Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 16 de Abril de 1998 - 145 DPR 315

EmisorTribunal Supremo
DTS1998 DTS 043
TSPR1998 TSPR 043
DPR145 DPR 315
Fecha de Resolución16 de Abril de 1998

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1998 DTS 043 CONSEJO DE TITULARES V. GALERÍAS PONCEÑAS 1998TSPR043

En el Tribunal Supremo de Puerto Rico

Consejo de Titulares del Condominio Galerías Ponceñas

Demandante-Recurrido

V.

Galerías Ponceñas Incorporado

Demandado-recurrente

Revisión

TSPR98-43

Número del Caso: RE-95-16

145 DPR 315 (1998)

145 D.P.R. 315 (1998)

1998 JTS 45

Abogados Parte Demandada-recurrente: Lic. Miguel Limeres Grau Parra, Del Valle, Frau & Limeres

Abogados Parte Demandante-recurrida: Lic. Luis Muñiz Arguelles

Lic. Evelyn Benvenutti Toro

Tribunal de Instancia: Superior, Sala de Ponce

Juez del Tribunal de Primera Instancia: Hon.

Julio Alvarado Ginorio

Fecha: 4/16/1998

Propiedad Horizontal

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton.

En San Juan, Puerto Rico, a 16 de abril de 1998.

El presente recurso nos permite resolver si un Presidente de la Junta de Directores de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal necesita el consentimiento previo del Consejo de Titulares como condición para incoar una acción judicial en representación de dicho cuerpo. Además, nos permite expresarnos en relación a los remedios que posee una Junta de Directores de un condominio para evitar que un titular poseedor de más del cincuenta y un porciento de las participaciones en los elementos comunes del edificio pueda abrogarse un poder de veto en las deliberaciones que le afectan directamente y así impedir que se inicien procedimientos judiciales en su contra.

I.

El Condominio Galerías Ponceñas [en adelante el Condominio] consiste de un edificio de dos pisos sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la escritura pública número 116 otorgada el 9 de noviembre de 1984 ante el notario Enrique A. Vicens. El primer piso está constituido por quince (15) locales dedicados a actividades comerciales. El segundo piso, por su parte, está identificado en la Escritura Matriz como "área privada abierta" y en la actualidad es utilizado en su totalidad como área de estacionamiento para vehículos. El mismo comprende un por ciento de participación equivalente al 57.652 por ciento del total de participaciones del edificio, de las cuales la recurrente Galerías Ponceñas Incorporado [en adelante Galerías Ponceñas] es la única titular. Ésta, además, es dueña de uno de los locales ubicados en el primer piso, cuya participación es de 4.019 por ciento del total de las participaciones, la que sumada a su participación en el segundo piso, equivale a un 61.671 por ciento del total de las participaciones en el Condominio.

En enero de 1993, el señor Juan Rivera Chévere, como Presidente de la Junta de Directores y en representación del Consejo de Titulares del Condominio Galerías Ponceñas [en adelante Consejo de Titulares], presentó tres demandas independientes contra Galerías Ponceñas. A cada demanda, el tribunal de instancia le asignó un número diferente.

En el caso Civil Número 93-0004, el Consejo de Titulares reclamó el pago de $120,204.42 que alegó le adeudaba Galerías Ponceñas por concepto de cuotas de mantenimiento atrasadas. El caso Civil Núm. 93-0013 consistió de una acción confesoria de servidumbre mediante la cual el Consejo de Titulares solicitó al tribunal que determinara que era titular de una servidumbre de paso sobre un predio de terreno que colinda por el área este del Condominio que pertenece a Galerías Ponceñas. Por último, en el caso Civil Núm. 93-0014, solicitó al tribunal que declarara nula la cláusula novena de la Escritura Matriz del Condominio, la cual reserva a Galerías Ponceñas varios derechos sobre el edificio.1 Oportunamente, el foro de instancia consolidó los recursos para todos los propósitos.

Galerías Ponceñas contestó las tres demandas en un sólo documento. En éste planteó como defensa afirmativa, entre otras, la incapacidad legal de Rivera Chévere para instar las reclamaciones judiciales ya que, a su juicio, no contaba con autorización alguna para ello por parte del Consejo de Titulares.

Posteriormente, presentó una solicitud de sentencia sumaria en la que reafirmó esta alegación,2 amparado en los Artículos I, II, III y V del Reglamento sobre Administración del Edificio.3

Ante este cuadro, la Junta de Directores convocó una reunión del Consejo de Titulares el 27 de agosto de 1993 con el objetivo de que los condóminos ratificaran la presentación de las demandas. En ella, Galerías Ponceñas estuvo debidamente representada. Sin embargo, según alega, Rivera Chévere le impidió ejercer la totalidad de los votos a los que tenía derecho según su participación en el condominio, ya que tan sólo le permitiría votar por su participación correspondiente al local ubicado en el primer piso, en relación al cual la Junta de Directores estimaba no había deuda alguna pendiente.

