Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 6 de Junio de 2001
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2000-265 |
| TSPR | 2001 TSPR 080 |
| Fecha de Resolución | 6 de Junio de 2001 |
Certiorari
2001 TSPR 80
Número del Caso: CC-2000-265
Fecha: 6/junio/2001
Tribunal de Circuito de Apelaciones:Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Angel González Román
Abogada de Parte Peticionaria: Lcda. Diana Lynn Pagán Rosado
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Ricardo A. Ramírez Lugo
Propiedad Horizontal, Toma de Decisiones de la Junta
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 6 de junio de 2001
El Condominio Playa Grande, localizado en la Calle Taft Núm. 1, Santurce, es un edificio que fue sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, mediante Escritura Número 70 de 4 de noviembre de 1966, otorgada ante el notario Francisco Vizcarrondo Norell. La escritura matriz del condominio establece un área de doce (12) estacionamientos de visitantes que se designan como áreas o facilidades comunales del proyecto.
El 18 de febrero de 1987 se celebró una Asamblea Extraordinaria para atemperar la utilización irrestricta de dichos estacionamientos por un pequeño grupo de condóminos, además de la utilización excesiva y permanente de dichos elementos comunes por personas no autorizadas. Se acordó por voto mayoritario de los titulares una Resolución que contenía el siguiente esquema:
"[P]ara que todos los [condómines] interesados tengan la oportunidad de utilizar una de dichas áreas de estacionamientos, se celebrará un sorteo cada seis (6) meses calendarios, y a los que resulten agraciados, la Junta de Directores les asignará a cada uno un espacio para su exclusivo uso personal, o uso de sus visitantes, por un término de seis (6) meses calendarios consecutivos. [Q]uienes resulten agraciados en un sorteo no podrán participar, directa o a través de otros, en sorteos siguientes hasta tanto todos los titulares interesados hayan tenido su oportunidad de usar uno de dichos espacios por seis (6) meses calendarios consecutivos. [P]or el uso exclusivo de uno de dichos espacios, el usuario satisfará al Condominio una cuota especial de mantenimiento ascendente a cincuenta dólares ($50.00) por cada mes, en adición a la cuota mensual ordinaria de mantenimiento." [...]1
Casi once (11) años luego de la vigencia de este acuerdo, el Lcdo. Herbert Brown presentó una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.C.O.), el 18 de diciembre de 1998, impugnando el mismo.
Adujo el referido condómino que tal acuerdo tiene el efecto de alterar la naturaleza del elemento común general de los estacionamientos designados para visitantes, razón por la cual se requería la aprobación por la unanimidad
de los titulares del inmueble, ello conforme con las disposiciones del Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291j. Solicitó el Lcdo. Brown del D.A.C.O. que declarase ilegal y nula la Resolución del 18 de febrero de 1987 y que ordenase el cese y desiste de dicha práctica.
El 22 de diciembre de 1998, la Junta fue debidamente notificada de la querella radicada, D.A.C.O. señaló la vista adjudicativa para el día 30 de julio de 1999. Llegado el día de la vista, la Junta no compareció; anotándosele la rebeldía a la Junta por su incomparecencia.
El 13 de septiembre de 1999, la Junta solicitó la desestimación de la querella, alegando: (1) que el esquema de sorteo de los estacionamientos en controversia respondía al "bien común" de los condóminos; (2) que el Lcdo. Brown se benefició del esquema y consintió al mismo por varios años; (4) que la Junta no violó la Ley de Propiedad Horizontal; y, (5) que la acción de impugnación en D.A.C.O. estaba prescrita.
El 24 de septiembre de 1999, D.A.C.O. emitió una resolución en la cual determinó que el esquema de sorteo de estacionamientos de visitantes, acordado en la Asamblea del 18 de febrero de 1987, era nulo por ser el mismo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, ante. Sostuvo la referida Agencia que dicho esquema no era una obra necesaria para el uso eficaz de los elementos comunes y para la conservación del inmueble, lo cual puede aprobarse por mayoría, sino que era una obra que afectaba los elementos comunes, razón por la cual requería el consentimiento unánime del Consejo de Titulares, conforme las disposiciones del Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291n. Sostuvo, además, el D.A.C.O. que el Artículo 12 de la antes citada ley requiere que todo acuerdo que afecte un elemento común general y lo convierta en un elemento común limitado tiene que aprobarse por la unanimidad de los titulares. En vista a ello, D.A.C.O. declaró nulo el acuerdo y ordenó a la Junta que devolviera los estacionamientos para el uso de los visitantes.
