Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 7 de Junio de 2004 - 162 DPR 88

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Mayra I. Vélez López

Peticionaria

Departamento de Asuntos del Consumidor

Agencia Peticionaria

v.

Frances Izquierdo Stella

Recurrida

Jesús Cales Rivera, et al.

Interventores-Recurridos

Certiorari

2004 TSPR 92

162 DPR 88 (2004)

162 D.P.R. 88 (2004)

2004 JTS 98

Número del Caso: CC-2004-52

Fecha: 7 de junio de 2004

Tribunal de Circuito de Apelaciones: Región Judicial de Ponce

Juez Ponente: Hon. José M.

Aponte Jiménez

Abogada de la Agencia Peticionaria: Lcda. Ilsa I. González Rivera

Abogado de los Interventores-Recurridos: Lcdo. Edgardo Cales Rivera

Revisión Administrativa de la Oficina de Asuntos del Consumidor, (DACO), Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces sobre retención del depósito en una transacción.

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton

San Juan, Puerto Rico, a 7 de junio de 2004.

La resolución de este caso requiere que interpretemos el Art. 31(11) de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresas de Bienes Raíces en Puerto Rico¹ que prohíbe a todo corredor de bienes raíces retener, o inducir a otra persona a retener, el depósito en una transacción cuando la misma no se lleva a cabo "sin que haya culpa del comprador". Luego de examinar los hechos del caso de autos a la luz de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, supra, resolvemos que erró el Tribunal de Apelaciones al intervenir con la determinación del Departamento de Asuntos del Consumidor mediante la cual se le ordenó a una corredora de bienes raíces devolver al optante el depósito dado como parte de un contrato de opción de compraventa de un inmueble, en vista de que el financiamiento del mismo fue denegado por la institución bancaria. Veamos.

I

Los esposos Jesús Cales Rivera y Elsie Camacho Pérez (en adelante matrimonio Cales Camacho) suscribieron un contrato de corretaje de bienes raíces con la Sra. Frances Izquierdo Stella para que ésta procurara la venta de un apartamento residencial de la pareja. Posteriormente, y como producto de las gestiones de la señora Izquierdo Stella, el matrimonio Cales Camacho otorgó un "Contrato de Opción de Compra" junto a la Sra. Mayra I. Vélez López y el Sr. José Anadón.

En el referido contrato de opción se acordó que el precio de venta sería sesenta y siete mil dólares ($67,000). El día en que se firmó el contrato de opción, se pagaron dos mil dólares ($2,000) que serían acreditados al precio de venta y los cuales retendría la Sra. Izquierdo Stella en una cuenta de reserva hasta que se firmara la escritura de compraventa. Este pago no devengaría interés. El balance de sesenta y cinco mil dólares ($65,000) se abonaría al firmarse la escritura de compraventa. Se expresó, además, que el matrimonio Cales Camacho pagaría la comisión de corretaje del uno por ciento (1%) del precio total de venta a la Sra. Izquierdo Stella en la fecha en que se firmara dicha escritura. Los optantes tendrían tres (3) meses desde la firma de este contrato para ejercer su derecho de opción de compra, para lo cual tendrían que enviar una notificación por correo certificado al matrimonio Cales Camacho antes del vencimiento de dicho plazo. En cuanto al "no ejercicio de la opción de compra", se estipuló que:

7. El no ejercer el derecho de opción de compra dentro del término y en la forma que aquí se establece, dará derecho a retener la cantidad pagada por el (los) OPTANTE(S) por esta opción.

El encabezamiento de este contrato contiene la dirección, teléfono de oficina y nombre de la corredora de bienes raíces, Sra. Izquierdo Stella, quien redactó el mismo.

Así las cosas, la señora Vélez López y el señor Anadón comenzaron a gestionar el financiamiento del referido apartamento. No obstante, un mes luego de otorgado el contrato de opción, la institución bancaria a la que acudieron denegó su solicitud de préstamo hipotecario por "empírica baja".² Consiguientemente, aproximadamente dos (2) meses antes de vencer el plazo para ejercer la opción, la señora Vélez López y el señor Anadón le solicitaron a la señora Izquierdo Stella la devolución de los dos mil dólares ($2,000) adelantados. Por su parte, Izquierdo Stella contestó que la parte concedente, matrimonio Cales Camacho, alegaba que dicha cantidad le correspondía conforme a lo estipulado en la cláusula siete (7) del contrato de opción de compra, por lo que la retendría hasta que ambas partes llegasen a un acuerdo.

