Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 19 de Mayo de 2004 - 161 DPR 785
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2001-109, Cons.,CC-2001-111 |
| TSPR | 2004 TSPR 77 |
| DPR | 161 DPR 785 |
| Fecha de Resolución | 19 de Mayo de 2004 |
Certiorari
2004 TSPR 77
161 DPR 785 (2004)
161 D.P.R. 785 (2004)
2004 JTS 80
Número del Caso: CC-2001-109
Cons.
CC-2001-111
Fecha: 19 de mayo de 2004
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional II
Juez Ponente: Hon. Jeannette Ramos Buonomo
Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo. Francisco A. Besosa
Lcda. Lourdes I. Morera Ledón
Lcda. Alicia I. Lavergne Ramírez
Lcdo. Jorge A. Miranda
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Michel J. Godreau
Lcdo. Juan J. Hernández López de Victoria
Derecho de Propiedad horizontal, Acción Reivindicatoria y Daños y Perjuicios, Se imputar el conocimiento de las constancias del Registro de la Propiedad y ser poseedor de mala fe. La sucesión debe reembolsar los frutos dejados de percibir por el Consejo de Titulares a la luz de un uso recreativo o de un uso comercial de los locales objeto del litigio.
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Presidenta señora NAVEIRA MERLY
San Juan, Puerto Rico a 19 de mayo de 2004
Los recursos de autos son secuela de nuestra Opinión en el caso Consejo de Titulares del Condominio Parkside v. M.G.I.C. Financial Corp., 128 D.P.R. 538 (1991). En esta ocasión nos corresponde dilucidar si, para efectos de adjudicar si la sucesión Ugarte fue poseedora de buena o mala fe con respecto a un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se le puede imputar el conocimiento de las constancias del Registro de la Propiedad. De resolver que la posesión fue de mala fe, será preciso determinar si la sucesión debe reembolsar los frutos dejados de percibir por el Consejo de Titulares a la luz de un uso recreativo o de un uso comercial de los locales objeto del litigio.
Aunque el trasfondo fáctico del presente caso se expone detalladamente en nuestra opinión de Consejo de Titulares del Condominio Parkside v. M.G.I.C. Financial Corp., supra, a continuación exponemos los hechos más relevantes para una mejor compresión de las controversias que nos atañen.
En 1965 la Junta de Planificación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (en adelante la Junta) aprobó el desarrollo preliminar de un edificio multifamiliar, conocido actualmente como el Condominio Parkside. La planificación, desarrollo, construcción, financiamiento y venta del Condominio Parkside estuvo a cargo de M.G.I.C. Financial Corporation (en adelante M.G.I.C. Financial), que formó parte de una empresa común con el Sr. Edmundo De Jesús y Villa Edamorga, Inc. (en adelante Villa Edamorga).
En 1972 el señor De Jesús, a nombre propio y en representación de Villa Edamorga y Paradise Gardens, Inc., tramitó ante la Junta la aprobación de un uso distinto al autorizado originalmente consistente en la ubicación de servicios vecinales y usos accesorios en el inmueble. La Junta aprobó la ubicación de servicios vecinales en la primera planta del edificio, conforme a la propuesta de Villa Edamorga y Paradise Gardens, Inc. de utilizar las áreas para oficinas de médicos. En el mismo año el señor De Jesús presentó para inscripción ante el Registro de la Propiedad la escritura matriz del edificio y los planos correspondientes y de esta forma el inmueble quedó sometido al régimen de propiedad horizontal. En la escritura matriz los dos (2) locales en controversia fueron identificados como áreas de servicios comunales (community services areas), mientras que en el plano se identificaron como áreas recreativas (recreational areas). El Registrador de la Propiedad, sin percatarse de la inconsistencia, posteriormente individualizó e inscribió las referidas áreas como fincas independientes, considerándolas áreas comerciales.
En 1976, luego de la construcción, venta y ocupación del condominio, el señor De Jesús presentó una consulta ante la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante A.R.P.E.) para que, conforme a la reglamentación aplicable, le indicara los usos que se le podían dar a los dos (2) locales ubicados en la primera planta. A.R.P.E. concluyó que éstos podían ser utilizados para farmacia, oficinas de médicos, colmado, ferretería, cafetería, panadería y lavandería. No obstante, señaló que cada uno de los usos debía ser solicitado por separado.
