESOLUTORIA

El Art. 1066 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3041, dispone que toda obligación que contenga condición resolutoria será exigible sin perjuicio de los efectos de la resolución.

7. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.

La obligación que está sujeta a una condición resolutoria, contrario a lo que sucede con la obligación afecta a condición suspensiva, surte efecto legal desde el preciso momento en que surge el concurso de voluntades. Desde ese instante la obligación existe en su integridad como si la condición no se hubiera pactado.

8. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.

Cuando una obligación está sujeta a una condición resolutoria, sobre ella pesa la amenaza de caducidad si la condición llega a cumplirse, pero si no se cumple la obligación se consolida, es decir, no surge una nueva obligación, sino que subsiste inalterada la original.

9.

ARRENDAMIENTO--TÉRMINOS--PRORROGAS, RENOVACIONES Y OPCIÓN DE COMPRA--PRORROGAS EN GENERAL

El Tribunal Supremo ha consignado que la prórroga de un contrato de arrendamiento, a elección del arrendatario, forma parte del contrato en cuestión.

10. ID.--ID.--ID.--ID.

El Tribunal Supremo, al examinar cuidadosamente el historial legislativo de la norma séptima del Art. 2 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 1767b, señala que en el mismo no existe fundamento alguno para afirmar que las prórrogas de los contratos de arrendamiento pagan derechos arancelarios una vez se ejercitan.

11.

OBLIGACIONES--EXTINCIÓN--NOVACIÓN--EN GENERAL--EXTINCIÓN DE UNA OBLIGACIÓN POR OTRA--SUSTITUCIÓN E INCOMPATIBILIDAD

El Art. 1158 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3242, dispone que para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya es necesario que así se manifieste terminantemente o que la nueva obligación y la antigua sean de todo punto incompatibles.

12. ID.--ID.--ID.--ID.--EN GENERAL

Es norma reconocida --desde un prisma rigurosamente científico--que los cambios en la duración del término de un contrato implican su novación. Art. 1157 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.

3241.

13. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.

El Art. 1157 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3241, expone las maneras en que las obligaciones pueden modificarse: (1) al variar su sujeto o sus condiciónes principales; (2) cuando se sustituye la persona del deudor, y (3) al subrogar a un tercero en los derechos del acreedor.

14.

ARRENDAMIENTO--CONTRATO--REQUISITOS Y VALIDEZ--EXTENSIÓN DEL CONTRATO--EN GENERAL

El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha señalado que la extensión de un contrato de arrendamiento mediante escritura no puede estimarse como una continuación del original.

15. ID.--TÉRMINOS--PRORROGAS, RENOVACIONES Y OPCIÓN DE COMPRA--OPCIÓN DE COMPRAR O VENDER

Un contrato de opción puede ser preparatorio de uno de arrendamiento de cosas; éste debe distinguirse del arrendamiento con opción a compra.

16. CORTES--NATURALEZA, EXTENSIÓN Y EJERCICIO DE LA JURISDICCIÓN--CALIFICACIÓN JUDICIAL

La calificación judicial no se realiza a base de los nombres dados ni tampoco por la voluntad de los sujetos de encuadrar cierto negocio celebrado dentro de una y otra categoría, sino porque realmente lo que la interpretación fija como querido caiga, objetivamente, dentro del marco que la ley traza de lo que sea este o aquel negocio, o esta o aquella clase de negocios. El Tribunal Supremo reitera la sana práctica de calificar objetivamente los negocios jurídicos, documentándose para ello en las obligaciones contraídas según el texto documental y no del título dado por las partes.

17. PALABRAS Y FRASES

Contrato de opción. Un contrato de opción es el convenio por el cual una parte --llamada concedente, promitente u optatario--concede a otra --llamada optante--por tiempo fijo y en determinadas condiciónes, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir si se celebrará o no un contrato principal.

18. CONTRATOS--EN GENERAL--INTERPRETACIÓN--OBJETO--CONTRATO DE OPCIÓN

El contrato de opción, de naturaleza transitoria y movediza, puede ser principal o un pacto accesorio de otro. Su alumbramiento histórico respondió a las exigencias de la vida moderna y a la necesidad de hacer viables los negocios. Este contrato, nacido en la práctica como prolegómeno únicamente del contrato de compraventa, es aceptado hoy por la legislación y por la doctrina como posible antesala de toda clase de contratos.

19.

COMPRAVENTA--INMUEBLES--REQUISITOS Y VALIDEZ DEL CONTRATO--CONTRATO DE COMPRAVENTA EN GENERAL--DISTINCIÓN ENTRE LA COMPRAVENTA Y OTRAS TRANSACCIONES--OPCIONES DE COMPRAR O VENDER

Aunque el contrato de opción no está regulado de forma expresa en el Código Civil de Puerto Rico, puede encontrarse en la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad y en nuestro acervo jurisprudencial, claro está, en su modalidad más común: la opción a compra.

20.

ARRENDAMIENTO--TÉRMINOS--PRORROGAS, RENOVACIONES Y OPCIÓN DE COMPRA--EFECTO DE LA EXTENSIÓN O PRORROGA DEL TÉRMINO ARRENDATICIO

En un contrato de prórrogas de arrendamiento su continuación es un hecho cierto, pues ya hay acuerdos de voluntades, mientras que en el de opción el arrendamiento está sujeto a una condición incierta: el ejercicio del derecho por parte del optante. En puridad jurídica no puede, pues, hablarse de un contrato de prórroga de arrendamiento si existe incertidumbre sobre su existencia.

21.

COMPRAVENTA--INMUEBLES--REQUISITOS Y VALIDEZ DEL CONTRATO--CONTRATO DE COMPRAVENTA EN GENERAL--DISTINCIÓN ENTRE LA COMPRAVENTA Y OTRAS TRANSACCIONES--OPCIONES DE COMPRAR O VENDER

No todo tipo de pacto de opción tiene acceso al Registro de la Propiedad, sino únicamente la opción a compra. Quedan excluidos, pues, los pactos de opción de arrendamiento o de opción para la adquisición de cualquier otro derecho real. Se entiende que la opción, por ser un derecho personal, logra acceso al Registro de la Propiedad por vía de excepción y únicamente porque el legislador ha designado este tipo de negocio, el de compra, como el merecedor de la protección registral. Art. 38(4to) de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2201.

22. DERECHO REGISTRAL--INSCRIPCIONES--INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN DE TITULOS--DOCUMENTOS O TITULOS SUJETOS A INSCRIPCIÓN--OPCIÓN A COMPRA

El Art. 38(4to) de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec...

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