Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 17 de Junio de 2005 - 165 DPR 1
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2002-571 |
| TSPR | 2005 TSPR 085 |
| DPR | 165 DPR 1 |
| Fecha de Resolución | 17 de Junio de 2005 |
Certiorari
2005 TSPR 85
165 DPR 1 (2005)
165 D.P.R. 1 (2005), Álvarez v. Rivera, 165:1
2005 JTS 90 (2005)
Número del Caso: CC-2002-571
Fecha: 17 de junio de 2005
Tribunal de Apelaciones: Circuito Regional VI de Caguas/Humacao/Guayama
Juez Ponente: Hon. Jorge L. Escribano Medina
Abogados del Recurrido: Lcdo. Nector Robles Abraham
Lcdo. Reinaldo Rosario Agosto
Abogado del Peticionario: Lcdo. Israel Delgado Ramos
Lcdo. Michel J. Godreau
Contratos, Acción Civil, Incumplimiento de Contrato, Resolución de contrato, No procede la defensa exceptio non rite adimpleti contractus sería ir contra el principio de buena fue que se aplica a toda contratación. No procede la resolución del contrato.
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 17 de junio de 2005
Para principios del año 1993, José Álvarez de Choudens, Edwin Córdova Torres y Armando Passalacqua Alonso mostraron interés en adquirir unos cinco mil (5,000) metros cuadrados de terreno de una finca principal, de mayor cabida, ubicada en el Barrio Montones del Municipio de Las Piedras, con el propósito de establecer y construir dos establecimientos de comida rápida en dicho predio. Luego de sostener conversaciones a esos efectos con el Sr. Germán Rivera Vázquez, dueño de la referida finca, las partes otorgaron un contrato de opción de compra el 6 de julio de 1993.
Conforme el contrato otorgado, el precio total de la compra y venta sería de $600,000. El precio pactado por la opción fue $60,000, a ser pagados de la siguiente manera: (a) $20,000 al firmar el contrato de opción; (b) $20,000 el día 30 de septiembre de 1993; y (c) $20,000 al conseguirse los permisos para la segregación del terreno.1
Los compradores, además, venían en la obligación de gestionar los permisos ante la Junta de Planificación para el cambio de zonificación de zona industrial a zona comercial.2
Una vez obtenido el referido cambio de zonificación, con el propósito de poder llevar a cabo el contrato de compraventa, el señor Rivera Vázquez vendría obligado a hacer los trámites ante la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.P.E.) para obtener el permiso de segregación de los cinco mil (5,000) pies cuadrados de terreno de la finca principal.
El 14 de octubre de 1994, los señores de Choudens, Córdova y Passalacqua, luego de haber pagado $40,000 del contrato de opción, obtuvieron a nombre del señor Rivera Vázquez una consulta de ubicación de la Junta de Planificación.3 En virtud de la referida consulta, se logró el cambio de zonificación del terreno de zona industrial a zona comercial. Conforme a ello, Rivera Vázquez procedió, entonces, a obtener los permisos correspondientes y a llevar a cabo la segregación del terreno objeto del contrato de opción.4
Una vez terminadas todas las gestiones para llevar a cabo la segregación, el señor Rivera Vázquez le requirió a los demandantes recurridos el pago de los restantes $20,000 del contrato de opción para poder culminar con la compra del terreno. Los demandantes recurridos confrontaron problemas económicos que no le permitieron cumplir con el pago del último plazo de $20,000.
En el entretanto, el 19 de abril de 1995, de Choudens, Córdova y Passalacquasuscribieron una carta contrato con Caribbean Restaurant, Inc. (en adelante Burger King) con el propósito de establecer un negocio de comida rápida en el terreno de Rivera Vázquez. De igual forma, el 3 de mayo de 1995, hicieron lo propio con Southamerican Restaurant Corp. (en adelante Church´s).
Conforme a los términos establecidos en dichas cartas, "Burger King" y "Church´s" se comprometían con de Choudens, Córdova y Passalacqua a que, una vez ellos adquirieran el terreno del señor Rivera Vázquez y prepararan los planos de construcción con los permisos gubernamentales correspondientes, las partes suscribirían un contrato de arrendamiento para establecer los negocios de comida rápida en dicho predio.5
Mientras tanto, de Choudens, Córdova y Passalacquahabían continuado sosteniendo conversaciones con Rivera Vázquez con el propósito de llegar a un acuerdo en sustitución del anterior. Luego de varias reuniones, las partes llegaron a un nuevo acuerdo.
Este nuevo acuerdo consistía en que de Choudens, Córdova y Passalacquale entregarían a Rivera Vázquez los planos y las cartas compromisos de "Burger King" y "Church´s" que ya tenían para la construcción y operación de los establecimientos de comida rápida a cambio de la cantidad de cien mil dólares ($100,000). A tales fines, las partes suscribieron un segundo contrato el 5 de julio de 1995. La cantidad de $100,000 pactada incluía la devolución de los $40,000, pagados al señor Rivera Vázquez por concepto del contrato de opción anterior y el pago adicional, por Rivera Vázquez, de $60,000, correspondientes al precio fijado por el proyecto gestado por de Choudens, Córdova y Passalacqua.
