Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 9 de Mayo de 1994 - 135 D.P.R. 858

EmisorTribunal Supremo
DPR135 D.P.R. 858
Fecha de Resolución 9 de Mayo de 1994

135 D.P.R. 858 (1994) BANCO CENTRAL V. YAUCO HOMES

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

BANCO CENTRAL CORP. (antes BANCO CENTRAL Y ECONOMIAS),

demandante y recurrente,

v.

YAUCO HOMES, INC., ETC., demandados y recurridos.

Número: RE-87-133

Resuelto: 9 de mayo de 1994

1. CONTRATOS—EN GENERAL—REQUISITOS Y VALIDEZ—NATURALEZA Y REQUISITOS—EN GENERAL—EN GENERAL.

Como regla general, los contratos sólo afectan las partes involucradas, según lo dispuesto en el Art. 1209 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3374. No obstante, los contratos no son absolutamente indiferentes para los terceros.

2. ID.—ID.—INTERPRETACION—PARTES—ESTIPULACIONES A FAVOR DE TERCERAS PERSONAS—EN GENERAL.

El Art. 1209 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3374, dispone que los contratos pueden tener estipulaciones a favor de un tercero, quien podrá exigir su cumplimiento siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que la estipulación se revoque.

3. CONTRATO—ID.—ID.—ID.—ID.—ID.

Los contratos a favor de tercero son aquellos que se celebran para atribuir directa o indirectamente un derecho a un tercero que no ha participado directa o indirectamente en la celebración del negocio y no queda obligado ni vinculado por él. Es necesario que las partes hayan querido atribuir al tercero el derecho de reclamar el cumplimiento de la promesa.

4. ID.—ID.—ID.—ID.—ID.—MANIFESTACIONES EN LOS CONTRATOS RESPECTO A TERCERAS PERSONAS—EFECTO OBLIGATORIO EN CUANTO A DICHAS TERCERAS PERSONAS.

Con relación a los contratos a favor de tercero, no es necesario que el tercero acepte para que adquiera el derecho estipulado a su favor. El tercero adquiere ese derecho antes de la aceptación. No obstante, la aceptación del tercero es pertinente en cuanto impide que posteriormente se revoque la estipulación que le favorece.

5. ID.—ID.—ID.—ID.—ID.—ID.—EN GENERAL.

Como regla general, el estipulante está facultado para revocar la disposición a favor de un tercero mientras dicho tercero no haya aceptado.

6. ID.—ID.—ID.—ID.—ID.—ID.—ID.

El tercero puede aceptar expresa o tácitamente una disposición contractual que le favorece. Es necesario para que se complete la aceptación poner en conocimiento de ella al obligado.

La aceptación del tercero se completa una vez el estipulante ha sido notificado por el tercero.

7. ID.—ID.—ID.—ID.—ID.—EN GENERAL.

Para determinar si existe un contrato a favor del tercero, no es necesario que el tercero esté individualizado al momento de concluir el contrato. Lo esencial es que existan, en la disposición contractual, los elementos suficientes para determinarlo con posterioridad.

8. ID.—ID.—ID.—ID.—ID.—ID.

La existencia de una disposición contractual a favor de un tercero es una cuestión de hecho.

9. OBLIGACIONES—EXTINCION—RESOLUCION—OBLIGACIONES RECIPROCAS.

El Art. 1077 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3052, establece el derecho a resolver las obligaciones recíprocas a causa del incumplimiento de uno de los obligados.

10. HIPOTECAS—INMUEBLES—INTERPRETACION—GRAVAMEN Y PRIORIDAD—CLAUSULA DE POSPOSICION DE HIPOTECA—EN GENERAL.

El cumplimiento de una cláusula que obliga a los vendedores a postergar y subordinar su hipoteca a favor de otra, que sería constituida posteriormente a favor de un tercero, no puede estar sujeto a la condición resolutoria tácita por falta de pago de la deuda principal.

SENTENCIA de Felipe Ortiz Ortiz, J. (Ponce), que declara sin lugar cierta causa de acción del demandante. Revocada y se devuelve el caso al foro de instancia para la continuación de los procedimientos conforme a la opinión.

Néstor Durán, de McConnell, Valdés, Kelly, Sifre, Griggs & Ruiz Suria, y Hermán Cestero, de Sweeting, González & Cestero, abogados del recurente; Rubén T. Nigaglioni y María Soledad Piñero, de Ledesma, Palou & Miranda, abogados de los recurridos.

EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR HERNANDEZ DENTON emitió la opinión del Tribunal.

