Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 8 de Abril de 1992 - 130 DPR 226

130 DPR 226 (1992) VISTAS DEL TURABO V. VELARDO ORTIZ

Certiorari

Tribunal Superior: Sala de Caguas (CE-89-206)

Sala de San Juan (CE-89-312)

JUEZ DE INSTANCIA: Hon. Robert R. Muñoz Arill (CE-89-206

Hon. Gilberto Gierbolini (CE-89-312)

Abogados de la parte peticionaria: Lic.

María Dolores Fernós, Aleida Varona, Eduardo Escribano, José. M. Pérez, Josefina Pantoja Oquendo, Luis A. Suárez Zayas, Juan Correa Luna & Armando Cardona

Abogados de la parte recurrida: Lic.

Erasmo Reyes Peña del Bufete William Estrella

OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR NEGRÓN GARCÍA

San Juan, Puerto Rico, a 8 de abril de 1992.

I

La característica medular de un procedimiento civil sumario es lograr lo más rápido y económicamente posible la reivindicación de determinados derechos, reduciendo al mínimo constitucionalmente permisible el elenco de garantías procesales. Conlleva acortar términos -en ocasiones hacerlos improrrogables-, y prescindir de ciertos trámites comunes al proceso ordinario, sin negar al demandado o querellado una oportunidad real de presentar efectivamente sus defensas. Se acepta que estos procedimientos sumarios, en el fondo, constituyen unos tratos privilegiados y que su justificación responde un interés gubernamental legítimo de atender prioritariamente ciertas causas de acción.

Por ser la excepción, su aplicación está limitada a situaciones expresas en que la asamblea Legislativa ha reconocido la necesidad y trascendencia de reparar, en un breve plazo, algún agravio.

Estos recursos versan precisamente sobre uno de los procedimientos más utilizados en nuestro país para reivindicar, mediante trámite y juicio sumario, la posesión y disfrute de un inmueble: el desahucio. Art. 620 et seq., Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, 32 LPRA secs. 2821, et seq. Aunque data desde principios de siglo, a tono con los desarrollos jurisprudenciales, y aún en situaciones no previstas, hemos mantenido íntegro su carácter sumario, a la par que hemos permitido la presentación de defensas relacionadas íntimamente con las causas desahuciales alegadas. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R. 733 (1987) y casos allí citados.

II

Hoy, a solicitud de los esposos Marcial Velardo Ortiz y Miriam Carrión Vélez, y Edwin Maldonado Figueroa y Keuryn Solano Mejías -representados por la Corporación de Servicios Legales de Puerto Rico- examinamos y reiteramos la constitucionalidad de este trámite y juicio sumario. Aducen que poseen un interés propietario protegido contra actuaciones encaminadas a privarles de la vivienda que disfrutan. Sostienen además, que todo procedimiento de desahucio debe tornarse ordinario desde el momento que surja la posibilidad de alguna defensa por parte del arrendatario.

A diferencia de Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra, estas acciones se encuentran pendientes.

Inciden, no obstante, que los peticionarios separadamente disfrutaban del subsidio de renta federal provisto por la Sec. 8 de la Housing and Community Development Act ("HCDA"), 42 U.S.C. sec. 1437. Este programa requiere de los arrendadores el cumplimiento de una serie de requisitos procesales y sustantivos antes de instar cualquier acción judicial de desalojo.

Oportunamente consolidamos los recursos. Contamos con el beneficio de los escritos de las recurridas Turabo Limited Partnership ("Turabo"), Monte de Oro Associates ("Monte de Oro"), y de los amici curiae, Corporación de Renovación Urbana y Vivienda, Puerto Rico Lease Housing Association, Inc., y el Instituto Puertorriqueño de Derechos Civiles. Expongamos la situación fáctico-procesal atinente a cada caso.

III

Turabo Limited Partnership v. Marcial Velardo Ortiz y otros CE-89-206

Los esposos Velardo Ortiz-Carrión ocupaban una unidad residencial en el Condominio Vistas del Turabo, Caguas, cuyo canon era subsidiado por el programa federal aludido. Las relaciones arrendatario-arrendador estaban estrictamente reguladas por disposiciones estatutarias y reglamentarias, algunas de las cuales quedaron expresamente consignadas en el contrato de arrendamiento.

El 19 de julio de 1988 Interstate General Properties Limited Partnership, S.P., ("Interstate"), agente administrador del proyecto, notificó a Velardo Ortiz su intención de terminar, esto es, la resolución del contrato.1 Invitó su atención a "sus constantes y variadas violaciones a la Sección 23 y al Reglamento de la Vivienda de su contrato de arrendamiento, así como también sus violaciones a las normas de convivencia que rigen su estadía en el proyecto". Además, específicamente le imputó: "(1) Falta de respeto a nuestros representantes en el proyecto; (2) Uso de lenguaje soez; [y] (3) Alterar la ppaz en el vecindario."

A pesar de que Interstate fijó el 19 de agosto como fecha efectiva de la resolución, le concedió un plazo de diez (10) días para reunirse y discutir la situación. La reunión fue celebrada el 28 de julio y Velardo Ortiz solicitó reconsideración. El 29 de julio fue notificado que los procedimientos continuarían.

Velardo Ortiz se negó a desalojar. El 13 de septiembre, Interstate reiteró por escrito su requerimiento. Luego de hacer alusión y mencionarle su conducta anterior, le señaló unas nuevas violaciones surgidas en una evaluación posterior, a saber, "amenazas contra los residentes del proyecto". Además, evocó otros incidentes pasados contrarios al contrato de arrendamiento. Finalmente fue apercibido del desahucio por la vía judicial.2

El 9 de diciembre de 1988 Turabo instó en el Tribunal Superior, Sala de Caguas, el desahucio por incumplimiento del contrato de arrendamiento y el reglamento aplicable. Los esposos Velardo-Carrión contestaron la demanda, negaron el incumplimiento y presentaron una reconvención. A su vez, sin éxito pidieron la conversión del procedimiento sumario a uno ordinario con derecho a obtener su expediente residencial, lista de testigos, procedimientos de los empleados; además, tiempo para el descubrimiento de prueba y la toma de deposiciones. En vista posterior el...