Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 29 de Junio de 1990 - 126 D.P.R. 591
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 126 D.P.R. 591 |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 1990 |
126 D.P.R. 591 (1990) BANCO SANTANDER V.
ROSARIO CIRIÑO
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Banco de Santander de Puerto Rico, demandante y recurrido
vs.
Daniel Rosario Ciriño, demandado y recurrido;
Celestino Rosario Manso, interventor y peticionario.
Núm.
CE-87-397
29 de junio de 1990
Petición de Certiorari
para revisar una Sentencia de Gilberto Gierbolini, J. (Carolina), que reconoce el carácter de tercero registral a cierto banco, así como la legitimidad de la hipoteca inscrita a su favor, y que ordena que se continúen los procedimientos de ejecución de hipoteca. Se expide el auto y se dicta sentencia que declara con lugar las demandas de intervención y cobro de dinero, y sin lugar la acción de ejecución de hipoteca. Se ordena la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y la inscripción del título a favor del interventor.
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Derecho Registral--Registros de la Propiedad--Asientos de los Registros--En General. Existe una clara discrepancia entre los términos de los asientos del Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral cuando el titular registral nunca adquirió legalmente el dominio de la finca que es objeto de la ejecución de cierta sentencia porque en el contrato de compraventa no concurrieron todos los requisitos que exige el Art. 1213 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3391. Este es un típico contrato fraudulento donde el dueño del inmueble no prestó su consentimiento para la enajenación, lo que lo hace radicalmente nulo. Ante esta situación, el acreedor hipotecario sólo puede prevalecer si demuestra que le protege la fe pública registral.
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Id.--Id.--Id.--Tercero.
El ordenamiento jurídico inmobiliario puertorriqueño, acorde con la tradición española, integra el principio de la fe pública registral. De esta manera quedan protegidos los terceros que por negocio jurídico válido adquieran al confiar en el contenido del Registro de la Propiedad. Sobre este particular, véase el Art. 105 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A.
sec. 2355.
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Id.--Id.--Id.--Id.
La figura del tercero registral tiene un objetivo fundamental: proteger a los acreedores y dueños del capital financiero. Surge en un momento histórico en que todavía el ordenamiento no había elevado a principio fundamental o categoría moral el derecho a la vivienda en países sin experiencia constitucional ni garantías al disfrute de la propiedad como las que se conocen hoy día.
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Estatutos, Costumbres y Equidad--Interpretación y Aplicación de la Ley--Reglas Generales de Interpretación-- Intención o Voluntad del Legislador al Aprobar la Ley--En General--Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. Se ha señalado que la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad cumple propósitos de valor social y fomenta la adquisición de viviendas. Housing Investment Corp. v.
Luna, 112:173. En la presente opinión el Tribunal reconoce la necesidad de evitar que se convierta la susodicha ley en un instrumento de despojo que derrote ese valor.
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Derecho Constitucional--Interpretación, Efecto y Aplicación de Preceptos Constitucionales--Determinación de la Constitucionalidad de los Estatutos--Necesidad de Resolverla. Es norma que los tribunales no juzgarán una cuestión constitucional, aunque se haya sometido propiamente en los autos, si existe un fundamento de otra índole que permita su solución en aromonía con los mejores fines de la justicia.
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Derecho Registral--Registros de la Propiedad--Asientos de los Registros--Tercero. El Art. 105 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2355, le impone varios requisitos a aquel que reclame la protección del Registro de la Propiedad, los cuales son susceptibles de acuñarse en la máxima siguiente: deberá ser un tercero civil que de buena fe y a título oneroso, en un negocio intervivos válido, adquiera un derecho real inmobiliario inscrito de persona que en el Registro de la Propiedad aparezca con facultades para transmitirle, en función de un registro inexacto, sin que consten clara y expresamente las causas de la inexactitud ni concurra alguna de las excepciones a la aplicación de la fe pública registral y que, a su vez, haya inscrito su adquisición.
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Id.--Id.--Id.--Id.
El concepto tercero, de acuerdo con el Código Civil, es incompatible con el concepto parte contractual, o dicho de otra manera, la persona del tercero es la que no es parte en el contrato.
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Palabras y Frases.-- Tercero civil. El tercero civil ha sido definido como la persona que no es parte --o heredero de éstos-- en un acto o un contrato y que ejercita derechos adquiridos de buena fe que están en conflicto con quienes intervinieron en el acto o contrato.
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Id.-- Tercer adquirente. Para que una persona pueda ser considerada tercero registral no basta que sea tercero simple; tiene que ser un tercer adquirente. Éste ha sido definido como aquel que subentra, en virtud de un negocio jurídico, en el derecho de su autor o transferente y, por ende, en una relación jurídica de éste, singularmente considerada; por ello, es causahabiente del mismo, pero entre vivos. Cabe señalar que la adquisición debe ser derivativa y no originaria.