Recurre ante nos el demandante Banco Central Corp. (en adelante "el banco") para que revisemos la parte de la sentencia del Tribunal Superior que declaró sin lugar la segunda causa de acción de la demanda consistente en exigirle a los demandados José Antonio Olivari Antongiorgi y María Luisa Olivari Antongiorgi (en adelante "los vendedores") el cumplimiento específico de una obligación contractual de posposición de hipoteca. Tenemos que resolver si los vendedores tienen que posponer su hipoteca a la que el banco posee en calidad de prenda.1

Revocamos.

I

Los vendedores, mediante escritura núm. 89 de 18 de junio de 1973 autorizada por el notario Carlos M. Franco Soto, vendieron a Villa Olimpia Development Corp. (en adelante "la urbanizadora")2 la finca objeto de este litigio por el precio aproximado de $360,000. Villa Olimpia pagó un pronto de aproximadamente $60,000 y se obligó a pagar los restantes $300,000 en cuatro plazos anuales, comenzando en junio de 1974 y terminando en junio de 1977.

En esta misma escritura de compraventa la urbanizadora hipotecó la finca en garantía del crédito de los vendedores (en adelante "hipoteca pequeña"). Los vendedores también se comprometieron en dicha escritura a posponer esta garantía hipotecaria a favor de la que se constituyera a beneficio de la institución financiera que le prestara el dinero a urbanizadora para desarrollar la finca.

La cláusula de posposición dice los siguiente:

"Es el propósito de la Compradora VILLA OLIMPIA DEVELOPMENT CORPORATION desarrollar y urbanizar los terrenos objeto de esta compraventa para lo cual han de obtener un préstamo de Continental Resources Corporation-P.R., or assignee, por una suma aún no determinada, para financiar la urbanización y la construcción de unidades de vivienda en la misma, por lo que los Vendedores por la presente y desde ahora postergan y subordinan la hipoteca aquí constituida, a favor de la que se constituya por VILLA OLIMPIA DEVELOPMENT CORPORATION o sus sucesores en título o intereses, para desarrollar y urbanizar los terrenos a favor de Continental Resources Corporation-P.R.. or assignee, siempre y cuando que el producido de dicho préstamo garantizado hipotecariamente, se use única y exclusivamente en el desarrollo de los terrenos objeto de esta compraventa."3

(énfasis suplido).

El mismo día en que se autorizó la escritura de compraventa e hipoteca pequeña, se autorizó también la escritura de hipoteca mediante la cual la urbanizadora garantizó un pagaré suscrito por ésta a favor de la Continental Resources Corporation-P.R. (en adelante "la institución financiera") por la cantidad aproximada de $9.2 millones (en adelante "hipoteca grande"). Esta suma sería utilizada por la urbanizadora para desarrollar los terrenos. Posteriormente, la institución financiera endosó el pagaré para hacerlo pagadero al portador.

El 11 de marzo de 1974 se autorizó la escritura núm. 34 para enmendar la escritura de hipoteca grande. En esta escritura comparecieron la urbanizadora, la institución financiera y el Banco Economías.4 Se hizo constar que la urbanizadora había entregado al banco, en calidad de prenda, el pagaré garantizado por la hipoteca grande para así garantizar ciertos adelantos de dinero hechos por el banco a la urbanizadora. Además, se eliminó la fecha de vencimiento del pagaré, haciéndolo pagadero a la demanda. Para ajustarse al hecho de que el pagaré se había convertido en uno al portador, se enmendó la escritura de hipoteca grande, de modo que ya no estuviese constituida a favor de la financiera ni estuviera sujeta al contrato de préstamo entre la financiera y la urbanizadora.

Aunque ambas escrituras de hipoteca se presentaron al Registro de la Propiedad simultáneamente, debido a asuntos no relacionados a la controversia en este caso, la hipoteca pequeña quedó inscrita con efectividad al 14 de agosto de 1975 mientras que la grande se inscribió el 15 de septiembre de ese año. Cuando el Registrador inscribió la grande, anotó que lo hacia con rango de segunda mientras no se le presentara acta aclaratoria de la intención de las partes.5

Esta acta nunca se otorgó.

En 1982 el banco instó demanda contra la urbanizadora y contra los vendedores. En su primera causa de acción reclaman el importe de lo adeudado por la urbanizadora. La urbanizadora fue debidamente emplazada, pero al no contestar se le anotó la rebeldía. En su segunda causa de acción exigen que los vendedores cumplan con la obligación contractual contraída en la escritura de hipoteca pequeña de posponer ésta a favor de la grande.

Por su parte, los vendedores radicaron demanda de coparte contra la urbanizadora para reclamar la parte todavía adeudada del precio de compraventa de la finca y solicitando se ejecutara su hipoteca pequeña, de no ser satisfecho su crédito de otro modo.

La urbanizadora fue debidamente emplazada y al no comparecer se le anotó la rebeldía. El tribunal de instancia dictó...

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