Inconforme, la Junta presentó un escrito de revisión ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones el 22 de noviembre de 1999. Contando con los escritos en oposición del Lcdo. Brown y de D.A.C.O., el Tribunal Apelativo dictó sentencia el 11 de febrero de 2000. Mediante dicha sentencia, el tribunal apelativo intermedio resolvió que D.A.C.O. erró al concluir que la resolución recurrida del esquema de sorteo era nula porque se aprobó por mayoría en lugar de por unanimidad. El Tribunal de Circuito de Apelaciones sostuvo que, conforme al citado Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, ante, la creación de un esquema de sorteo rotativo de los espacios de estacionamientos no constituyó una "obra", sino que fue un acto de administración del Consejo de Titulares; concluyó que dicho esquema no varió la naturaleza de los estacionamientos, como tampoco dispuso de los mismos a favor de una minoría de apartamentos; en otras palabras, resolvió el foro judicial que el esquema de sorteo no transformó los estacionamientos de visitantes de "elementos comunes generales" a "elementos comunes limitados"; determinó que el esquema impugnado no excluyó a ningún apartamento del uso y disfrute de los estacionamientos, sino que sólo fijó un orden aleatorio para el disfrute temporero de todos los titulares; el tribunal apelativo, por último, determinó que, conforme al Artículo 38 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec, 1293b(2)(h)2, la actuación del Consejo de Titulares, en su función de tomar decisiones de interés general para la comunidad y de tomar las medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común, era una actuación a ser aprobada por voto mayoritario, y no por unanimidad. Por ende, concibió que el esquema aprobado era un acto de administración del Consejo de Titulares, por lo que no requería voto unánime de los condóminos.
Mediante recurso de certiorari, radicado el 24 de marzo de 2000, el querellante-peticionario, Lcdo. Herbert Brown, acudió ante este Tribunal en solicitud de revisión de la sentencia emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones. El peticionario sostiene, como único señalamiento de error, que incidió:
"...
el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al emitir sentencia revocando la resolución de D.A.C.O. ya que dicha sentencia es contraria a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico".
Expedimos el recurso. Estando en posición de resolver el mismo, procedemos a así hacerlo.
Nos toca resolver si el esquema de sorteo de estacionamientos aquí impugnado es un acto de administración del Consejo de Titulares o si, por el contrario, es un acto que transforma el uso y destino de un elemento común general a uno limitado. Es decir, nos atañe identificar si el acto mediante el cual la Junta destinó los estacionamientos de visitantes, al uso de algunos titulares mediante sorteo, es propiamente un acto de administración o si alteró el título constitutivo por modificar el uso y destino de estos elementos comunes. Veamos.
Sabido es que en nuestra jurisdicción existe una clara política pública que respalda la utilización del Régimen de Propiedad Horizontal para terrenos y construcciones de multipisos. Soto Vazquez v. Vazquez Torres, 138 D.P.R. 282 (1995). Hemos sostenido que el valor social y económico promovido por la Ley de Propiedad Horizontal es de tal transcendencia que su interpretación debe ser "constructiva e imaginativa". Castle Enterprises, Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963); reiterado en Cond. Prof. S.J.H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488 (1993) y Soto Vazquez v. Vazquez Torres, ante. Por lo tanto, la interpretación debe ceñirse a la definición misma del Régimen; es decir, la "coexistencia de diversos pisos de dominio exclusivo con el condominio forzoso e inescapable de elementos comunes". Consejo de Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 393 (1990), citando a Arce
v. Carribbean Home Const. Corp., 126 D.P.R. 387, 236-237 (1978).
Para someter una propiedad al referido régimen, el titular debe hacer constar expresamente su voluntad de así hacerlo en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad, conforme con el Artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291. García Larrinua v. Lichtig, 118 D.P.R.
120 (1986). Por ende, la escritura que constituye el Régimen "es un estatuto privado -al cual se adhieren los titulares cuando compran sus respectivos apartamentos- que gobierna a los condóminos o titulares y a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto, a menos que tales disposiciones violen la ley, la moral o el orden público". 31 L.P.R.A. sec. 3372; Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R.
579, 582 (1973)"; Consejo Tit. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 394 (1990). Con esto en mente, analizamos la controversia ante nos.
El Artículo 11 de la Ley de Propiedad...
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