Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 6 de Marzo de 2002 - 156 DPR 307
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-1999-464 |
| TSPR | 2002 TSPR 028 |
| DPR | 156 DPR 307 |
| Fecha de Resolución | 6 de Marzo de 2002 |
2002 TSPR 28
156 DPR 307 (2002)
156 D.P.R. 307 (2002)
2002 JTS 34
Número del Caso: CC-1999-464
Fecha: 6/marzo/2002
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional VI
Juez Ponente: Hon. Germán J. Brau Ramírez
Abogada de la Parte Peticionaria: Lcda. Rina J. Cruz Pérez
Abogado de la Parte Recurida: Lcdo. Arístides Ramón
Entredicho Preliminar y Permanente, Servidumbre en equidad, Condición restrictiva de prohibición de uso comercial. Un centro de Rehabilitación sin fines de lucro se constituye un uso comercial.
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora NAVEIRA DE RODÓN
San Juan, Puerto Rico, a 6 de marzo de 2002
Los peticionarios, Don Benigno Rodríguez Pérez y su esposa, Doña Carmen Lydia Martínez Vázquez1 (en adelante esposos Rodríguez-Martínez) son dueños y residentes del lote D-7 de la Comunidad Ranchos de Guayama (en adelante Comunidad), localizada en el barrio Quebrada Yeguas en el pueblo de Salinas. Los recurridos Roberto Gómez y su esposa, son dueños del lote C-7 de la Comunidad, el cual queda adyacente al lote de los esposos Rodríguez-Martínez. La Comunidad en cuestión fue producto del desarrollo de una finca de mil ciento ochenta y cinco (1,185) cuerdas llevado a cabo en 1970, y está dividida en dos áreas, una residencial y la otra comercial.
En 1996, el Sr. Gómez le arrendó el lote C-7 de la Comunidad a la codemandanda y también recurrida, REMAR, Inc. (en adelante REMAR), corporación sin fines de lucro organizada bajo las leyes del estado de Illinois y con oficinas principales en el estado de Florida. REMAR tenía el propósito de establecer en el referido lote un Centro de rehabilitación para personas con problemas de drogas y alcoholismo (en adelante Centro).2 Con ese fin, REMAR comenzó a realizar en el lote C-7 actos de posesión y dominio conducentes a la instalación, construcción y habilitación del Centro. También solicitó el correspondiente permiso de uso del local a la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante ARPe).
Los esposos Rodríguez-Martínez presentaron una demanda de entredicho provisional e injunction preliminar y permanente ante el tribunal de instancia el 1 de julio de 1996.3 Alegaron que la Comunidad era un proyecto residencial, y que el establecimiento del Centro en la propiedad adyacente a la suya constituía una alteración a la condición restrictiva establecida para dichos predios de terreno mediante una servidumbre en equidad, que específicamente prohibía el uso del lote en controversia para usos comerciales. Señalaron también que la construcción de dicho centro en un área residencial les provocaría daños irreparables, ya que éste afectaba la tranquilidad y la seguridad de los residentes al saber que personas extrañas tendrían acceso a la Comunidad.
Los demandados contestaron la demanda negando las alegaciones de los peticionarios. Alegaron además que REMAR era una institución sin fines de lucro y que la servidumbre en cuestión no prohibía el establecimiento de instituciones como el Centro, ya que éste no era un "comercio."
Mientras transcurrían los procedimientos ante el tribunal de instancia, ARPe emitió una resolución de 12 de septiembre de 1997, en la cual recomendó favorablemente la concesión a REMAR de un permiso de uso por vía de excepción autorizando la operación del referido Centro. En cuanto a la condición restrictiva, la agencia señaló que la corrección y aplicabilidad de ésta "deb[ía] ser materia de interpretación judicial."
