Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 27 de Noviembre de 2001 - 155 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2000-564 |
| TSPR | 2001 TSPR 161 |
| DPR | 155 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 27 de Noviembre de 2001 |
Certiorari
2001 TSPR 161
155 DPR ____
Número del Caso: CC-2000-564
Fecha: 27/noviembre/2001
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional IV
Juez Ponente: Hon.
Roberto L. Córdova Arone
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo.
Arnaldo J. Irizarry Irizarry
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo.
José A. Rubio Pitre
Daños y Perjuicios, Contrato de Opción de Compraventa e hipoteca
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera Pérez.
San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de 2001.
Los aquí peticionarios recurren ante esta Curia, mediante el presente recurso de Certiorari, de una sentencia dictada por el Tribunal de Circuito de Apelaciones, la cual confirmó otra emitida por el Tribunal de Primera Instancia. Concluyeron ambos foros que las partes acordaron, mediante un contrato titulado "Opción de Compra", que el comprador continuaría pagando la deuda hipotecaria de la propiedad objeto del contrato, pero que la referida obligación no eximía al vendedor de la obligación de pago constituida originalmente.
El doctor Carlos T. García Cámara era dueño, en carácter privativo, de una residencia ubicada en el Sector Punta Arenas del Municipio de Cabo Rojo. Para ese tiempo, el referido galeno vivía en un apartamento arrendado en Villa Taína, Boquerón, ubicado en el mismo municipio, y estaba en proceso de construir una nueva residencia.1 El licenciado Harold Irizarry López estaba interesado en comprar una casa de veraneo. Al pasar un día por el sector Punta Arenas vio que la residencia del doctor García Cámara tenía un rótulo de "SE VENDE" y se comunicó con él.2 Ambas partes se reunieron e inspeccionaron la residencia, la cual se encontraba alquilada a unos estudiantes de medicina. Acordaron volverse a reunir para discutir los términos de la compra y venta.3
Se reunieron en la oficina del doctor García Cámara ubicada en el Municipio de Cabo Rojo. Allí acordaron que el precio de venta sería ciento cincuenta mil dólares ($150,000) y que se firmaría un contrato de "Opción de Compraventa". Estipularon, además, que el día de la firma del contrato el licenciado Irizarry López pagaría la suma de cinco mil dólares ($5,000).4 El antes mencionado licenciado solicitó la entrega de una copia de la escritura y una certificación de cargas y gravámenes de la propiedad, ya que dicho inmueble se encontraba gravado por varias hipotecas.5 Según el acuerdo, el comprador se obligó a cancelar los gravámenes hipotecarios, y el vendedor se comprometió a pagar los honorarios y aranceles notariales, así como los aranceles registrales que resultasen de tal gestión. La hipoteca existente a favor de H.F. Mortgage sería asumida o pagada por el comprador, según dicho acuerdo.6
El 1ro de abril de 1993, se firmó el contrato celebrado entre las partes, titulado "Opción de Compraventa". A dicho acto concurrieron las partes y la corredora de bienes raíces, de apellido Del Toro. En dicha reunión se realizaron diversos cambios al contrato, los cuales incluyeron el aumento del precio de compra y venta a ciento cincuenta y dos mil dólares ($152,000); el reconocimiento de que el pago de los cinco mil dólares ($5,000) de depósito se abonaría al precio de venta; y el establecimiento de un período de treinta (30) días para firmar la escritura pública de compra y venta.7 Además, el vendedor se obligó a pagar las contribuciones territoriales hasta el día de la firma de la escritura pública sobre compra y venta y el comprador se comprometió a aceptar los términos del contrato de arrendamiento existente sobre la propiedad objeto de la compra y venta.8
En la cláusula quinta del contrato se estipuló lo siguiente:
-----QUINTO: Los gravámenes hipotecarios al momento de la firma de la Escritura de Compraventa, serán asumidos y/o pagados por la SEGUNDA PARTE [el Comprador]. Dichos gravámenes hipotecarios serán deducidos del precio de compray venta.9
El comprador estaba gestionando un préstamo para pagar la totalidad de la deuda hipotecaria de la propiedad y el remanente del precio se entregaría al vendedor. A pesar de que el contrato firmado por las partes se tituló "Opción de Compraventa", como explicamos más adelante, sus términos no cumplen con los requisitos para tal tipo de contrato y sí establecen el perfeccionamiento de una compra y venta, cuya escritura pública se otorgaría posteriormente.10
