Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 5 de Abril de 1994 - 135 DPR 647
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 135 DPR 647 |
| Fecha de Resolución | 5 de Abril de 1994 |
135 D.P.R.
647 (1994) COLEGIO INTERNATIONAL V. ESCRIBÁ
1. MANDATO--NATURALEZA, FORMA Y ESPECIES--CORRETAJE--EN GENERAL.
El contrato de corretaje es una figura jurídica que se rige por las disposiciones del Código Civil de Puerto Rico relacionadas al contrato de mandato.
2. ID.--ID.--ID.--REQUISITOS.
El contrato de corretaje es aquel por el cual una persona se obliga a pagar a otra una remuneración por la información de la ocasión para concluir un contrato o por la mediación de un contrato. El corredor es la persona que interviene para mediar entre dos (2) personas a las que pondrá en relación para que contraten entre sí.
3. ID.--ID.--ID.--ID.--COMISIÓN.
La comisión es uno de los elementos esenciales del contrato de corretaje. La comisión es la cantidad que se le paga a un corredor de bienes raíces por sus servicios que, por lo general, es un porcentaje del precio de venta.
4. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
La comisión que ha de pagarse a un corredor de bienes raíces por sus servicios siempre se negocia con el cliente. Cobrar una comisión fija se considera un acto de fijación de precios y es ilegal.
5. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--DERECHO DEL CORREDOR A COBRARSE COMISIÓN.
Para que surja el derecho a cobrar una comisión por parte de un corredor de negocios a quien se le encomiende la venta de una propiedad, se requiere que: (1) la venta se hubiera realizado, con la cual el contrato de compraventa hubiera quedado consumado, o (2) el contrato de compraventa hubiera quedado perfeccionado, aun sin llegarse a consumar la venta, y éste se hubiera rescindido voluntariamente.
6. ESTATUTOS, COSTUMBRES Y EQUIDAD--INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE LA LEY-- REGLAS GENERALES DE INTERPRETACIÓN--EN GENERAL--SIGNIFICADO DE LA LEY, CLARO...
El Art. 14 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 14, dispone que cuando la ley sea clara y libre de toda ambigüedad, su letra no debe ser menospreciada bajo el pretexto de cumplir su espíritu.
7. ID.--ID.--ID.--LENGUAJE USADO EN GENERAL EN LA LEY Y SU SIGNIFICADO-- AMBIGUEDAD LATENTE...
El Art. 19 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 19, dispone que cuando las expresiones de una ley sean dudosas, el medio más eficaz y universal para descubrir el verdadero sentido de ésta es considerar la razón y el espíritu de ella, o la causa o los motivos que indujeron al legislador a dictarla.
8. MANDATO--NATURALEZA, FORMA Y ESPECIES--CORRETAJE--LEY PARA REGLAMENTAR LA PROFESIÓN DE CORREDOR DE BIENES RAICES EN PUERTO RICO--PROPÓSITOS.
La Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, Ley para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico, 20 L.P.R.A.
sec. 3001 et seq., tiene dos (2) propósitos, a saber: (1) reconocer el quehacer o la función del corredor de bienes raíces como una profesión, y (2) reglamentar la profesión de corredor de bienes raíces como cuestión de política pública, por la importancia que tiene en la vida diaria y en el bienestar de la ciudadanía en general.
9. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
La Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980 (20 L.P.R.A.
sec. 3001 et seq.), que reglamenta la profesión de corredor de bienes raíces, identificó expresamente a las personas a quienes no les aplica dicho estatuto.
El texto de la Sec. 2 de esta ley, 20 L.P.R.A. sec. 3002, está contenido en la opinión.
10. CONTRATOS--EN GENERAL--REQUISITOS Y VALIDEZ--NATURALEZA Y REQUISITOS--EN GENERAL--EN GENERAL.
El Art. 1207 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3372, consagra el principio rector de los contratos en Puerto Rico, a saber, la libertad de la contratación. Este artículo dispone que los contratantes pueden establecer los pactos, las cláusulas y las condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
11. ID.--ID.--ID.--ID.--ID--ID.
En conformidad con el Art. 1213 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3391, no existe un contrato si no concurren tres (3) requisitos, a saber: (1) el consentimiento de los contratantes; (2) el objeto cierto que sea materia del contrato, y (3) la causa de la obligación que se establezca.
12. ID.--ID.--ID.--CAUSA--EFECTO DE LA FALTA DE CAUSA.
El Art. 1227 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.
3432, establece que los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. La causa es ilícita cuando se opone a las leyes o a la moral. Una vez se determina que la causa es ilícita, el contrato es nulo e inexistente.
13. ID.--ID.--ID.--ID.--CAUSA ILICITA.
En el derecho de contratos de Puerto Rico, hay dos (2) tipos de causa ilícita. Éstas son: (1) la causa ilegal que se opone a las leyes y (2) la causa inmoral o causa torpe que se opone a la moral y a las buenas costumbres. La causa es ílicita cuando el contrato per se es prohibido y cuando, mediante éste, se trate de ocasionar un daño o un perjuicio a otra, o en caso de fraude.