El tribunal de instancia dictó sentencia, notificada el 12 de febrero de 1998, en la cual denegó el recurso de injunction. Entendió el tribunal, fundamentándose principalmente en las disposiciones del Código de Comercio, 10 L.P.R.A. § 1001 et seq., que al ser REMAR una institución sin fines de lucro, y el Centro ser un establecimiento cuyo propósito primordial era la rehabilitación, no podía considerarse al demandado un comerciante, ni al Centro un establecimiento dedicado al uso comercial. En consecuencia, concluyó que la condición restrictiva establecida en la servidumbre en equidad no era de aplicación al demandado, ni le impedía a éste establecer y operar el Centro, ya que el uso propuesto no era incompatible con la restricción de no utilizarse la parcela para usos comerciales.
Inconformes con esta determinación, los demandantes recurrieron ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones (en adelante Tribunal de Circuito). El 19 de mayo de 1999, dicho tribunal dictó sentencia confirmatoria de la emitida por el tribunal de instancia.4 El foro apelativo determinó que por ser el término "comercio" uno ambiguo, la prohibición de uso comercial en cuestión debía interpretarse restrictivamente en contra de la restricción al derecho de propiedad.
De esta sentencia los demandantes recurrieron ante nos mediante recurso de certiorari, alegando los siguientes errores:
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al confirmar la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia que determinó que las condiciones restrictivas de uso inscritas en los terrenos objeto de este litigio no eran aplicables a los codemandados REMAR, INC., permitiendo la instalación de un hospedaje especializado en el área residencial de Ranchos de Guayama.
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al confirmar la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia que determinó que las actividades que realiza la corporación REMAR, INC., no son de carácter comercial, por lo que concluyó que no eran incompatibles con las restricciones de uso que gravan los terrenos objeto del litigio.
Acordamos revisar y expedimos el recurso solicitado. Ambas partes han presentado sus alegatos y con el beneficio de sus argumentos resolvemos.
Por estar íntimamente relacionados, discutiremos en conjunto ambos señalamientos de error.
Es principio básico de nuestro ordenamiento que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 D.P.R.
282 (1985) González v. Hawayek, 71 D.P.R. 528, 533 (1950). No obstante, nuestro ordenamiento permite que se pacten límites y condiciones al derecho de dominio.
Las servidumbres en equidad contienen unas condiciones restrictivas constituidas unilateralmente por el urbanizador, que limitan las facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso y las edificaciones permisibles. Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R. 826, 827 (1975); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346, 351 (1986). Para la validez y eficacia de estas restricciones, es necesario que las mismas sean razonables, se establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de forma específica en el título y se inscriban en el Registro de la Propiedad. Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 D.P.R. 487, 494 (1926); Carrillo Norat v. Camejo, 107 D.P.R. 132, 137 (1978); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, pág. 352. Una vez son inscritas en el Registro, las restricciones constituyen derechos reales oponibles erga omnes. Entre los predios afectados se crea entonces "una relación de servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con relación a los demás lotes o solares de la urbanización." Carrillo Norat v. Camejo, supra, pág. 136.
Todo adquirente de una propiedad sujeta a una servidumbre en equidad debidamente inscrita y válida, tiene el deber de cumplir con las limitaciones y condiciones que establezca dicha servidumbre. A estos fines, hemos reconocido que los dueños de predios favorecidos por una servidumbre en equidad tienen disponible el recurso de injunction para hacer efectivos sus derechos e impedir violaciones a las limitaciones impuestas. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, pág. 354; Glines
v. Matta, 19 D.P.R. 409, 416 (1913). El demandado a su vez puede levantar cualquier defensa en equidad, tal y como consentimiento, incuria, manos sucias o cualquier otro impedimento de naturaleza análoga. Asoc.
V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, pág. 354; Colón
v. San Patricio Corporation, 81 D.P.R. 242, 254 (1959).
En el caso de autos no está en controversia el hecho de que existe una servidumbre en equidad válidamente establecida, la cual dispone una restricción a la que está sujeta el predio en controversia. La restricción, según está descrita en la Escritura Matriz de la Comunidad y las Escrituras de Compraventa individuales, establece lo siguiente:
No se podrán poner anuncios comerciales de clase alguna en la Parcela, ni usarse dicha parcela para usos comerciales, ni se podrán depositar escombros, materiales o desperdicios, y las basuras deberán depositarse en recipientes adecuados, quedando bien...
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