Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 29 de Agosto de 1994 - 136 D.P.R. 801
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 136 D.P.R. 801 |
| Fecha de Resolución | 29 de Agosto de 1994 |
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Administración de Terrenos de Puerto Rico, peticionaria y recurrente
v.
Nerashford Development Corp. y Empresas Yogui, Inc., demandadas y recurridas
Núm.
CE-92-387
29 de agosto de 1994
CERTIORARI
1. DERECHO CONSTITUCIONAL--DEBIDO PROCEDIMIENTO DE LEY--EXPROPIACION FORZOSA DE LA PROPIEDAD PARTICULAR--JUSTA COMPENSACION--EN GENERAL.
La Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico dispone que no se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de justa compensación. La compensación debida se deposita por el Estado a favor del dueño y de cualquier persona que tenga derecho a participar de ella, conforme a las normas aplicables.
2.
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Bajo la Constitución federal no existe una fórmula rígida que determine la justa compensación que el Estado tiene que pagar por el título de dominio de una finca. La regla general que han usado los tribunales federales ha sido la del valor en el mercado de la finca, sin tomar en consideración las cargas reales o los gravámenes que afecten la finca. A este método se le ha llamado el undivided fee rule. Aunque este método no había sido expresamente reconocido por la jurisprudencia puertorriqueña, es consistente con los pronunciamientos previos del Tribunal Supremo de Puerto Rico, y al ser la manera más generalizada, sencilla y lógica de determinar qué compensación es justa, expresamente se adopta en Puerto Rico.
3.
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La utilización del método undivided fee rule, adoptado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico, responde al principio fundamental de que la compensación que el Estado paga es por la finca expropiada, no por los diferentes intereses en ella.
4.
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Un recurso de expropiación es un procedimiento in rem. No va dirigido contra ningún demandado en particular, sino contra la propiedad en sí. Si bien el ejercicio del poder de expropiar extingue todos los derechos anteriores sobre la propiedad, el Gobierno no expropia el interés que pueda tener algún demandado en particular sobre la propiedad. (Pueblo v. McCormick, Alcaide & Co., 78:939, seguido.)
5.
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El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que el derecho del Gobierno a expropiar propiedad privada para uso público es un atributo inherente y necesario de la soberanía y es superior a todos los derechos de propiedad. El título que se adquiere mediante la expropiación no se deriva del título del anterior dueño, sino que es un título nuevo, independiente y absoluto.
6.
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En el procedimiento de expropiación forzosa la inscripción de dominio a favor del Gobierno se hace libre de todo gravamen, se extinguen todas las cargas y los derechos anteriores sobre el bien expropiado, los cuales se convierten en derechos sobre el justo precio. Los asientos de cargas, gravámenes, derechos reales o limitaciones que graven el dominio o derecho expropiado serán objeto de cancelación. Lo expropiado queda libre de toda carga, gravamen o limitación, pues la expropiación las extingue transformándose la titularidad sobre éstas en un derecho sobre el dinero obtenido como justo precio de la expropiación.
7.
PALABRAS Y FRASES.
Valor en el mercado. El término valor en el mercado se ha definido como el precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquel en que un vendedor, en las mismas circunstancias, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halla el terreno en la fecha de la expropiación y el uso más productivo a que el dueño pudiera dedicarlo dentro de un futuro cercano razonable. El tribunal, al determinar el valor en el mercado de una finca, debe tomar en consideración todo elemento o indicador que un comprador prudente consideraría.
8.
DERECHO CONSTITUCIONAL--DEBIDO PROCEDIMIENTO DE LEY--EXPROPIACION FORZOSA DE LA PROPIEDAD PARTICULAR--JUSTA COMPENSACION--EN GENERAL.
Cuando se utiliza el método undivided fee rule en un procedimiento de expropiación forzosa, se considera justa una compensación que refleje el valor en el mercado de la finca sin las cargas o los gravámenes. No se calcula el valor en el mercado de la finca como existe en la realidad, con todos los gravámenes y las cargas reales que la afecten, sino que se examina el valor en el mercado de la finca tal como si ésta estuviera libre de gravámenes y de derechos reales pertenecientes a personas distintas al dueño.
9.
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En los casos de expropiación forzosa el Estado no tiene que pagar por las oportunidades que el dueño pueda perder como resultado de la expropiación ni por costos de mudanza o por la pérdida de negocios mientras se muda ni por pérdidas futuras o la pérdida de la plusvalía proveniente de la ubicación de la propiedad.
