Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 24 de Junio de 1992 - 130 D.P.R. 823
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 130 D.P.R. 823 |
| Fecha de Resolución | 24 de Junio de 1992 |
130 D.P.R. 823 (1992) SUCESIÓN CABASSA V.
RIVERA
Núm. AC-89-653; Ac-89-689
Desahucio, Ley 464
JUEZ DE INSTANCIA: Hon.
Germán J. Brau
Abogados de la parte apelada: Lic. Wilfredo Pérez Candelaria
Abogados de la parte apelante: Lic. Luis E. Pérez Lebrón
San Juan, Puerto Rico, a 24 de junio de 1992
Examinados los planteamientos de las partes y demás constancias, se dicta Sentencia y revoca la del Tribunal Superior, Sala de Mayagüez (Hon. Germán J. Brau Ramírez, Juez) que el 31 de agosto de 1989 decretó inconstitucional toda la Ley de Alquileres Razonables (Núm. 464 de 25 de abril de 1946, según enmendada, 17 LPRA secs. 181 et seq.). En su lugar, se dicta Sentencia accediendo a los desahucios solicitados.
Se devuelven los autos originales al foro de instancia para los trámites correspondientes a este mandato.
Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica el señor Secretario General. El Juez Asociado señor Negrón García emitió Opinión Concurrente a la cual se unieron el Juez Presidente señor Andréu García y el Juez Asociado señor Alonso Alonso. El Juez Asociado señor Rebollo López emitió Opinión Concurrente y Disidente, la Juez Asociada señora Naveira de Rodón concurre en el resultado sin opinión escrita y el Juez Asociado señor Hernández Denton emitió Opinión Concurrente y Disidente a la cual se une el Juez Asociado señor Fuster Berlingeri.
Francisco R. Agrait Lladó
Secretario General
Opinión concurrente del Juez Asociado señor Negrón García a la cual se une el Juez Presidente señor Andréu García y el Juez Asociado señor Alonso Alonso
I
Sostenemos una vez más la constitucionalidad de la Ley de Alquileres Razonables, Núm. 464 del 25 de abril de 1946, según enmendada. 17 LPRA sec. 181, et seq.
La Sucesión Cabassa-Voustad es dueña de dos propiedades ubicadas en la Calle Dr.
Basora, Mayagüez. Por muchos años, ambas propiedades han estado arrendadas a Ervin Rivera y Generosa Ortiz. La ocupada por Rivera está dedicada a uso comercial en la primera planta y a uso residencial en la segunda; mientras que Ortiz utiliza la otra como vivienda. Los arrendamientos están sujetos al régimen de la Ley de Alquileres Razonables.
El 25 de noviembre de 1987, la Sucesión representada por su Administradora Ada Cabassa Voustad, instó en el Tribunal Superior, Sala de Mayagüez demandas de desahucio contra ambos inquilinos. En síntesis, expuso que a los fines de liquidar la Sucesión, sus miembros deseaban vender las propiedades como una sola unidad y libre de inquilinos. Basó la causa de acción en el artículo 364 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1425,1 y en la norma establecida en Pizá v. Sailles Travel Agency, 114 D.P.R. 33 (1983).
Además adujo, que de no prevalecer en sus planteamientos,, cuestionaría la constitucionalidad de la Ley de Alquileres Razonables por violar las cláusulas sobre debido proceso e igual protección de las leyes contenidas en el Articulo II, sección 7 de nuestra Constitución.
Oportunamente las acciones fueron consolidadas y el Estado compareció como interventor. El 31 de agosto de 1989, el tribunal (Hon. Germán J. Brau Ramírez, Juez) dictó
Sentencia. Como parte de sus determinaciones de hechos, concluyó que la Sucesión recibió ofertas de compra por $750,000.00, sujetas a que las propiedades fueran entregadas sin inquilinos. Resolvió que la Ley no permitía el desahucio en casos de ventas para efectuar una partición sucesoral.
Esa restricción, a su juicio, configuraba una incautación de la propiedad por el Estado sin justa compensación debido a la ausencia de un estado de emergencia en el país, lo cual estaba vedado por el Artículo II, sección 9 de la Constitución. Declaró inconstitucional toda la ley. Erró.
