Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 16 de Septiembre de 2005 - 165 DPR 710
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2004-2 |
| TSPR | 2005 TSPR 135 |
| DPR | 165 DPR 710 |
| Fecha de Resolución | 16 de Septiembre de 2005 |
José
Tomás Rojas Nieves
Certiorari
2005 TSPR 135
165 DPR 710 (2005)
165 D.P.R. 710 (2005), Rigores v. Registrador, 165:710
2005 JTS 140 (2005)
Número del Caso: RG-2004-2
Fecha: 16 de septiembre de 2005
Abogado de la Parte Recurrida: Por Derecho Propio
Abogado de la Parte Recurrente: Lcdo.
Juan R. Zalduondo Viera
Derecho Hipotecario, Recurso Gubernativo, Ejecución de Hipoteca, Trato sucesivo, Subasta Pública, El Registrador de la propiedad actuó correctamente al denegar la escritura de venta judicial presentada, ya quese incumplió con el requisito impuesto por el Artículo 181.1 del Reglamento Hipotecario, procedimiento de ejecución de hipoteca, al no demandar al titular inscrito en el Registro de la Propiedad.
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 16 de septiembre de 2005
En el año 1978, Roda Development Corp. suscribió veintinueve (29) pagarés constituidos a la orden del portador y con vencimiento a la presentación por la suma principal de $26,000, cada uno con intereses al 8% anual desde la fecha de su otorgamiento hasta su completo pago. Los referidos pagarés fueron garantizados mediante una hipoteca que gravó veintinueve (29) fincas que eran de la propiedad de Roda Development Corp., sitas en Corozal1. La hipoteca fue presentada para inscripción en el Registro de la Propiedad el día 15 de diciembre de 1978, quedando inscrita el 11 de junio de 1979.2
A pesar de los requerimientos de Rigores, Inc.
--tenedora de los pagarés hipotecarios-- Roda Development Corp. no efectuó los pagos convenidos. En virtud de ello, el 24 de enero de 2001, Rigores, Inc.
instó un procedimiento ordinario de ejecución de hipoteca ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón3. El 6 de septiembre de 2001, el foro primario dictó sentencia a favor de Rigores, Inc. y ordenó la venta en pública subasta de las propiedades hipotecadas para asegurar el cumplimiento de la sentencia y obtener el pago de los créditos hipotecarios4.
Posteriormente, el tribunal de instancia declaró con lugar una orden solicitando ejecución de hipoteca presentada por la demandante Rigores, Inc. y ordenó a la secretaría de dicho foro a emitir el mandamiento correspondiente, requiriendo al alguacil para que procediese a la ejecución de la sentencia dictada en el caso.
La subasta pública fue celebrada el 22 de septiembre de 2003. A la misma concurrió la demandante Rigores, Inc., como único licitador, e hizo oferta por la suma de treinta mil dólares ($30,000) por cada una de las fincas en abono a la sentencia dictada el día 6 de diciembre de 2002. No habiendo otra oferta, se le adjudicó la buena pro de cada una de las fincas que respondían por los pagarés hipotecarios suscritos por Roda Development Corp.
Posteriormente el alguacil y la corporación Rigores, Inc.
comparecieron como otorgantes de la escritura número 219 de venta judicial suscrita ante la notario Rosa E. Permuy Calderón, por medio de la cual se transfirió la titularidad de los inmuebles vendidos en pública subasta a Rigores, Inc.
Así las cosas, el 10 de diciembre de 2003 la Lcda. Permuy Calderón presentó la escritura de venta judicial en el Registro de la Propiedad, Sección de Barranquitas. El Registrador de la Propiedad denegó
la inscripción solicitada; notificó seis faltas que impedían la inscripción de la referida escritura. Las faltas señaladas fueron las siguientes:
1. Que las fincas constaban inscritas a favor de Kaiser Construction, Inc., titular distinto del demandado Roda Development Corp.5
y que, tratándose de una ejecución de hipoteca por la vía ordinaria6, la indebida notificación a la persona contra la cual se ha instado una acción judicial producía la nulidad de la sentencia dictada por falta de jurisdicción, según lo resuelto en Lanzó v. Banco de Vivienda y M.T. Investment, 133 D.P.R. 507 (1993).