El comprador desconocía si el préstamo que estaba gestionando sería aprobado antes de la fecha pactada para firmar la escritura pública sobre compra y venta.11 Por motivo de viajes de las partes y de falta de entrega de documentos solicitados al vendedor para la tramitación del préstamo, las partes aplazaron el otorgamiento de la escritura de compra y venta hasta el 15 de mayo de 1993.12 Además, la parte compradora envió por correo certificado la cantidad adicional de cinco mil quinientos dólares ($5,500) como depósito, que unido a lo entregado previamente totalizaba la suma de diez mil quinientos dólares ($10,500).13
El comprador le envió, mediante telefax, un proyecto de escritura de compra y venta al vendedor. Éste establecía el precio de venta en ciento veinticinco mil dólares ($125,000), ya que se entregarían veintisiete mil dólares ($27,000) en efectivo. Disponía, además, que el comprador retenía del precio de venta la cantidad de sesenta y siete mil ciento cuarenta y cinco dólares ($67,145) "para el pago en su día de la hipoteca que grava la propiedad".14 El vendedor le informó al comprador que no estaba de acuerdo con que éste no asumiera formalmente la hipoteca. Surgió un impasse entre las partes y la escritura de compra y venta no se otorgó.15
El 13 de mayo de 1993, el comprador presentó una demanda contra el vendedor, alegando incumplimiento de contrato. Reclamó, además, el resarcimiento por concepto de daños y perjuicios. A pesar de la presentación de la demanda, el vendedor le ofreció al comprador una extensión del contrato previamente otorgado. Dicha oferta estaba sujeta a que se otorgara la escritura pública sobre compra y venta en un término de quince (15) días, a partir de la firma de la extensión, y a que H.F. Mortgage lo liberara de la hipoteca existente. Posteriormente, y por no haber sido aceptada esa oferta, dicha parte (el vendedor) presentó una nueva oferta, en la cual proponía que el comprador pagara todos los gastos notariales y se le relevara a él de la hipoteca con H.F. Mortgage.16 Finalmente, el doctor García Cámara le vendió la propiedad a otras personas por el precio de ciento veinte mil dólares ($120,000), según la escritura pública sobre compra y venta número 809 otorgada en Mayagüez, Puerto Rico, ante el notario Roberto M. García Rullán.17
Celebrado el acto del juicio, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia el 12 de noviembre de 1999,18 declarando con lugar la demanda presentada contra el doctor García Cámara y, en consecuencia, lo condenó a pagarle al licenciado Irizarry López la suma de diez mil quinientos dólares ($10,500). Concluyó el foro de primera instancia que la verdadera intención de las partes en el contrato otorgado fue que el licenciado Irizarry López continuara pagando la hipoteca, mientras el doctor García Cámara continuaría obligado con H.F. Mortgage.
Inconforme con dicho dictamen, el doctor García Cámara presentó un recurso de apelación ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones el 18 de febrero de 2000. La parte demandante de autos presentó "Oposición al Recurso de Apelación" el 28 de abril de 2000. El foro apelativo intermedio dictó sentencia el 16 de mayo de 2000, copia de cuya notificación se archivó en autos el 23 de mayo del mismo año. La sentencia de dicho Tribunal confirmó aquella dictada por el Tribunal de Primera Instancia. Concluyó el Tribunal de Circuito de Apelaciones que de acuerdo con las determinaciones de hechos realizadas por el foro de primera instancia, tal sentencia es correcta en derecho y no procede variar su dictamen, porque la parte apelante no lo puso en posición de intervenir con la apreciación de la prueba.
Inconforme con dicha determinación, el demandado de autos recurre ante nos, mediante el presente recurso de Certiorari, señalando como errores cometidos por el Tribunal de Circuito de Apelaciones los siguientes:
PRIMER ERROR
Erró el [h]onorable Tribunal de Circuito de Apelaciones, Circuito Regional IV de Aguadilla y Mayagüez, Panel I, en lo siguiente:
El [h]onorable Tribunal de Circuito de Apelaciones resolvió nuestra apelación a base de que cuestionamos la apreciación de la prueba y no entró a las cuestiones de estricto derecho planteadas.
SEGUNDO ERROR
Erró el [h]onorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al no cumplir con la doctrina en cuanto a la imposición de una compensación por sufrimientos y angustias mentales en un caso de incumplimiento de contrato.19
Estando perfeccionado el recurso, procedemos a resolver.
Antes de discutir los errores señalados por el aquí peticionario, debemos determinar la naturaleza del contrato que otorgaron las partes. Es imperativo este esfuerzo ante la realidad de que las partes titularon el contrato como una "Opción de Compra y Venta", pero de su contenido y de las negociaciones de las partes surge que el negocio jurídico que se perfeccionó fue una compra y venta. Es importante tener en cuenta la verdadera naturaleza del contrato entre las partes, porque de ella dependerán las...
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