10.
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La jurisprudencia federal, en los casos de expropiación forzosa, no le reconoce derecho al arrendatario a compensación por pérdida de ganancias o de negocios.
11.
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En cuanto al pago de justa compensación el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha dispuesto que, aún bajo la disposición constitucional de compensación por propiedad perjudicada, debe haber un daño al terreno propiamente dicho o a los derechos de propiedad de éste.
12.
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En los casos de expropiación forzosa, la responsabilidad fundamental del Gobierno consiste en depositar una compensación justa. Al Estado no le interesa cómo las distintas partes con interés se dividan la compensación depositada.
13.
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En los procedimientos de expropiación forzosa, el Gobierno tiene la obligación de hacer un esfuerzo razonable para incluir como demandados a todas las personas que pudieran tener un interés en los bienes expropiados. El Gobierno no tiene interés como tal en la distribución de la compensación pagada a los varios reclamantes. Una vez el Estado cumple con su obligación de realizar un esfuerzo razonable para incluir como partes con interés en el pleito de expropiación a toda persona que pueda tener un reclamo legítimo sobre la compensación debida, la única obligación restante del Estado consiste en depositar la compensación que el tribunal determina es justa.
14.
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Cuando el Gobierno expropia el título de dominio de una finca, tomando así la propiedad de varias personas, no surge para cada persona un derecho de crédito frente al Gobierno, sólo nace una obligación del Gobierno de depositar a favor de éstas una compensación justa por la finca. El Estado no está obligado a pagarle a cada parte interesada la porción que le corresponda de la compensación depositada. Poseen, en cambio, unos derechos entre sí respecto a la justa compensación depositada.
15.
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La compensación fijada por el tribunal en los casos de expropiación forzosa sustituye los bienes inmuebles y los dueños de cada interés sobre éstos recobran de dicha compensación el mismo interés proporcional que tengan en la propiedad expropiada.
16.
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La existencia de un contrato de arrendamiento, en los casos de expropiación forzosa, de ordinario no afecta la justa compensación debida. Se calcula como si dicho contrato no existiese.
Sobre este supuesto se aplica la regla general de que la compensación total se computa sin tomar en consideración las cargas que afectan la finca.
17. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
En casos excepcionales, un contrato de arrendamiento puede aumentar el valor de una propiedad que va a ser expropiada por el Estado.
18.
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En casos extraordinarios, en los cuales un contrato de arrendamiento aumenta el valor de una propiedad que va a ser expropiada por el Estado, no se trata de que el Estado añada al precio de la finca unas partidas en concepto del valor del contrato de arrendamiento, por daños causados al arrendatario o por pérdida de ingresos o negocios que pueda sufrir el arrendatario. El Estado paga más porque la finca tiene unas circunstancias especiales que le aumentan su valor. No paga más por razón de derechos particulares, constitucionales o estatutarios del arrendatario, sino por razón de la obligación constitucional del Estado de pagar una compensación justa cuando toma propiedad privada para uso público.
19.
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El lenguaje de la Constitución de Puerto Rico, relativo a la obligación del Estado de compensar cuando se tome o perjudique la propiedad, no exige que el Gobierno pague al dueño del título de dominio su valor total y además pague a un arrendatario por su interés. El Estado incurriría en responsabilidad separada, adicional y subsidiaria frente al arrendatario si dejara de cumplir con alguna de sus otras obligaciones.
20.
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Para interpretar una cláusula contractual como una renuncia del arrendatario al derecho que ordinariamente le asiste para participar de la compensación que el Estado deposite --en los casos de expropiación forzosa-- dicha renuncia debe constar de manera clara y expresa.
21.
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En la expropiación forzosa, el Estado sólo tiene una obligación: la de depositar la justa compensación correspondiente al valor del título de dominio de la finca. Esta cantidad se reparte entre el dueño y arrendatario, personas cuya propiedad fue tomada en este caso sobre la base y en proporción a sus respectivos intereses.
22.
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El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reconocido que el arrendatario de una finca expropiada tiene derecho a participar de la justa compensación que el Estado deposite.
RESOLUCION de Ángel González Román, J. (San Juan), que determina que el Gobierno está obligado a depositar como justa compensación, para beneficio del dueño y del arrendatario de una finca expropiada, una cantidad mayor al justo valor en el mercado de la finca. Revocada.
William Núñez Colón y Pedro A. Román Quiles, abogados de la parte demandante...
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