Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 30 de Abril de 1996 - 140 DPR 654

EmisorTribunal Supremo
DPR140 DPR 654
Fecha de Resolución30 de Abril de 1996

140 D.P.R. 654 (1996) DAVIS V. DAUBÓN

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

JEAN DAVIS h/n/c BEST SELLERS REALTY, demandante y recurrida,

v.

HORACIO DAUBÓN, su esposa, SEÑORA DAUBÓN, y OTROS, demandados y peticionarios.

Número: CE‑91‑363

Resuelto: 30 de abril de 1996

PETICIÓN DE

CERTIORARI para revisar una SENTENCIA de Arnaldo López Rodríguez, J. (San Juan), que declara con lugar cierta demanda para la reclamación de una comisión por servicios prestados, en virtud de un contrato de corretaje de bienes raíces suscrito entre ambas partes. Revocada y se declara sin lugar la acción incoada por la corredora.

José A. Bravo Abréu, abogado de la parte peticionaria; Félix A. Ramos Cabán, abogado de la parte recurrida.

Sala Especial integrada por su Presidente el Juez Asociado Señor Hernández Denton y los Jueces Asociados Señores Fuster Berlingeri y Corrada Del Río.

SENTENCIA

El Sr. Horacio Daubón solicita que revoquemos la sentencia emitida por el entonces Tribunal Superior, Sala de San Juan, que declaró con lugar una demanda presentada por la Sra. Jean Davis. En su acción, ella reclamó una comisión por servicios prestados en virtud de un contrato de corretaje de bienes raíces que fue suscrito entre ambas partes. Por entender que no se perfeccionó el contrato de compraventa entre el Sr. Horacio Daubón y el comprador del inmueble y que la corredora no es acreedora de la comisión, revocamos la sentencia recurrida.

I

Los hechos esenciales de este caso no están en disputa.

En junio de 1987 la Sra. Jean Davis y el Sr. Horacio Daubón suscribieron un contrato de corretaje mediante el cual ella se haría cargo de gestionar la venta de un inmueble que él tenía en Palmas del Mar, Humacao. En el documento se consignó que el precio de venta sería de cien mil dólares ($100,000) y que la corredora notificaría acerca de las personas interesadas en comprar con quien ella hubiese discutido la venta. Además, se acordó que se pagaría una comisión de un seis por ciento (6%) del precio total en que la propiedad fuera vendida, pagadero en la fecha de otorgación de la escritura. Las cláusulas principales del contrato referido relevantes a la controversia ante nos disponen lo siguiente:

"Usted está autorizado a encontrar un comprador para la propiedad abajo descrita, al precio y las condiciones provistas subsiguientemente, o a cualquier otro precio o condiciones con las cuales yo pueda estar de acuerdo.

Usted me notificará por escrito los nombres de los probables compradores con quienes haya discutido sobre esta propiedad o a quienes les haya mostrado esta propiedad, registrándolos así como clientes.

Si usted logra conseguir un comprador para esta propiedad o si alguno de los probables compradores del cual hayamos recibido notificación por escrito comprare esta propiedad en cualquier fecha futura, nosotros le pagaremos una comisión de 6 por ciento del precio total en que la propiedad sea vendida, pagadera en la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa. El término de este contrato será por (Abierto) meses desde la firma de este acuerdo." Sentencia de 6 de mayo de 1991, págs. 1‑2.

Transcurrido más de un (1) año desde la firma del acuerdo, la corredora consiguió una persona que estuvo dispuesta a firmar un contrato de venta suministrado por la corredora en el cual se comprometía a pagar el precio de cien mil dólares ($100,000) fijado por Daubón. Además, el contrato dispuso que estaba sujeto a la aprobación por el vendedor y que de no ser aprobado se devolvería el depósito al comprador.

Sin embargo, Daubón no aceptó la cantidad ofrecida por el comprador y devolvió el contrato sin firmar. Indicó que estaba dispuesto a vender la propiedad sólo si le pagaban por el incremento en su valor durante el año en que había estado a la venta. Por su parte, el comprador rechazó la nueva oferta. Como no se pusieron de acuerdo, la venta del inmueble no se llevó a cabo. La corredora entonces dio por terminados sus servicios y devolvió al comprador el depósito que éste había hecho.

