Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 4 de Noviembre de 1994 - 137 DPR 384

EmisorTribunal Supremo
DPR137 DPR 384
Fecha de Resolución 4 de Noviembre de 1994

137 D.P.R.

384 (1994) VÁZQUEZ SANTIAGO V. REGISTRADOR

AMERICO VAZQUEZ SANTIAGO, recurrente,

v.

EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD, SECCIÓN TERCERA DE SAN JUAN, recurrido.

Número: RG-90-110

En El Tribunal Supremo De Puerto Rico.

Resuelto: 4 de noviembre de 1994

RECURSO GUBERNATIVO para revisar una CALIFICACIÓN final de Wilfredo Muñoz Román, R. (San Juan), Sección Tercera, quien denegó la inscripción de una hipoteca unilateral constituida a favor del recurrente por razón de que la finca gravada por la hipoteca no aparece inscrita a favor de los deudores hipotecarios. Confirmada.

José T. Marrero Rivera, abogado de la parte recurrente; Wilfredo Muñoz Román, Registrador de la Propiedad, recurrido.

SENTENCIA

I

La recurrente --América Vázquez Santiago-- acude ante nos debido a la calificación final emitida por el Registrador de la Propiedad de San Juan, Sección Tercera, que denegó la inscripción de una hipoteca unilateral constituida a su favor, por razón de que la finca gravada por la hipoteca no aparece inscrita a favor de los deudores hipotecarios.

Por los fundamentos expuestos más adelante, se confirma la calificación recurrida.

II

Mediante la Escritura pública Núm. 103 otorgada el 13 de julio de 1964 ante el notario Víctor Rivera Colón, el señor Rodríguez Hernández y su esposa vendieron a los esposos León Flores y Rodríguez Beltrán una casa localizada en la urbanización Caparra Terrace por la cantidad de trece mil dólares ($13,000), que --según lo consignado en la escritura--

fueron entregados con antelación a la fecha de su otorgamiento.

Los compradores eran la hija y el yerno, respectivamente, del vendedor, señor Rodríguez Hernández.

En el inciso (4) de la Escritura Núm. 103 los compradores reconocieron que adeudaban la cantidad total de doce mil dólares ($12,000), por lo cual constituyeron en la misma escritura dos (2) hipotecas por seis mil dólares ($6,000). Una de éstas se constituyó a favor del Sr.

Cándido Rodríguez Beltrán, hijo del vendedor Rodríguez Hernández, y la otra a favor de la nieta de este último, la recurrente ante nos América Vázquez Santiago, quien a la fecha cuando se otorgó la escritura era menor de edad.1 Los acreedores hipotecarios no comparecieron al otorgamiento de la escritura.

Los compradores y deudores hipotecarios estaban obligados a pagar a los acreedores hipotecarios la totalidad adeudada en un término de tres (3) años, que venció el 13 de julio de 1967 sin que se efectuara pago alguno. No fue hasta casi ocho (8) años después de haberse otorgado la Escritura Núm. 103, que los esposos León-Rodríguez (compradores y deudores en la Escritura Núm. 103) cedieron la propiedad mencionada al Sr.

Cándido Rodríguez Beltrán en pago de los seis mil dólares ($6,000) garantizados con la hipoteca.2

La dación en pago se efectuó mediante la Escritura pública Núm. 60 otorgada el 13 de mayo de 1972 ante el notario Víctor Rivera Colón.3 En ésta, los otorgantes consignaron reconocer que la propiedad estaba gravada por dos (2) hipotecas; una a favor del cesionario, la cual sería cancelada en función de la dación en pago, y otra a favor de la recurrente, la cual según consta en la escritura fue asumida por el cesionario.4

Las escrituras en cuestión fueron presentadas ante el Registro de la Propiedad años después de haberse otorgado. En específico, la Escritura de compraventa e hipoteca Núm. 103 se presentó ante el Registro de Propiedad el 5 de junio de 1973; es decir, luego de transcurrir nueve (9) años de su otorgamiento. Con la escritura, se presentaron los aranceles siguientes:

1. Un comprobante por los derechos de inscripción de trece dólares ($13), por el concepto de la compraventa, y otro de seis dólares ($6), por una hipoteca de seis mil dólares ($6,000).

2. Un comprobante de un dólar ($1) por los derechos de presentación.

3. Un sello de Rentas Internas de cincuenta centavos ($0.50).

Finalmente, el 16 de agosto de 1973 se inscribió la Escritura Núm. 103 quedando como titulares registrales del inmueble los esposos León-Rodríguez. No obstante, al aparecer dos (2) hipotecas en la escritura, tan sólo se inscribió la hipoteca a favor de Cándido Rodríguez Beltrán, la hipoteca a favor de la recurrente quedó fuera del Registro de la Propiedad. A este respecto, alega el Registrador que no se presentaron los derechos de inscripción correspondientes a esta última. Añade que del Diario de Operaciones "se desprende claramente" que la intención de los presentantes de la Escritura Núm. 103 fue "limitar el asiento de presentación a la inscripción de la hipoteca a favor de Cándido Rodr [í]guez Beltrán y la [c]ompraventa a favor de Fernando León Flores y Gladys Irma Rodríguez". Alegato del recurrido, pág. 4.

