Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 11 de Abril de 2006 - 167 DPR 526

EmisorTribunal Supremo
Número del casoCC-2004-701
DTS2006 DTS 057
TSPR2006 TSPR 57
DPR167 DPR 526
Fecha de Resolución11 de Abril de 2006

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Ángel J. Suárez Sierra

Mildred L. Santana Mejías

Recurridos

v.

Levitt Homes, Inc. y otros

Peticionaria

Certiorari

2006 TSPR 57

167 DPR 526, (2006)

167 D.P.R. 526 (2006), Suárez v. Levitt Homes, 167:526

2006 JTS 66 (2006)

2006 DTS 57 (2006)

Número del Caso: CC-2004-701

Fecha: 11 de abril de 2006

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Bayamón

Panel integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, el Juez Urgell Cuebas y la Jueza Feliciano Acevedo

Abogados de la Parte Peticionaria:Lcdo.

Mario J. Pabón-Cátala

Lcda. Nynorsha C. Lugo-Sánchez

Abogada de la Parte Recurrida: Lcda.

Mildred L. Santana Mejías

Asociación de Constructores de

Hogares de Puerto Rico: Lcdo. Roberto Lefranc Morales

Lcda. Hilda Quiñones Rivera

Derecho Civil, Vicios de Construcción, Daños y Perjuicios, el plazo decenal comenzó a decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando ARPE expidió los permisos de uso de la residencia. Como consecuencia de esto, estimamos que la acción de los compradores en contra de Levitt al amparo del Artículo 1483 fue presentada dentro del término provisto en ley para ello.

SENTENCIA

San Juan, Puerto Rico a 11 de abril de 2006.

Levitt Homes, Inc. (en adelante Levitt) acude ante nos solicitando la revocación de un dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones. Mediante dicha decisión se determinó que en el presente caso no comenzó a transcurrir el plazo decenal para reclamarle a Levitt responsabilidad por vicios de construcción hasta el momento en que se otorgó la escritura pública de compraventa suscrita entre éste y los esposos Ángel Suárez Sierra y Mildred L. Santana Mejías (en adelante "compradores"). En esencia, Levitt sostiene que, contrario a lo resuelto por el foro apelativo, el plazo decenal se activó en el momento en que la Administración de Permisos y Reglamentos (en adelante ARPE) concedió el permiso de uso de la residencia.

Examinados los alegatos sometidos, confirmamos el dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones.

I.

El 31 de diciembre de 1992, los compradores adquirieron la unidad CE-41 de la Urbanización Camino del Mar en Toa Baja mediante escritura de compraventa. La referida urbanización fue desarrollada y financiada por Levitt.

Al momento de otorgarse la escritura de compraventa, Levitt no había terminado de corregir ciertos defectos de construcción que los compradores le habían señalado luego de realizar una inspección ocular de la residencia. No obstante, los compradores accedieron a finalizar la compraventa antes de que se corrigieran dichos defectos ya que Levitt tenía la urgencia de completar el negocio antes de finalizar el año 1992. Levitt corrigió la mayor parte de estos defectos en enero de 1993.

Más de cinco años después, los compradores le cursaron una misiva a Levitt comunicándole que habían surgido nuevos vicios de construcción en su residencia. Levitt no hizo nada respecto a esta reclamación.

Así las cosas, el 30 de diciembre de 2002 los compradores demandaron a Levitt ante el Tribunal de Primera Instancia por defectos en la construcción al amparo de lo preceptuado en el Artículo 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124. Reclamaron la corrección de los referidos vicios de construcción y la concesión de sobre cuarenta mil dólares ($40,000) en daños y perjuicios.

Levitt presentó ante el foro de instancia una moción de sentencia sumaria mediante la cual solicitó la desestimación de la demanda presentada en su contra. Alegó, en síntesis, que la causa de acción de los compradores fue presentada luego de haber transcurrido los diez (10) años que dispone el Artículo 1483 para ello. Sostuvo que el referido plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha en que la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante ARPE) expidió el permiso de uso de la unidad en controversia.

El Tribunal de Primera Instancia concluyó que el plazo decenal se activó con el otorgamiento de la escritura de compraventa el 31 de diciembre de 1992, ya que es en ese momento cuando se acepta definitivamente la obra. Por ende, denegó la solicitud de sentencia sumaria presentada por Levitt.

Inconforme con dicha determinación, Levitt acudió ante el Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo se negó a expedir el auto solicitado pues consideró que el Tribunal de Primera Instancia actuó correctamente al rehusarse a desestimar sumariamente la demanda presentada por los compradores.

