Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 24 de Febrero de 2006 - 167 DPR 255
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2003-0650 |
| DTS | 2006 DTS 030 |
| TSPR | 2006 TSPR 30 |
| DPR | 167 DPR 255 |
| Fecha de Resolución | 24 de Febrero de 2006 |
Soc.
Legal de Gananciales
Certiorari
2006 TSPR 30
167 DPR 255, (2006)
167 D.P.R. 255(2006), Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, 167:255
2006 DTS 30 (2006)
2006 JTS 39 (2006)
Número del Caso: CC-2003-0650
Fecha: 24 de febrero de 2006
Tribunal de Apelaciones: Circuito Regional VI Caguas/Huamcao/Guayama
Juez Ponente: Hon. Ismael Colón Birriel
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. José Ramón Olmo Rodríguez
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Antonio Pita Matienzo
Derecho Civil, Control de Acceso, Servidumbre de Equidad, Entredicho Provisional, Interdicto Provisional y Permanente. Las servidumbres en equidad consisten de unas restricciones y condiciones, constituidas unilateralmente por el urbanizador, que limitan el uso de terrenos y edificaciones, operan para beneficio de los presentes y futuros propietarios, e imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general para el desarrollo y preservación de una urbanización residencial. Éstas limitan las facultades de los futuros adquirentes. Para que las servidumbres en equidad sean válidas y eficaces, se requiere: (1) que las limitaciones referidas sean razonables; (2) que se establezcan como parte de un plan general de mejoras; (3) que consten de forma específica en el título de la propiedad; y, (4) que se inscriban en el Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo concluye que los recurridos no han actuado de forma alguna en contravención a las servidumbres en equidad existentes.
San Juan, Puerto Rico, 24 de febrero de 2006.
Mediante el presente recurso, se solicita de este Tribunal la revocación de una sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones, mediante la cual modificó y así confirmó un dictamen del Tribunal de Primera Instancia que declaró no ha lugar una demanda sobre injuction, presentada por la aquí peticionaria, Asociación de Propietarios de Playa Húcares, Inc. La allí demandante, aquí peticionaria, solicitó al foro primario le prohibiera a los demandados-recurridos actuar en contravención con ciertas servidumbres en equidad. Se confirma la sentencia recurrida.
El 3 de octubre de 1990, se otorgó ante el Notario Francisco Alonso Rivera, la escritura número doscientos sesenta (260) sobre Constitución de Condiciones Restrictivas de Uso y Limitaciones sobre la Construcción y Declaración de Derechos. El 29 de octubre de 1990, la misma se presentó en el Registro de la Propiedad de Humacao y se inscribió el 13 de febrero de 1991, al folio 205 del tomo 181, finca Núm. 365. Mediante esta escritura, el desarrollador y dueño del proyecto creó unas servidumbres en equidad gravando la finca matriz de la cual se segregaron ciento treinta (130) solares que componen la Urbanización Mansiones de Playa de Húcares, en adelante la Urbanización, en Naguabo, Puerto Rico. De esta forma, impuso sobre los ciento treinta (130) solares unas restricciones de uso y limitaciones sobre la construcción. Además, se creó la Asociación de Propietarios de Playa de Húcares, Inc., en adelante la Asociación, con el propósito de cumplir con las obligaciones, responsabilidades y mandatos delegados, para el beneficio de los propietarios y residentes de la Urbanización.1
En lo pertinente, se constituyeron las servidumbres en equidad siguientes:
LIMITACIONES SOBRE LA CONSTRUCCIÓN
(a)Aprobación: Toda construcción que se realice en este proyecto en primer lugar deberá cumplir con la reglamentación que para un distrito de zonificación R-1, requiere la Administración de Reglamentos y Permisos y las agencias gubernamentales concernidas, así como del comité de Arquitectura de la Asociación de Propietarios de Playa Húcares y obtener sus respectivas aprobaciones. (........)
(c)Área de Construcción: Las edificaciones a construirse serán de tipo residencial teniendo como área de piso básica de mil quinientos (1,500) pies cuadrados, mínimo. (........)
LIMITACIONES DE USO
(a)Uso: Los solares del proyecto serán con fines residenciales exclusivamente. No se permitirán el uso comercial o para servicios profesionales. (........)
(c)Arrendamiento: En caso que algún propietario desee alquilar su propiedad deberá ser con un término no menor de una semana.2
También, mediante esta escritura, se creó un Comité de Control Arquitectónico.