II
En nuestro sistema republicano de gobierno, el poder judicial tiene la facultad de interpretar las leyes. En el descargo de esa función, hemos reconocido que "...el legislador no puede anticipar nunca todas las posibilidades imaginables en el elenco de situaciones en que la dinámica y conducta humana se desenvuelven. En esas instancias, nuestra misión suprema es salvar -por la preeminencia del derecho envuelto- aquellas situaciones en las cuales una interpretación literal y rigurosa plantearía graves interrogantes y objeciones de carácter constitucional. Así, cuando el texto legal habla y se configura en términos absolutos, requiere que hagamos un esfuerzo por evitar el choque constitucional, si bien validándolo, pero atemperándolo si posible, y se logra satisfactoriamente la armonía entre el interés gubernamental envuelto y el valor primario...." (Enfasis suplido). P.S.P. v. Com. Estatal de Elecciones, 110 D.P.R. 400, 429 (1980).
Y es que, al enfrentarnos a situaciones no visualizadas por el Legislador, si posible, nuesstro deber es ajustar la ley conforme su espíritu y propósitos.
Medina & Medina v. County Pride Foods, Ltd., res. en 30 de junio de 1988, 122 D.P.R. 172.
"En materia de hermenéutica constitucional y ante estatutos que adolecen de inconstitucionalidad por sub-inclusión se reconoce la facultad de los tribunales de extender los beneficios estatutarios a aquellos grupos o clases excluidos (citas omitidas) ... [e]l impedimento constitucional podrá ser salvado, no mediante la interpretación del texto que por sus claros términos no es susceptible de serlo de otra manera, sino por la extensión de los beneficios a la clase excluida. El propósito legislativo, que quedaría frustrado con la anulación del estatuto, queda así en vigor y se supera el discrimen." (Enfasis suplido). Milán Rodríguez v. Muñoz, 110 D.P.R. 610, 618-619 (1981)
III
Por todos es conocido que la Ley de Alquileres Razonables es un estatuto no sólo de control de precios sino de profundo contenido social. Aunque en su origen respondió al estado de emergencia surgido a raíz de la segunda guerra mundial, su vigencia trascendió esa época como instrumento del gobierno para solucionar, en parte, el problema de la escasez de vivienda.
Aplica a unidades de viviendas con una renta de menos de $200.00, y de menos de $400.00 cuando se trate de locales comerciales. Art. 4, 17 LPRA sec. 184.. Al vencimiento del contrato de arrendamiento, éste se prorrogará a opción del inquilino. Art. 12, 17 LPRA sec. 192. Esta restricción obliga a cualquier propietario que subsiguientemente adquiera la propiedad. Art. 15, 17 LPRA sec.
205. Cualesquiera cláusulas contractuales limitativas de estos beneficios será nula. Art. 14, 17 LPRA sec. 204.
A modo de excepción, la ley dispone que el arrendador podrá desahuciar: 1) por falta de pago en el alquiler mensual; 2) cuando la conducta del inquilino sea inmoral o represente un peligro o estorbo para la propiedad o los vecinos; 3) si subarrienda o cede el uso de la propiedad en violación al contrato; 4) si el inquilino dedica la propiedad a un uso distinto del pactado y ello causa perjuicio al Arrendador; 5) cuando el inquilino maliciosa o negligentemente causa daños a la propiedad o de algún modo modifica la configuración de la vivienda sin permiso; 6) cuando de buena fe el dueño necesite el local para ocuparlo inmediatamente como lugar de vivienda; 7) tratándose de un local comercial, cuando el dueño lo necesite y no tuviere otro local en el mismo edificio; y 8) por proyectar el propietario la demolición total o parcial del edificio para construir uno nuevo. Art. 12-A, 17 LPRA sec. 193.
Al interpretar algunas de estas disposiciones, en lo relativo a locales comerciales, hemos decidido que el dueño tiene derecho a desahuciar al inquilino si desea retirar la propiedad del mercado de alquileres y ventas, aunque no vaya a utilizarla personalmente. Raluán Corp. v. Feliciano, 111 D.P.R.
598 (1981); Roselló Hnos. v. Figueroa, 74 D.P.R. 432 (1953). En estas insttancias, no es requisito acreditar la buena fe. Piza, supra, págs. 35-37.
Sin embargo, en cuanto a las propiedades dedicadas a vivienda, el desahucio procede en los supuestos dispuestos en la ley, siempre que sea para ser ocupada inmediatamente por el dueño en calidad de residencia. Rodríguez Rodríguez v.
Tribunal Superior, 100 D.P.R. 421 (1972); Vidal v. Corte, 71 D.P.R. 582 (1950).
Incluso, en Méndez v. Tribunal de Distrito, 72 D.P.R. 544 (1951), resolvimos que la Ley no permite el desahucio sólo porque el dueño desea retirar la vivienda del...
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