2. Que en todo caso que se inicie el procedimiento de ejecución, tendrá que demandarse al titular inscrito, según el Artículo 181.1 del Reglamento Hipotecario.
3. Que es nulo todo procedimiento de ejecución de hipoteca donde no se incluya como demandado al titular registral, según lo resuelto en Metropolitan Marble v. Pichardo, 145 D.P.R. 607 (1998).
4. Que toda vez que de los documentos no surgía que se hubiera instado acción alguna contra el titular inscrito se incumplía con la Regla 51.8 de las de Procedimiento Civil ya que éste debió haber sido demandado y notificado del procedimiento en su contra.
5. Que del Registro surgía, en cuanto al asiento 224 del diario 492, que se había presentado una instancia el 16 de abril de 2003, en la que se solicitó la cancelación de la hipoteca que se ejecutaba mediante el documento presentado (escritura de venta judicial), por haber prescrito la misma según el Artículo 145 de la Ley Hipotecaria.7
6. Que la Ley Hipotecaria, en su Artículo 53 dispone que para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones relativas a una misma finca, se atendería la fecha, hora y número de la presentación en el Registro. Por tanto, al retrotraerse la efectividad de la cancelación de la hipoteca a la fecha de la presentación de la instancia, el 16 de abril de 2003, no existía la hipoteca a ser ejecutada debido a la solicitud de cancelación de la misma.8
Inconforme con la calificación, Rigores, Inc. presentó un escrito de recalificación. En cuanto a los primeros cuatro señalamientos de faltas alegó que en la escritura de venta judicial se expresaron todos los procedimientos seguidos y aprobados por el tribunal competente que sirvieron de base para la adjudicación de las propiedades y el otorgamiento de dicha escritura,9 y que tratándose de un documento expedido por autoridad judicial, la facultad calificadora de un Registrador es una limitada. Señaló, además, que según el Artículo 181.1 del Reglamento Hipotecario, se requiere que en la demanda de ejecución hipotecaria se incluya al titular registral que conste del Registro de la Propiedad al momento en que se radica la misma y que el demandante no tiene la obligación de estudiar la situación registral de la propiedad que se ejecuta durante todo el transcurso del trámite judicial.
En cuanto a los últimos dos señalamientos de faltas, Rigores, Inc. alegó que cuando la inscripción de los derechos presentados en el Registro de la Propiedad se retrotrae a la fecha de presentación de los mismos sólo tiene consecuencia en cuanto a los efectos de su rango para propósitos del tracto registral y no el de brindar protección sobre un derecho aun no inscrito. En otras palabras, señaló que hasta tanto el derecho presentado no se calificara favorablemente, no podía hablarse de un derecho inscrito. En adición, alegó que la hipoteca no estaba prescrita pues el término prescriptivo había sido interrumpido por la acción judicial de ejecución de hipoteca, aun cuando dicha interrupción no surgía del Registro. En virtud de lo anterior solicitó del Registrador que reconsiderara la calificación e inscribiera la escritura de venta judicial presentada.
El Registrador ratificó su calificación original.
Aun inconforme, Rigores Inc. presentó un recurso gubernativo ante este Tribunal en revisión de la mencionada determinación. En el mismo hace, en esencia, dos señalamientos de error. En el primero alega que erró el Registrador al denegar la inscripción de la escritura de venta judicial sin considerar el procedimiento adjudicativo ante el Tribunal de Primera Instancia y la sentencia dictada por dicho foro. En el segundo, alega que erró el Registrador al darle valor de elemento de tracto sucesivo a una instancia presentada sin ser avalada por un dictamen de un tribunal de justicia competente y sin que se demostrara la validez de la cancelación solicitada. El Registrador de la...
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