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Derecho Registral--Registros de la Propiedad--Asientos de los Registros--Tercero. No son terceros adquirentes los que adquieran una propiedad por ocupación, accesión, usucapión, expropiación --salvo convenio inicial y no en la fijación del importe de la indemnización-- y por confiscación, entre otras.
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Hipotecas--Inmuebles--Inscripción en el Registro de la Propiedad--En General--Tercero Hipotecario--En General. El tercero hipotecario no es perfecto sinónimo del tercero adquirente civil. El primero es un tercero adquirente, por negocio jurídico, de un derecho real inmobiliario inscrito. Adquirir por negocio jurídico es una circunstancia común que asimila al tercero hipotecario con el tercero adquirente, ya sea civil o general, pero el primero sólo puede ser un adquirente de derecho real inmobiliario inscrito y, por lo tanto, relativo a finca inmobiliaria en el Registro de la Propiedad, mientras que el segundo es indiferente de que lo que adquiera sea un derecho real inmobiliario, inscrito o no, un bien mueble o un derecho personal o de crédito.
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Estatutos, Costumbres y Equidad--Jurisdicción, Principios y Máximas en Equidad--Buena Fe--En General. Se ha postulado que la buena fe exigida por el Art. 105 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2355, no es equivalente al principio de honradez o lealtad consagrado en el Código Civil.
Este artículo exige una buena fe de tipo subjetiva, psicológica e intelectiva que ha sido resumida como el desconocimiento por parte de un tercer adquirente de la inexactitud del Registro de la Propiedad. No obstante, se ha señalado que este concepto debe verse en consonancia con lo expresado en los casos siguientes: Pascual v. Fernández Sierra, 108:426; Sánchez v. Colón, 97:493, y Mundo v. Fúster, 87:363.
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Compraventa--Inmuebles--Derechos y Responsabilidades de las Partes--Compradores de Buena Fe--Títulos o Derechos Adquiridos por Terceros--En General--Tercero Registral. No se pueden desvincular los principios generales del derecho hipotecario de la buena fe en la contratación. ( Jordán-Rojas v. Padró-González, 103:803, seguido.)
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Hipotecas--Inmuebles--Inscripción en el Registro de la Propiedad--En General--Tercero Hipotecario--En General. La jurisprudencia puertorriqueña, contrario a la doctrina mayoritaria española, ha incorporado dentro de la figura de la buena fe --elemento indispensable para que una persona pueda considerarse tercero hipotecario-- un elemento de diligencia. Esto es, el ordenamiento puertorriqueño impone al tercero hipotecario cierta obligación de diligencia. Para demostrar la mala fe de un adquirente basta probar que conoció la posesión de hecho de la finca (a título de dueño) por persona distinta de su transmitente o que tuvo los medios racionales y los motivos suficientes para conocer la misma.
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Estatutos, Costumbres y Equidad--Jurisdicción, Principios y Máximas en Equidad--Buena Fe--En General. Se ha señalado que en el concepto de la buena fe va ínsito siempre y en correspondencia con su fundamento ético y su condición de regla del comportamiento humano un grado mínimo de diligencia.
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Hipotecas--Inmuebles--Inscripción en el Registro de la Propiedad--En General--Tercero Hipotecario--En General. A los fines del tercero hipotecario, sólo tiene que cumplir con el requisito de buena fe el tercero adquirente y no el transferente. Se requiere este requisito en el momento en que, de acuerdo con el Código Civil, queda concluido el negocio jurídico de adquisición por parte del tercero.
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Id.--Id.--Id.--Id.--Id.--Id.
El Art. 105 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec.
2355, dispone entre otras cosas que se presume la buena fe de un tercer adquirente. Como presunción legal iuris tantum, el impugnador tiene la carga de probar la mala fe del adquirente.
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Id.--Id.--Id.--Id.--Id.--Id.
En los casos de tercero hipotecario se ha indicado que la presunción legal de buena fe, por su carácter iuris tantum, es debilitable y para ello --y así mismo conseguir que se declare que el tercer adquirente procedió de mala fe--
debe ser probado que éste conoció al adquirir que indudablemente el Registro de la Propiedad era inexacto.
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Id.--Id.--Id.--Id.--Id.--Id.
Para que un tercero sea tercero hipotecario se le exige que la adquisición del bien inmueble se haya realizado a título oneroso, esto es, mediante negocio jurídico bilateral con contraprestaciones recíprocas. La definición excluye a los donatarios, y la determinación de si el negocio fue oneroso o gratuito deberá hacerse de acuerdo con el Derecho Civil puro.
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Derecho Registral--Registros de la Propiedad--Protección Registral--En General. El cuarto párrafo del Art.
105 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec.
2355, dispone que un adquirente, a...
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