En cuanto a su creación, propósito y composición, se expresó lo siguiente:
Comité de Control Arquitectónico
(A): La compareciente por la presente crea un comités [sic]
con el propósito de reglamentar las edificaciones, cambios estructurales, modificaciones, alteraciones, estructuras con fines residenciales o con fines comunales, la creación de áreas recreativas, el desarrollo de los mismos en cuanto a ornamentación y plantación. (B) Composición: El comité se conocerá como "Comité de Control Arquitectónico", el cual será compuesto de no menos de tres miembros, preferiblemente ingenieros ó [sic] arquitectos, los cuales crearan [sic] unas directrices que sirvan de guías para las edificaciones, residencias privadas, las de uso común y las públicas. La compareciente una vez nombrados los miembros circulara [sic] sus nombres y direcciones entre los propietarios e indicara [sic] en donde deberán radicarse los planos para su aprobación. (C) Una vez radicadas [sic] los planos con el comité estos deberán dentro de los próximos treinta (30) días evacuar un resultado. Si el resultado fuese adverso al propietario [sic] este [sic] podrá recurrir a la Junta en plena [sic] donde expondrá sus razones, [sic] la decisión de la Junta será final.3
El 12 de julio de 1992, la Asociación promulgó y adoptó el Reglamento de Propietarios de Playa Húcares Inc., el cual fue ratificado en la misma fecha mediante asamblea extraordinaria.4 En el referido Reglamento, se adoptaron textualmente las condiciones restrictivas de uso y las limitaciones sobre la construcción, contenidas en la escritura constitutiva de servidumbres en equidad.5
El 4 de junio de 1999, mediante escritura pública sobre compraventa, otorgada ante el Notario Público Raúl Maldonado Vázquez, el señor Luis F. Rodríguez Ramos y su esposa, la señora Jazmín Saldivar Alejandro, en adelante los esposos, adquirieron el solar marcado como C-42 de la Urbanización. Posteriormente, el 25 de enero de 2001, la Administración de Reglamentos y Permisos, en adelante A.R.P.E., le otorgó a los esposos permiso de uso para una vivienda unifamiliar de dos (2) plantas, la cual se construyó en el solar C-42 de la Urbanización.6
El 29 de marzo de 2001, los esposos Rodríguez Saldivar presentaron ante A.R.P.E. los planos de construcción de una vivienda familiar, al nivel del sótano de la residencia a ser ubicada en el solar C-42 de la Urbanización. El 30 de marzo de 2001, la Junta de Directores de la Asociación celebró una reunión para escoger las posiciones directivas dentro de la nueva Junta. Surge de la minuta de esta reunión, que en esta misma fecha se reactivó el Comité de Arquitectura de la Asociación, para trabajar con las nuevas construcciones. No obstante, no surge de la minuta que se circularon los nombres y direcciones de los integrantes del Comité ni que se hubiere especificado donde se radicarían o presentarían los planos para su aprobación.7
El 2 de abril de 2001, A.R.P.E. autorizó el permiso de construcción relacionado a los planos presentados por los esposos el 29 de marzo de 2001, y lo expidió el 1ero de mayo del mismo año. El 5 de julio de 2001, A.R.P.E.
aprobó un permiso de uso para una vivienda al nivel del sótano, localizada en la estructura construida por los esposos Rodríguez Saldivar. Dicho permiso fue expedido el 10 de julio del 2001.
Inconforme con la construcción realizada por los esposos Rodríguez Saldivar y por el uso al que fuera destinada la residencia, el 7 de agosto de 2001, la Asociación presentó una demanda sobre entredicho provisional, interdicto preliminar y permanente, en contra de los esposos Rodríguez Saldivar. En síntesis, la Asociación alegó que los esposos Rodríguez-Saldivar no cumplieron con los reglamentos vigentes de la Asociación al no haber sometido los planos de la estructura a su Comité Arquitectónico para su revisión y aprobación; y al utilizar la propiedad para arrendar un apartamento, contrario a las condiciones restrictivas de uso (servidumbres en equidad), constituidas mediante la escritura pública número doscientos sesenta (260) de 3 de octubre de 1990, antes mencionada.8
Por su parte los esposos Rodríguez Saldivar contestaron la demanda e incoaron reconvención en contra de la Asociación. Alegaron, que ni en la escritura pública de constitución de servidumbres en equidad, ni en el Reglamento de la Asociación de Residentes surgía restricción alguna que les impidiera la construcción de una segunda unidad de vivienda y arrendar la misma. También alegaron, que al momento de obtener los permisos de A.R.P.E. de construcción y uso de su propiedad, el Comité Arquitectónico era inexistente e inoperante; y que las enmiendas al Reglamento de la Asociación de Residentes, las cuales se aprobaron el 26 de agosto de 2001 y que prohibían el arrendamiento de una segunda planta de vivienda, eran nulas, ya que no podían modificar, enmendar o revocar ninguna de las cláusulas de la escritura constitutiva de las restricciones en equidad. Finalmente, alegaron que las enmiendas al Reglamento, aprobadas el 26 de agosto de 2001, no se les podía aplicar retroactivamente.
Tras varios incidentes procesales, se llevó a cabo la conferencia...
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