Por su parte, la Escritura Núm. 60 de dación en pago y asunción de la hipoteca fue presentada ante el Registro de la Propiedad el 7 de junio de 1973, es decir, dos (2) días después de que se presentara la Escritura Núm. 103. Como resultado de lo anterior, en la inscripción registral correspondiente se canceló la hipoteca constituida a favor del cesionario Rodríguez Beltrán y se inscribió la titularidad inmueble a su favor.

Así las cosas en abril de 1989, prácticamente dieciséis (16) años después de haberse inscrito el inmueble a favor de Cándido Rodríguez Beltrán,5 la recurrente presentó una copia de la Escritura Núm. 103 para que se inscribiese a su favor la acreencia hipotecaria consignada en ésta. La inscripción que solicitó fue denegada.

El Registrador de la Propiedad consignó lo siguiente:

La finca consta inscrita a favor de Cándido Rodríguez Beltrán por donación [sic] en pago, por lo que no se puede inscribir la hipoteca por la finca no pertenecer a los deudores del documento de epígrafe, por lo que falta previa. Art. 57, Ley 198. Exhibit II.

En tiempo, la señora Vázquez Santiago presentó su solicitud de recalificación al Registrador de la Propiedad, quien denegó tal solicitud por los mismos fundamentos antes expuestos, para tomar en su lugar una anotación preventiva por el término de sesenta (60) días.

Es debido a esta denegatoria que la recurrente acude ante nos. Objeta la calificación final emitida por el Registrador de la Propiedad "por ésta ser contraria al principio del tercero registral altamente conocido en nuestro sistema de derecho hipotecario y a lo dispuesto en el mismo artículo 57 de la Ley [Núm.] 198 [de 8 de agosto] de 1979 (Ley Hipotecaria de Puerto Rico)". Petición, pág. 4.

III

Nos corresponde determinar si procedía la inscripción solicitada por la recurrente. Concluimos que no. Veamos.

La hipoteca es un derecho real de garantía que se caracteriza por su accesoriedad y función aseguradora de una percepción dineraria. Para que la hipoteca quede constituida con validez, se requiere que se haya acordado en una escritura pública y conste inscrita en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral de la hipoteca representa el acto constitutivo mediante el cual la garantía, que la hipoteca representa, produce efectos reales y adviene eficaz erga omnes. Art. 188 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2607; Trabal Morales v. Ruiz Rodríguez, 125 D.P.R. 340 (1990); Rosario Pérez v. Registrador 115 D.P.R. 491 (1984); J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1983, Vol. III, T. III, pág. 55 et seq.

Por su origen, se distingue entre las hipotecas voluntarias y legales. Los hipotecas voluntarias son las convenidas entre las partes; es decir, las hipotecas resultantes de un negocio jurídico bilateral, o las impuestas por disposición del dueño de los bienes, resultantes de un negocio jurídico unilateral. Art. 182 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2601; Puig Brutau, op cit. La hipoteca unilateral es fruto de la exclusiva decisión y disposición del propietario de la cosa gravada, quien puede inscribirla en el Registro de la Propiedad sin que sea necesario que conste la aceptación del acreedor hipotecario. La hipoteca unilateral se constituye desde el momento mismo de la inscripción. La aceptación por parte del acreedor es requerida para la efectividad y el desenvolvimiento del acto jurídico de modo que el acreedor pueda adquirir el derecho. Ahora bien, es indispensable que se inscriba la hipoteca para que la aceptación posterior pueda ocurrir. R.M. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 7ma ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1979, T. IV-2, pág. 686.

Para que un título o documento constitutivo de un derecho real tenga acceso al Registro de la Propiedad, es necesario que el derecho del transmitente conste previamente inscrito. A este respecto, el Art.

57 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2260, dispone que:

"Para registrar documentos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen, o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente registrado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos."

El artículo citado recoge el llamado "principio de tracto sucesivo o de continuidad registral que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta en orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca inmatriculada", de modo que el transferente de un derecho real hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana. (Énfasis suprimido.) Roca Sastre, op. cit., T.

II, págs. 3-27.

Según lo antes descrito, el "principio de tracto sucesivo es un principio de orden ... a través del cual giran los demás principios hipotecarios, y señaladamente los de fe pública y de legitimación registral".

Roca Sastre, op. cit., pág. 328.

Por disposición expresa del Art. 57 de la Ley...

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