No obstante, la corredora solicitó el pago de la comisión por haberle conseguido un comprador e inició el litigio de autos. En su demanda, alegó que la venta de la propiedad no se había podido llevar a cabo por culpa de Daubón y reclamó seis mil dólares ($6,000) por concepto de la comisión sobre el precio de cien mil dólares ($100,000) fijado para la venta.

Contestada la demanda, el entonces Tribunal de Distrito declaró sin lugar la acción. Concluyó que el contrato de corretaje había sido rescindido por la corredora y su actuación impidió que se negociara un precio aceptable para ambas partes. Además, determinó que la comisión pactada estaba supeditada a que vendiera la propiedad mediante las escrituras correspondientes.

En apelación, el entonces Tribunal Superior revocó la sentencia dictada por el foro de instancia y condenó a Daubón a pagar la comisión adeudada por los servicios prestados. Dicho foro concluyó que "la oferta presentada por el vendedor, a través del Realtor, era completa y la aceptación de ésta por parte del comprador encontrado por esta última, perfeccionó el contrato de compraventa". Sentencia de 6 de mayo de 1991, pág. 13. Contrario a la posición adoptada por el foro de primera instancia, el entonces Tribunal Superior decidió que el contrato no se consumó porque el vendedor aumentó el precio y cambió tardíamente las condiciones de la venta.

Inconforme con este dictamen, mediante una petición de certiorari Daubón nos solicita que revoquemos la sentencia. Alega que él no había hecho una oferta válida y completa y que nunca se perfeccionó el contrato de compraventa. Por ende, sostiene que la corredora no tenía derecho a recibir la comisión pactada. Luego de expedir la petición de certiorari y estudiar cuidadosamente los autos originales y los escritos de las partes, revocamos la sentencia recurrida.

II

Mediante un contrato de corretaje "un corredor de bienes inmuebles se obliga a gestionar clientes para la adquisición, venta o gravamen de fincas cuyos dueños interesan vender, adquirir o gravar con hipoteca a fin de lograr préstamos". J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: derecho de contrato, San Juan, Ed. U.I.A., T. IV, Vol. II, pág. 420. Por la naturaleza de las funciones de los corredores, el Estado ha establecido un ordenamiento especial que reglamenta el negocio de bienes raíces en Puerto Rico a través de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994 (20 L.P.R.A. sec. 3025 et seq.).

Como la ocupación habitual de los corredores es servir como intermediario entre las partes que acuerden llevar a cabo una transacción de bienes raíces, se presume la obligación de retribuirlos. De ordinario, el corredor y el vendedor acuerdan la compensación o comisión que se pagará por las gestiones realizadas. Como norma general, para que surja el derecho del corredor a la comisión acordada es necesario que el contrato de compraventa previsto se haya perfeccionado. En Lamboy v. Irizarry, 73 D.P.R. 331, 334 (1952), determinamos que, salvo un pacto en contrario, el corredor tenía derecho a esa comisión cuando se perfeccionaba el contrato de compraventa, aunque no se haya consumado, porque posteriormente se resolvió. Véase

Col. Int'l. Sek P.R., Inc. v. Escribá, 135 D.P.R. 647 (1994).

Por otro lado, en cuanto a las reglas aplicables al contrato de corretaje, en Torres v. Arbona, Jr., 72 D.P.R. 769 (1951), reconocimos que éste guarda una íntima relación con el mandato y, por lo tanto, se rige por sus disposiciones genéricas. Igualmente como la ocupación habitual de los corredores es, precisamente, gestionar clientes, les aplica el segundo párrafo del Art. 1602 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4423.

Subsiguientemente, en Dumont v. Inmobiliaria Estado, Inc., 113 D.P.R. 406 (1982), aclaramos que este contrato está regulado en primer lugar por lo acordado entre las partes y, en su defecto, se aplican las disposiciones generales relativas a los contratos, los usos y las costumbres, y aquellas reglas aplicables de los contratos afines, en particular el mandato. Véase J. Castán Tobeñas,

Derecho Civil español, común y foral, 14ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1988, T.

IV, pág. 567.

De otra parte, conforme con nuestro ordenamiento civilista el mandato debe ser específico cuando se pretenda conferir un poder para realizar actos de enajenación. Así el citado Art. 1604 del Código Civil dispone, en lo pertinente, que para "transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio se necesita mandato expreso". 31 L.P.R.A. sec. 4425. A tenor con esta disposición, se requiere que se...

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