Posteriormente, el 22 de agosto de 1977, se inscribió en el Registro de la Propiedad una dación en pago pactada entre M.G.I.C. Financial y Villa Edamorga mediante una escritura de 13 de agosto del mismo año. M.G.I.C. Financial adquirió de Villa Edamorga los locales en controversia mediante la dación. El 21 de marzo de 1980 M.G.I.C. Financial vendió los locales a Parkside Gardens, Inc.
En 1981 el señor De Jesús sometió una solicitud de permiso para operar oficinas profesionales en la primera planta del Condominio Parkside. El Consejo de Titulares se opuso y adujo que las áreas a las que se pretendía dar un uso comercial eran comunes. A.R.P.E. autorizó el uso solicitado y el Consejo de Titulares recurrió ante la Junta de Apelaciones de este organismo, la cual confirmó dicha determinación. Así las cosas, el 20 de febrero de 1984 el Consejo de Titulares presentó una acción reivindicatoria a los fines de establecer su titularidad sobre los locales objeto del litigio y solicitar la revisión de la decisión administrativa.
De otra parte, el señor De Jesús, luego de obtener el permiso de uso comercial, otorgó a través de Parkside Gardens, Inc., unas hipotecas sobre los locales en controversia a favor del Sr. Claudio Ugarte, la Sra.
Margarita Domenech y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos, mediante escrituras otorgadas el 21 de marzo de 1980. Ante el incumplimiento del señor De Jesús con su obligación crediticia, el matrimonio Ugarte-Domenech presentó una acción de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria. El 10 de agosto de 1982 el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, emitió sentencia a favor de los esposos Ugarte-Domenech y posteriormente expidió el mandamiento de ejecución. Convocada la subasta, el matrimonio Ugarte-Domenech obtuvo la buena pro y el 15 de diciembre de 1982 el alguacil de tribunal otorgó escritura de venta judicial a favor de éstos y la sociedad legal de gananciales, quienes inscribieron su título en el Registro de la Propiedad.
Luego de la venta judicial de los locales, los esposos Ugarte-Domenech contestaron la demanda de reivindicación instada por el Consejo de Titulares y adujeron que eran terceros registrales. Además, presentaron una moción de sentencia sumaria a la que se opuso el Consejo de Titulares por entender que existía una controversia sobre hechos materiales. El 22 de mayo de 1986 el foro de instancia dictó sentencia sumaria en la que determinó que las áreas en controversia pertenecían en común pro indiviso al Consejo de Titulares y ordenó a A.R.P.E. abstenerse de autorizar un uso comercial para los locales en la primera planta del Condominio Parkside. Además, ordenó armonizar la discrepancia existente entre la escritura matriz y el plano en el Registro de la Propiedad para que los locales permanecieran como áreas de recreación comunales. De esta sentencia los esposos Ugarte-Domenech acudieron ante este Tribunal.
En Consejo de Titulares del Condominio Parkside v.
M.G.I.C. Financial Corp., supra, resolvimos que los locales en controversia pertenecen al Consejo de Titulares por ser áreas recreativas de carácter comunal. Con relación al reclamo de que los esposos Ugarte-Domenech eran terceros registrales, estimamos que: cualificaban como terceros civiles de un derecho real inscrito; obraron conforme a los asientos del Registro de la Propiedad; fue un negocio intervivos, a título oneroso y cuya validez no fue cuestionada; y que la inscripción de las fincas provocó que el Registro de la Propiedad fuera inexacto. No obstante, indicamos que en aquella etapa de los procedimientos estábamos imposibilitados de determinar si hubo o no buena fe de los esposos Ugarte-Domenech por faltar prueba para dirimir el conocimiento de éstos sobre las inconsistencias en el Registro de la Propiedad. Resolvimos, además, que la adjudicación del caso mediante sentencia sumaria los privó de su derecho a presentar prueba sobre su alegación de buena fe. En consecuencia, revocamos la sentencia recurrida y devolvimos el caso para que las partes pudieran presentar la prueba pertinente sobre la buena fe de un tercero registral.
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