Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 7 de Junio de 2004 - 162 DPR 88
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2004-52 |
| TSPR | 2004 TSPR 092 |
| DPR | 162 DPR 88 |
| Fecha de Resolución | 7 de Junio de 2004 |
Certiorari
2004 TSPR 92
162 DPR 88 (2004)
162 D.P.R. 88 (2004)
2004 JTS 98
Número del Caso: CC-2004-52
Fecha: 7 de junio de 2004
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Región Judicial de Ponce
Juez Ponente: Hon. José M.
Aponte Jiménez
Abogada de la Agencia Peticionaria: Lcda. Ilsa I. González Rivera
Abogado de los Interventores-Recurridos: Lcdo. Edgardo Cales Rivera
Revisión Administrativa de la Oficina de Asuntos del Consumidor, (DACO), Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces sobre retención del depósito en una transacción.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 7 de junio de 2004.
La resolución de este caso requiere que interpretemos el Art. 31(11) de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresas de Bienes Raíces en Puerto Rico1 que prohíbe a todo corredor de bienes raíces retener, o inducir a otra persona a retener, el depósito en una transacción cuando la misma no se lleva a cabo "sin que haya culpa del comprador". Luego de examinar los hechos del caso de autos a la luz de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, supra, resolvemos que erró el Tribunal de Apelaciones al intervenir con la determinación del Departamento de Asuntos del Consumidor mediante la cual se le ordenó a una corredora de bienes raíces devolver al optante el depósito dado como parte de un contrato de opción de compraventa de un inmueble, en vista de que el financiamiento del mismo fue denegado por la institución bancaria. Veamos.
Los esposos Jesús Cales Rivera y Elsie Camacho Pérez (en adelante matrimonio Cales Camacho) suscribieron un contrato de corretaje de bienes raíces con la Sra. Frances Izquierdo Stella para que ésta procurara la venta de un apartamento residencial de la pareja. Posteriormente, y como producto de las gestiones de la señora Izquierdo Stella, el matrimonio Cales Camacho otorgó un "Contrato de Opción de Compra" junto a la Sra. Mayra I. Vélez López y el Sr. José Anadón.
En el referido contrato de opción se acordó que el precio de venta sería sesenta y siete mil dólares ($67,000). El día en que se firmó el contrato de opción, se pagaron dos mil dólares ($2,000) que serían acreditados al precio de venta y los cuales retendría la Sra. Izquierdo Stella en una cuenta de reserva hasta que se firmara la escritura de compraventa. Este pago no devengaría interés. El balance de sesenta y cinco mil dólares ($65,000) se abonaría al firmarse la escritura de compraventa. Se expresó, además, que el matrimonio Cales Camacho pagaría la comisión de corretaje del uno por ciento (1%) del precio total de venta a la Sra. Izquierdo Stella en la fecha en que se firmara dicha escritura. Los optantes tendrían tres (3) meses desde la firma de este contrato para ejercer su derecho de opción de compra, para lo cual tendrían que enviar una notificación por correo certificado al matrimonio Cales Camacho antes del vencimiento de dicho plazo. En cuanto al "no ejercicio de la opción de compra", se estipuló que:
7. El no ejercer el derecho de opción de compra dentro del término y en la forma que aquí se establece, dará derecho a retener la cantidad pagada por el (los) OPTANTE(S) por esta opción.
El encabezamiento de este contrato contiene la dirección, teléfono de oficina y nombre de la corredora de bienes raíces, Sra. Izquierdo Stella, quien redactó el mismo.
Así las cosas, la señora Vélez López y el señor Anadón comenzaron a gestionar el financiamiento del referido apartamento. No obstante, un mes luego de otorgado el contrato de opción, la institución bancaria a la que acudieron denegó su solicitud de préstamo hipotecario por "empírica baja".2 Consiguientemente, aproximadamente dos (2) meses antes de vencer el plazo para ejercer la opción, la señora Vélez López y el señor Anadón le solicitaron a la señora Izquierdo Stella la devolución de los dos mil dólares ($2,000) adelantados. Por su parte, Izquierdo Stella contestó que la parte concedente, matrimonio Cales Camacho, alegaba que dicha cantidad le correspondía conforme a lo estipulado en la cláusula siete (7) del contrato de opción de compra, por lo que la retendría hasta que ambas partes llegasen a un acuerdo.
En vista de lo anterior, la señora Vélez López y el señor Anadón presentaron una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACO) contra la señora Izquierdo Stella. El matrimonio Cales Camacho compareció ante DACO mediante solicitud de intervención. Alegó, en resumen, que tenía derecho a retener el depósito conforme los términos del contrato porque los optantes no ejercieron oportunamente su derecho de opción de compra. El foro administrativo declaró con lugar la solicitud de intervención.
Celebrada la vista administrativa, DACO concluyó que el contrato de opción había sido redactado por la señora Izquierdo Stella y le ordenó a ésta devolver el depósito reclamado por Vélez López y Anadón. Fundamentó su determinación en el inciso 11 del artículo 31 de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, supra, que prohíbe a todo corredor de bienes raíces retener, o inducir a otra persona a retener, el depósito en una transacción que no se lleva a cabo sin que haya mediado culpa del comprador. Se expresó en la Resolución que, de acuerdo a la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, está...
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