Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 27 de Mayo de 1993 - 133 DPR 488
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 133 DPR 488 |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 1993 |
1. COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--EN GENERAL.
La figura jurídica del régimen de propiedad horizontal es relativamente joven en Puerto Rico. Su nacimiento a través de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (31 L.P.R.A. sec.
1291 et seq.) y luego las enmiendas de 1976 ha tenido como propósito el permitir la propiedad individualizada de un apartamento de vivienda o unidad comercial, aunque el mismo sea parte, junto con otros apartamentos o unidades, de un mismo edificio o inmueble.
2.
ID.--ID.--ID.
El concepto de régimen de propiedad horizontal inicialmente se concibió en Puerto Rico como una herramienta para la solución del problema de escasez de terrenos para vivienda.
No obstante, este concepto se utiliza para el uso combinado de apartamentos para fines de vivienda y comerciales, además de ser utilizado en inmuebles destinados únicamente para fines profesionales y comerciales.
3.
ID.--ID.--ADMINISTRACIÓN Y SEGURO--CONSEJO DE TITULARES.
Un Consejo de Titulares lo componen la totalidad de los dueños de apartamentos y locales que componen un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.
4.
ID.--ID.--ID.--ID.
Un Consejo de Titulares tiene una personalidad jurídica distinta e independiente de los miembros que lo componen. Esto es, el consejo es un auténtico sujeto de derecho con personalidad plena en el ámbito de sus finalidades sustentada por una finalidad distinta de la individual y, esencialmente, una clara titularidad patrimonial que contribuye a otorgar al ente existencia jurídica independiente a la de los miembros que la componen cuando actúa en función del fin común perseguido.
5.
PERSONAS--EN GENERAL--EXISTENCIA.
La personalidad jurídica es el cúmulo de prerrogativas y deberes que determinado ordenamiento entiende que para la consecución de los fines de la entidad particular, conviene separar e independizar en diversos aspectos, de un lado, la entidad formada por el conjunto de personas y, de otro lado, los individuos que la integran.
6.
COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--ADMINISTRACIÓN Y SEGURO-- CONSEJO DE TITULARES....
La personalidad jurídica de un Consejo de Titulares lo capacita como cuerpo a ejercer sus derechos, tomar ciertas determinaciones y a incurrir en obligaciones, incluso por encima de la voluntad individual de una minoría de sus miembros, siempre y cuando actúe conforme a la ley y dentro del ámbito de sus funciones.
7.
ID.--ID.--ESCRITURA--EN GENERAL.
La escritura matriz constitutiva del Régimen de la Propiedad Horizontal establece condiciones y acuerdos a los que se adhieren los adquirentes de los apartamentos individuales mediante su compra.
8.
ID.--ID.--ID.--ID.
El título constitutivo de la propiedad horizontal recoge acuerdos y pactos que tienen un origen plurilateral cuando son establecidos en principio y por convenio por todos los interesados o pueden tener origen unilateral cuando son establecidos por el propietario único del inmueble antes de dividirlo por pisos, formando un estado de derecho que se acepta sucesivamente por los adquirentes conforme van realizando sus adquisiciones, en cuyo caso es un contrato de adhesión.
9.
ID.--ID.--ADMINISTRACIÓN Y SEGURO--REGLAMENTO.
La Ley de la Propiedad Horizontal, 32 L.P.R.A. sec. 1293, requiere que el reglamento para la administración del inmueble se agregue a la escritura de conversión.
10.
ID.--ID.--ESCRITURA--EN GENERAL.
La fuerza vinculante de los pactos y las condiciones que se imponen en la escritura matriz o el reglamento de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq., no puede contravenir las disposiciones de ley o ser contraria a la moral o al orden público.
SENTENCIA de Arnaldo López Rodríguez, J. (San Juan), que decreta la nulidad de reservas incorporadas en la escritura matriz de conversión del inmueble al régimen de propiedad horizontal y de un artículo del reglamento para la administración de dicho inmueble por ser contrarias a la Ley de la Propiedad Horizontal.
Confirmada.
Yolanda Da Silveira Neves y R. Alex Fleming, de Lespier & Muñoz Noya, José R.
Martínez Ramos, de Martínez, Camacho & Laffite, y Michael J. Godreau, abogados del recurrente; Awilda Enid López Palau, abogada del recurrido.
EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR ALONSO ALONSO EMITIÓ LA OPINIÓN DEL TRIBUNAL.