Luego de firmado el referido contrato, Rivera Vázquez se dirigió a las oficinas del Arquitecto Augusto Gautier Mayoral para revisar los planos del proyecto. Gautier Mayoral era el arquitecto de "Burger King" y de "Church´s". Éste le había preparado a de Choudens, Córdova y Passalacqua unos planos para la consulta de ubicación de 1994. En ese momento Rivera Vázquez se enteró que los planos existentes eran sólo unos esquemáticos y no unos finales de construcción. En vista de ello, el señor Rivera Vázquez contrató los servicios del Arquitecto Gautier Mayoral para que preparara los planos finales de construcción y gestionara los permisos gubernamentales correspondientes. Los honorarios acordados fueron $25,000.
Así las cosas, el 25 de agosto de 1995, de Choudens, Córdova y Passalacqua lograron transferir las cartas compromiso de "Burger King" y "Church´s" a nombre de Rivera Vázquez. En virtud de ello, el 25 de septiembre de 1996, Rivera Vázquez suscribió unas escrituras públicas de contratos de arrendamiento con Burger King y Church´s por un término de veinte años6, con dos períodos de renovación de cinco años cada uno.7 Rivera Vázquez se negó a pagarle a de Choudens, Córdova y Passalacqua la cantidad acordada en el contrato suscrito el 5 de julio de 1995, no obstante, los requerimientos que estos últimos le hicieron a esos efectos.
Ante esta situación, José Álvarez de Choudens, Edwin Córdova Torres y Armando Passalacqua Alonso, presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao, una demanda de cobro de dinero por incumplimiento de contrato contra Germán Rivera Vázquez, su esposa Ana Celia Rodríguez Meléndez y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos. Los señores de Choudens, Córdova y Passalacqua, reclamaron al señor Rivera Vázquez el pago de la suma de $100,000 en cumplimiento de la carta-contrato suscrita entre ellos el 5 de julio de 1995.
Rivera Vázquez contestó la demanda y presentó una reconvención. Alegó, en síntesis, que el contrato del 5 de julio de 1995 no era válido, por razón de que hubo vicio en el consentimiento. Adujo que de Choudens, Córdova y Passalacqua lo engañaron ya que le habían hecho creer que los planos que tenían eran finales, cuando no lo eran. Solicitó al tribunal que declarara que el acuerdo suscrito el 5 de julio de 1995 no era legalmente exigible, y que ante el alegado incumplimiento de de Choudens, Córdova y Passalacqua con el contrato de opción suscrito el 6 de julio de 1993, declarase la resolución del mismo, así como la retención de los $40,000 recibidos, en virtud de éste. Solicitó, además, que se le indemnizara por los daños causados por de Choudens, Córdova y Passalacqua
por sus actos negligentes, falsos y engañosos.8
Luego de celebrado el juicio en su fondo, el tribunal de primera instancia emitió sentencia.9 Mediante la misma, concluyó que, según la intención de las partes, el contrato suscrito el 5 de julio de 1995 se refería a los planos pertinentes e indispensables y necesarios para el establecimientos de los restaurantes de comida rápida y no meramente a planos esquemáticos. En consecuencia, declaró sin lugar la demanda presentada y con lugar la reconvención, imponiéndole a los demandantes recurridos el pago de veinticinco mil dólares ($25,000) en compensación por los gastos incurridos por Rivera Vázquez en la obtención de los planos requeridos para la construcción del proyecto. De igual manera, le impuso a los demandantes el pago de diez mil dólares ($10,000) en concepto de honorarios de abogado por temeridad. No obstante, el foro de instancia se negó a concederle daños a Rivera Vázquez por el fundamento de que la prueba presentada a esos efectos era especulativa.
Inconformes con la referida sentencia, el 13 de agosto de 2001, de Choudens, Córdova y Passalacqua presentaron recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones alegando, en síntesis, que erró el Tribunal de Primera Instancia al declarar sin lugar la demanda como consecuencia de haber errado al interpretar las cláusulas del contrato, a pesar que las mismas eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes. En específico, sostuvieron que, a lo sumo, lo que procedía era reducir la cantidad de $25,000 de la suma de dinero reclamada por ellos.
De Choudens, Córdova y Passalacqua
presentaron ante el foro apelativo intermedio una moción sometiendo un proyecto de exposición narrativa para la consideración de dicho tribunal. Rivera Vázquez se opuso al mismo proponiendo uno propio. Ante el desacuerdo de las partes, el Tribunal de Apelaciones ordenó a de Choudens, Córdova y Passalacqua, para que...
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