Luego de oponerse a este curso de acción, el representante de Galerías Ponceñas abandonó la reunión. Surge del expediente que los condóminos presentes en esa ocasión ratificaron la actuación del Presidente de la Junta de Directores.

Posteriormente, Galerías Ponceñas presentó en el Tribunal de Primera Instancia una demanda en la que impugnó las decisiones tomadas en la asamblea del 27 de agosto de 1993 bajo el fundamento de que, al tomar los acuerdos, la Junta no cumplió con el criterio de mayoría para su adopción según lo establece el Reglamento de Administración del Edificio. Al respecto, adujo que posee una participación como dueño de área privada equivalente al 61.671 por ciento de la superficie del Condominio y que al no participar en la reunión, la suma de las participaciones correspondientes a los presentes sólo alcanzaba el 38.33 por ciento de participación en la totalidad del condominio, lo que, a su juicio, no configuraba la mayoría requerida para que los acuerdos tomados fueran válidos.

Ambas partes solicitaron al tribunal que emitiera sentencia sumaria a su favor: Galerías Ponceñas en cuanto a su demanda de impugnación y el Consejo de Titulares en cuanto a las restantes reclamaciones. Así las cosas, el Tribunal de instancia emitió por separado una resolución y dos sentencias parciales. En la resolución determinó que procedía consolidar la demanda de impugnación con la reclamación de cobro de dinero ya que, a su juicio, para adjudicar ambas controversias debía determinar si Galerías Ponceñas estaba obligada a pagar el 57.652 por ciento, por concepto de su participación en el segundo piso del edificio, de la suma de $36,000.00 anuales fijada por el Consejo de Titulares para el pago del mantenimiento de áreas comunes. Además, en esta resolución expresó que era necesaria la presentación de prueba testifical para hacer las determinaciones de hechos correspondientes. En vista de ello, el foro de instancia declaró no ha lugar la solicitud de las partes en cuanto a estas dos reclamaciones.

Por su parte, en las sentencias parciales, dicho foro consideró de forma separada las reclamaciones restantes. En cuanto a la acción confesoria de servidumbre determinó que conforme surgía de los documentos presentados por las partes, el Consejo de Titulares había demostrado que en efecto se había constituido una servidumbre de paso a su favor en el predio de terreno perteneciente a Galerías Ponceñas.4 En la otra sentencia, adjudicó sumariamente la reclamación a favor del Consejo de Titulares, por lo que declaró nula la cláusula novena de la Escritura Matriz del Condominio.5

Denegada una solicitud de reconsideración, Galerías Ponceñas acudió ante nos para que examinemos ambas sentencias parciales. En su escrito plantea que "[h]abiendo concluído [sic] el Tribunal de Primera Instancia que existía una controversia real en relación con la existencia o no de la deuda en la cuota de mantenimiento, ello tiene el efecto de afectar directamente las demás demandas radicadas [...]". Petición de Revisión, a la pág. 4. Al respecto, plantea como único error que:

Erró el Tribunal Recurrido al resolver que hay una controversia real sobre la existencia o no de deuda de pago de cuota de mantenimiento y dicta sentencia sumaria a favor del recurrido cuya capacidad legal para demandar ha sido impugnada y está sujeta a que se determine si existe o no deuda para justificar negarle el derecho a votar en la junta de Condómines [sic] a lo recurrentes.

Oportunamente, ordenamos al Secretario de este Tribunal que expidiera el correspondiente mandamiento de revisión dirigido al tribunal a quo.

Eventualmente, las partes presentaron sus alegatos. Resolvemos.

II.

En síntesis, Galerías Ponceñas alega que la ratificación de la presentación de las tres reclamaciones en su contra efectuada en la asamblea de condóminos del 27 de agosto de 1993 no fue realizada de acuerdo al Reglamento de Administración del Edificio que requiere que los acuerdos del Consejo sean aprobados mediante el voto de una mayoría de los condóminos, esto es, mediante "el voto de por lo menos la mitad más uno de los titulares cuyos locales comerciales o áreas privadas a su vez representen el cincuenta y un por ciento de participación en los elementos comunes [...]". Reglamento de Administración del Edificio, Art. V.

Señala que al abandonar dicha reunión, y ya que posee un 61 por ciento de las participaciones de los elementos comunes del edificio, el total de participaciones correspondientes a los titulares presentes en la asamblea era menor al 50 por ciento del total de las participaciones del edificio.

Por ello, afirma que cualquier acuerdo allí tomado es nulo ya que las decisiones no cumplieron con el criterio de mayoría adoptado en el Reglamento de Administración del Edificio.

A la luz de lo anterior, ante nos aduce que ya que la causa para su exclusión de la reunión fue la alegada deuda por concepto de cuotas de...

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