Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 29 de Noviembre de 2000 - 152 DPR 599
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-1999-0105 |
| DTS | 2000 DTS 174 |
| TSPR | 2000 TSPR 174 |
| DPR | 152 DPR 599 |
| Fecha de Resolución | 29 de Noviembre de 2000 |
2000 DTS 174 MANAGEMENT ADMINISTRATION V.
E.L.A. 2000TSPR174
Certiorari
2000 TSPR 174
152 DPR 599
Número del Caso: CC-1999-0105
Fecha: 29/noviembre/2000
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Jeannette Ramos Buonomo
Abogados de la Parte Peticionaria: Fiddler, González & Rodríguez, LLP, Lcdo. Charles Bimbela, Lcda. Clotilde Rexach
Abogados de la Parte Recurrida: Bufete Pedro E. Ortiz Alvarez, Lcdo. Alex M. López Pérez
Materia: Sentencia Declaratoria, Contrato de Administración de Vivienda
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 29 de noviembre de 2000
Los días 27 de julio y 16 de octubre de 1992, Management Administration Systems, Corp. (en adelante, M.A.S.) firmó sendos contratos con la Administración de Vivienda Pública obligándose a administrar varios residenciales públicos. El primero de los contratos, suscrito el 27 de julio de 1992, giraba en torno a la administración de 3,144 unidades de vivienda pública en el área de San Juan. El segundo de ellos, esto es, el del 16 de octubre, comprendía 2,618 unidades de vivienda en el área de Ponce. En total, M.A.S. administraba 5,762 unidades de vivienda pública, obligándose a mantenerlas en condiciones que cumplieran con las exigencias de la reglamentación federal, codificada en 24 C.F.R. Sec. 882.109, referentes a los requisitos mínimos con que debe cumplir una unidad para ser habitable. Estos estándares son conocidos como Housing Quality Standard, en adelante, H.Q.S.1 Referente a dichos requisitos, en los contratos se establecía específicamente que:
"The management fee will not be paid for any unit in the contracted area not meeting Housing Quality Standards. This penalty shall be enforced 180 days after the Effective Date of this Contract." (Contrato, Artículo B-2 (H) (2).
Además, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (en adelante H.U.D.), le exigía a la Administración de Vivienda Pública, y ésta le exigía a M.A.S.
como parte de su obligación contractual, que hiciera evaluaciones anuales,2 producto de inspecciones igualmente periódicas de sus capacidades y deficiencias en el proceso de administración de las viviendas públicas. Entre los asuntos a considerarse en dichos informes se encuentra el cálculo del promedio de días que toma al administrador completar las órdenes de trabajo y observar si las unidades de vivienda administradas cumplen con los requisitos mínimos para ser habitables, según H.Q.S. En caso de que las unidades de vivienda no reúnan las condiciones de dicho estándar se requiere que se informe si se cumplió con el requisito de que las averías de emergencia se corrigieran en menos de 24 horas y en menos de 25 días las averías ordinarias. Además de estas evaluaciones anuales, M.A.S. tenía que realizar evaluaciones mensuales y notificarlas a la Administración de Vivienda Pública. Dichos informes evaluativos los preparaba el personal de M.A.S. En fin, se trataba de un proceso de autoevaluación.
Así las cosas, el 5 de agosto de 1994, la Administración de Vivienda Pública, por primera vez, le requirió a M.A.S. que le notificara el informe de los resultados de la inspección anual a que hemos hecho referencia. Dicho informe debía contener la evaluación relativa al período comprendido entre julio de 1993 y junio de 1994. M.A.S. debía informar si las unidades de vivienda bajo su administración cumplían o no con H.Q.S., según surgiera de la requerida inspección anual.
El 26 de agosto de 1994, M.A.S. sometió las certificaciones solicitadas: la correspondiente a la región de Ponce, y la correspondiente a la región de San Juan. En dichas certificaciones M.A.S. consideró los H.Q.S. como exigencias de "condiciones óptimas", en lugar de "condiciones mínimas". La mencionada interpretación pudo haber tenido su origen en un memorando de 28 de julio de 1994, en el que el Administrador de la Administración de Vivienda Pública se refería a la deseabilidad de que las unidades de vivienda se mantuviesen en "condiciones óptimas". En consecuencia, de los informes sometidos, surgía que 1,275 unidades de vivienda no cumplían con los requisitos de calidad de vivienda (H.Q.S.) durante el año fiscal julio de 1993-junio de 1994. Luego, a raíz de los informes y mediante carta fechada el 14 de marzo de 1995, la Administración de Vivienda Pública notificó a M.A.S. que debía pagar una penalidad de $595,720, amparándose en el Art. B-2 y H-2 del contrato que les vinculaba. Le concedió hasta el 17 de marzo de 1995 para pagar, advirtiéndole que, de no hacerlo, le retendría el pago mensual por sus servicios. Ese mes sólo se le pagó alrededor de $10 mil.3
El 29 de marzo de 1995, M.A.S.
radicó demanda ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, contra el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, la Administración de Vivienda Pública, y Miguel Rodríguez, en su capacidad personal y como Administrador de la Administración de Vivienda Pública. En la misma solicitó que se declarara que no adeudaba a la Administración de Vivienda Pública suma alguna en relación al vínculo contractual existente entre ellos; además, solicitó una determinación a los efectos de que la Administración de Vivienda Pública no tenía derecho a retenerle la tarifa mensual.
Ese mismo día, M.A.S. presentó una moción en solicitud de remedios provisionales con el fin de obligar a la Administración a pagarle las tarifas mensuales. M.A.S. ofreció prestar fianza. El tribunal de instancia celebró varias vistas con el propósito de determinar la procedencia del remedio provisional solicitado por M.A.S., el cual otorgó.
El tribunal ordenó preliminarmente, el cumplimento específico de la obligación por parte de la Administración de Vivienda Pública y ordenó a M.A.S. que prestara fianza por la totalidad de la suma exigida por la Administración.
Posteriormente, el 29 de junio de 1995, la Administración de Vivienda Pública contestó la demanda y reconvino contra M.A.S., reclamando una cantidad en exceso de $500 mil por concepto de las tarifas de administración pagadas por las unidades que alegadamente no cumplían con H.Q.S.
El 29 de septiembre de 1995, M.A.S.
radicó Moción de Sentencia Sumaria en la cual alegó que no existía entre las partes litigantes controversia sobre los siguientes hechos:
-que M.A.S. se equivocó al completar el formulario sobre requisitos de H.Q.S.; que se "confundió" y cumplimentó el mismo a base de estándares óptimos y que dicha confusión alegadamente era atribuible a la Administración de Vivienda Pública;
-que tal equivocación fue...
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