[1][2] El concepto del Régimen de Propiedad Horizontal es relativamente joven en Puerto Rico. Su origen en 1958 (Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq.)), y posteriormente las enmiendas introducidas en 1976 (Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 (31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq.)), tuvieron como propósito permitir la propiedad individualizada de un apartamiento para vivienda o unidad comercial, aunque éste sea parte -- junto a otros apartamientos o unidades-- de un mismo edificio o inmueble. No cabe duda que el Régimen de Propiedad Horizontal está sujeto a evolución y desarrollo para atender las necesidades sociales y económicas cambiantes de un país isleño con escasez de viviendas y terrenos, gran concentración poblacional, escasos recursos naturales y económicos, exparcimiento urbano y un costo creciente de la infraestructura. Esto requiere imaginación y creatividad para su uso e interpretación, y así lograr el mejor aprovechamiento de nuestros recursos de forma que la población logre una calidad de vida de excelencia, tanto urbana como rural, sana convivencia, interacción social y el respeto que se debe tener a la vida privada y a los derechos de todos los ciudadanos.1 Aunque inicialmente el Régimen de Propiedad Horizontal se concibió en Puerto Rico como una herramienta para la solución del problema de la escasez de terrenos para la vivienda, éste se ha utilizado para el uso combinado de apartamientos con fines de vivienda y comerciales en un inmueble. Incluso, recientemente se ha utilizado en inmuebles destinados únicamente para fines comerciales y profesionales, como el caso que nos ocupa. El concepto Régimen de Propiedad Horizontal y el derecho que lo regula ha permitido --y debe permitir-- esta evolución; esto es, ser un régimen capaz de responder a las necesidades y aspiraciones cambiantes de las generaciones futuras dentro de los parámetros conceptuales y jurídicos que lo regulan.2
Al interpretar nuestro enfoque, se debe tomar en cuenta esta realidad jurídica, social y económica.
I
El recurso presente requiere que evaluemos la validez legal del derecho a variar el uso y la finalidad de ciertos apartamientos que se reservó la desarrolladora y propietaria original y única de un inmueble, al someter éste al Régimen de Propiedad Horizontal. Tales reservas fueron incorporadas en la escritura matriz de conversión del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal. Además, nuestra expresión requiere evaluar acerca del grado de especificidad con que debe consignarse el uso de los apartamientos en la escritura matriz y su efecto.
En la acción incoada por el Consejo de Titulares, el tribunal de instancia decretó la nulidad de la reserva señalada y falló a favor de los demandantes, quienes impugnaron la intención de la demandada de vender un apartamiento, que se destinaría a un uso distinto para el cual se había consignado específicamente en los documentos constitutivos del Régimen de Propiedad Horizontal. De dicho dictamen acude ante nos la compañía desarrolladora y titular única original del inmueble. Confirmamos la sentencia del tribunal de instancia.
La adjudicación de las cuestiones planteadas exige un examen cuidadoso de los hechos en cuestión. Veamos.
II
La recurrente P.R.F., Inc.
fue la única propietaria de la totalidad de los apartamientos y demás elementos que componen el inmueble conocido como Condominio Profesional San Juan Health Centre (en adelante Condominio Profesional S.J.H.C.). Mediante la Escritura Pública Núm. 4 de 5 de diciembre de 1986 otorgada ante el notario José Juan Torres Escalera, la recurrente constituyó este inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal.
Su intención, mediante la constitución del régimen, no fue únicamente la de individualizar los apartamientos para hacerlos susceptibles de aprovechamiento independiente sino, además, fue la de desarrollar un concepto particular de facilidades médico-hospitalarias en la cual se ofrecieran "al público en un mismo lugar oficinas que cubran las diferentes especialidades de la medicina evitándole así a las personas las molestias que acarrea el ir de una oficina médica a otra, muchas veces exponiendo a la persona a mayores riesgos".
Solicitud de revisión, pág. 14.
A tales efectos, se dividió el edificio en dos (2) partes principales. Una compuesta por los primeros cuatro (4) pisos, en los cuales se ubican básicamente las instalaciones médicas propiedad de P.R.F., Inc. Éstas constan de un centro para terapia física y rehabilitación (apartamiento B-2), un centro de sistemas de información computarizados (B-3), sala de emergencias, tratamiento para el asma y radiología (103), oficina de información y seguridad (113), centro de alumbramiento (203), centro de endourología (204), centro de revelado de placas de radiografía (223), centro de cirugía ambulatorio y salas de operaciones (301), salón de reuniones para la facultad médica (401), laboratorio clínico (402), laboratorio de radiografía (403) y centro de radiología especializada (404). En síntesis, la participación del inmueble retenido por la recurrente consiste de toda una...
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