En vista de lo anterior, la señora Vélez López y el señor Anadón presentaron una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACO) contra la señora Izquierdo Stella. El matrimonio Cales Camacho compareció ante DACO mediante solicitud de intervención. Alegó, en resumen, que tenía derecho a retener el depósito conforme los términos del contrato porque los optantes no ejercieron oportunamente su derecho de opción de compra. El foro administrativo declaró con lugar la solicitud de intervención.

Celebrada la vista administrativa, DACO concluyó que el contrato de opción había sido redactado por la señora Izquierdo Stella y le ordenó a ésta devolver el depósito reclamado por Vélez López y Anadón. Fundamentó su determinación en el inciso 11 del artículo 31 de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, supra, que prohíbe a todo corredor de bienes raíces retener, o inducir a otra persona a retener, el depósito en una transacción que no se lleva a cabo sin que haya mediado culpa del comprador. Se expresó en la Resolución que, de acuerdo a la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, está prohibido retener el "depósito de contrato de opción de compra o de compraventa realizado a través de corredor de bienes raíces cuando no media culpa del comprador".

De este dictamen, el matrimonio Cales Camacho recurrió al Tribunal de Apelaciones, el cual revocó la determinación de DACO. El foro apelativo intermedio resolvió que del contrato de opción no surgía limitación alguna en cuanto al derecho del matrimonio Cales Camacho a retener los dos mil dólares ($2,000) adelantados por los optantes en caso de no ejercerse la opción. Determinó asimismo, que la negativa del banco a conceder crédito a la señora Vélez López y al señor Anadón no se trataba de un suceso imprevisto, o que previsto fuese inevitable, de manera que los optantes quedaran liberados de su obligación contractual. Conforme a esto, se concluyó que la determinación de DACO basada meramente en la obligación del corredor de bienes raíces, evade la cuestión principal levantada en este caso en cuanto a que los vendedores no están obligados a devolver el depósito a los "compradores" porque así expresamente se pactó en el contrato de opción sin reserva ni limitación de clase alguna.

Inconformes, la señora Vélez López y el señor Anadón recurrieron ante nos. Vista su solicitud de certiorari, le ordenamos al matrimonio Cales Camacho a mostrar causa por la cual no debíamos revocar la Sentencia del Tribunal de Apelaciones en el presente caso. En su comparecencia, Cales Camacho reitera los argumentos que presentó ante el foro administrativo. Sostiene además, que en todo caso, el Art. 31(11) de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces no aplica debido a que el adelanto de dos mil dólares ($2,000) no se trata de un "depósito" sino de una prima que corresponde a los concedentes al no ejercitarse la opción, como ocurrió en este caso. Con el beneficio de su comparecencia, procedemos a resolver la controversia planteada.

A la luz de los hechos del presente caso, debemos determinar, en síntesis, si el (la) corredor de bienes raíces está obligado a devolver a los optantes el depósito que le fue entregado por concepto de un contrato de opción de compra. Veamos.

II

Por la naturaleza de las funciones de los corredores de bienes raíces y la importancia que tiene para la economía la compra y venta de inmuebles, se dispuso un ordenamiento especial para reglamentar el negocio de bienes raíces relacionado a propiedades en y fuera de Puerto Rico. Exposición de Motivos de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, supra, Leyes de Puerto Rico, 1994, pág. 43-44; Leyes de Puerto Rico, 1998, pág. 1285; Leyes de Puerto Rico, 1999, pág. 672-673. La Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces de 1994, supra, agrupa todas las disposiciones legales pertinentes al negocio de bienes raíces existentes hasta entonces y dispone un nuevo y más estricto cuerpo reglamentario con el fin de beneficiar a los consumidores y a los vendedores, corredores o empresas de bienes raíces. Leyes de Puerto Rico, 1994, pág. 43-44; Leyes de Puerto Rico, 1998, pág.

1285. La misma crea la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces de Puerto Rico; dispone los requisitos para obtener la licencia para ejercer como vendedor, corredor y empresa de bienes raíces; y provee para la expedición, renovación y revocación de licencia, entre otros asuntos. Véase, 20 L.P.R.A. secs. 3026-3042.

La ley faculta al Departamento de Asuntos del Consumidor para supervisar el negocio de bienes raíces en Puerto Rico...