Todavía insatisfecho, Levitt acude ante nos mediante petición de certiorari solicitando la revocación de la resolución emitida por el Tribunal de Apelaciones en el caso de autos. En esencia, reproduce los mismos planteamientos que esbozó ante el foro de instancia. Expedimos el auto solicitado. Ambas partes han comparecido. Además, la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico compareció ante nos como amicus curiae. Estando en posición de resolver, procedemos a así hacerlo.

II.

El Artículo 1483 del Código Civil establece, en lo pertinente, que:

El contratista de un edifico que se arruinase por vicios de construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10 años), contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirige, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección. 31 L.P.R.A. 4124.

La protección otorgada al comprador mediante dicho artículo solamente se activa cuando éste demuestra que los vicios de construcción son de tal magnitud que ocasionan la ruina del edificio o unidad. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148; Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997). Una vez el comprador evidencia que su propiedad está arruinada se activa una presunción de culpa en contra del contratista a cargo de la construcción. Desde ese momento, le corresponde al contratista presentar prueba que demuestre una de dos circunstancias, a saber: (1) que el edificio o la unidad no está arruinado, o (2) que la ruina no se debió a su negligencia. Id.

El plazo decenal durante el cual se debe presentar una reclamación por vicios de construcción es tanto de garantía como de caducidad. Por ende, los defectos en la propiedad deben de surgir dentro del transcurso del referido término. Además, la acción reclamando indemnización por los daños causados por los vicios debe ser presentada antes de que expire el plazo decenal. Rivera v. Las Vegas De. Co., Inc., id.

Con relación a cuando comienza a decursar el referido plazo, en el pasado hemos expresado que éste se activa con la recepción definitiva de la obra por el dueño. Es precisamente en este momento cuando el dueño renuncia a reclamar por los vicios aparentes de la obra mas no por los vicios ocultos ni los que puedan arruinar la propiedad. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra.

De otra parte, resulta pertinente señalar que "de ordinario, los términos que nuestro ordenamiento reconoce para reclamar por defectos o vicios de construcción se computan a partir del otorgamiento de la escritura de compraventa." Asociación de Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. el 16 de diciembre de 2004, 2004 T.S.P.R. 203.

Por otro lado, en Asociación de Residentes Pórticos de Guaynabo, Id, nos rehusamos a reconocer que el plazo para reclamar daños por defectos en las áreas comunales de un condominio comienza a decursar en el momento en que ARPE concede los permisos de uso de la vivienda. Fundamentamos dicha conclusión en que, de utilizar dicha fecha como punto de partida para computar el referido plazo, "estaríamos acortando irrazonablemente el período que tiene todo titular en un condominio para hacer sus reclamaciones por vicios de construcción." Id. Sostuvimos, además, que acoger la teoría de la peticionaria en aquel caso "equivaldría a establecer que el momento en que comienza a decursar el término para incoar la reclamación es anterior a la fecha en la que el titular adquiere el apartamento." Id.

A pesar de que los anteriores pronunciamientos fueron realizados en el contexto de una reclamación de daños por defectos bajo el artículo 9 de la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción, no existen razones de peso para rehusarnos a extender la referida normativa a reclamaciones por vicios de construcción de una vivienda al amparo del Artículo 1483 del Código Civil. Adoptar la postura contraria tendría el efecto de reducirle injustificadamente al consumidor el plazo durante el cual tiene derecho a reclamar la garantía decenal. Ello porque la expedición del permiso de uso por ARPE es anterior al momento en que se realiza la compraventa.

Por ende, es nuestro criterio que el término para reclamar por vicios de construcción al amparo del referido artículo comienza a decursar en el momento en que se otorga la escritura de compraventa de la propiedad y no en el momento en que ARPE expide los permisos de uso de la vivienda.

Con este marco normativo en mente, pasemos a considerar los hechos que tenemos ante nos.

III.

En el presente caso, Levitt argumenta que la fecha en que los compradores adquirieron la residencia al otorgar la escritura de compraventa correspondiente es irrelevante a los fines de computar el término para reclamar por vicios de construcción al amparo del Artículo 1483.

Alega que el punto de partida para el cómputo del referido término era la fecha en que los profesionales de construcción a quienes les habían encomendado edificar el complejo residencial en controversia le entregaron las viviendas a Levitt.

No le asiste la razón.

El propósito de la garantía...

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