14. MANDATO--NATURALEZA, FORMA Y ESPECIES--CORRETAJE--LEY PARA REGLAMENTAR LA PROFESIÓN DE CORREDOR DE BIENES RAICES EN PUERTO RICO--PRACTICA ILEGAL DE LA PROFESIÓN.
La Sec. 25 de la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980 (20 L.P.R.A. sec. 3024) que reglamenta la profesión de corredor de bienes raíces, sanciona a las personas que no poseen licencia de corredor de bienes raíces y ejercen la profesión. La práctica de la profesión de corredor de bienes raíces sin licencia constituye un delito menos grave.
15. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--EFECTO EN EL CONTRATO DE CORRETAJE.
En casos en que el contrato de corretaje sea de causa ilícita, porque se ha ejercido la profesión de corredor de bienes raíces sin licencia, el contrato es nulo, inexistente y sin efecto alguno. Por lo tanto, la persona que haya ejercido la profesión sin licencia no tiene derecho a recobrar la comisión que reclama por la gestión efectuada como supuesto corredor de bienes raíces.
SENTENCIA de Melvin A. Padilla Feliciano, J. (San Juan), que desestima cierta demanda sobre sentencia declaratoria y declara con lugar la reconvención presentada por los demandados sobre incumplimiento de contrato y cobro de dinero. Revocada.
Carlos R. Ríos Gautier y Ramón A. Cancio, abogados de los recurrentes; Herman W. Colberg, abogado del recurrido.
EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ EMITIÓ LA OPINIÓN DEL TRIBUNAL.
El presente recurso nos permite expresarnos sobre la aplicabilidad, o no, de la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, Ley para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico,1 al "corredor ocasional" -- esto es, a una persona que, aun cuando no posee la licencia requerida por la referida Ley, otorga un contrato con otra mediante el cual esta última se compromete a pagarle una comisión por la venta de su propiedad-- y, en adición, sobre la validez, y exigibilidad, del contrato otorgado en esas circunstancias.
I
Los demandantes Colegio Internacional Sek Puerto Rico, Inc. (en adelante Sek) y Gestión Educativa, Inc. (en adelante Gestión), corporaciones domésticas autorizadas a hacer negocios en Puerto Rico, son dueñas de unos terrenos localizados en el Barrio Juan Sánchez de Bayamón.2 En determinado momento, éstas le solicitaron al Lcdo. Siro Gutiérrez, funcionario en Puerto Rico de dichas Corporaciones, que buscase un comprador para los referidos terrenos. El licenciado Gutiérrez acordó, verbalmente con el Lcdo. Antonio Escribá, pagarle a éste una comisión ascendente al 4% del precio de venta de los terrenos si éste conseguía un comprador para los mismos.3 Cabe señalar que el licenciado Escribá no es, ni en ningún momento ha sido, corredor de bienes raíces ni tiene licencia de corredor.4 A su vez, aunque él ha servido de notario autorizante en diversas transacciones en que han intervenido las Corporaciones demandantes, el licenciado Escribá no es ni era abogado de las mismas.
En cumplimiento de su encomienda, el licenciado Escribá efectuó varias gestiones, entre ellas, con el Ing. Rafael Torrens, Vice Presidente de la Compañía Levitt & Sons (en adelante Levitt), que culminaron en que Levitt se interesara en los referidos terrenos. Luego de múltiples conversaciones entre las partes, Levitt opcionó los terrenos, otorgándose las correspondientes escrituras de opción ante el licenciado Escribá como notario;5 en cada una de éstas comparecieron las mencionadas Corporaciones representadas por el licenciado Gutiérrez en su calidad de secretario-tesorero de las mismas. En la cláusula sexta, de cada una de las dos (2) escrituras otorgadas, se dispuso que si Levitt ejercitaba la opción, la escritura de compraventa se otorgaría ante el propio notario, a saber, el Lcdo. Antonio Escribá.
Las dos 2 opciones de compra, que vencían el 15 de agosto de 1983, fueron prorrogadas por ciento ochenta (180) días. Al vencer el término, surgió una controversia entre las partes respecto al día en que vencían las opciones. Las Corporaciones sostenían que las opciones vencían el 11 de febrero de 1984, sin que el optante hubiera ejercitado las mismas; por otra parte, Levitt sostenía que los funcionarios de Sek y de Gestión --así como el licenciado Escribá-- le habían dado a entender que las referidas opciones vencían el 15 de febrero de 1984. Levitt "ejercitó" las opciones el 13 de febrero de 1984 y sostuvo que las había ejercitado en tiempo.
En vista de esta discrepancia Levitt, en su calidad de optante, radicó una causa de acción ante el Tribunal Superior, Sala de San Juan (Civil Núm. 84- 918), exigiendo el cumplimiento específico del contrato. Este caso desembocó en una estipulación mediante la cual se transigieron las reclamaciones y se llegó a un acuerdo, lográndose materializar la compraventa.6
Posteriormente, las Corporaciones Sek y Gestión radicaron, el 13 de marzo de 1986, una acción sobre Sentencia Declaratoria ante...
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