Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 24 de Agosto de 2007 - 172 DPR 71

EmisorTribunal Supremo
Número del casoRG-2005-1, RG-2005-2
DTS2007 DTS 160
TSPR2007 TSPR 160
DPR172 DPR 71
Fecha de Resolución24 de Agosto de 2007

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Westernbank Puerto Rico

Recurrente

v.

Hon. Gloriana Ruiz Jiménez

Registradora de la Propiedad

Del Estado Libre Asociado de

Puerto Rico, Sección de Humacao

Recurrida

Certiorari

2007 TSPR 160

172 DPR 71, (2007)

172 D.P.R. 71 (2007), Westernbank v. Registradora, 172:71

2007 JTS 165 (2007)

2007 DTS 160 (2007)

Número del Caso: RG-2005-1

RG-2005-2

Fecha: 24 de agosto de 2007

Abogados de la Parte Recurrente: Lcdo. Francisco J. Biaggi Landrón

Lcdo. José M. Biaggi Landrón

Abogada de la Parte Recurrida: Por Derecho Propio

Recurso Gubernativo, constituye un defecto que impide la inscripción en el Registro el que se establezca en la escritura que el pagaré será pagadero a la presentación y, a su vez, incluir un término específico para la vigencia de la hipoteca. Las mismas adolecían de claridad al tener la hipoteca dos fechas de vencimiento. Confirmada la negativa de inscripción.

SENTENCIA

San Juan, Puerto Rico, a 24 de agosto de 2007.

Westernbank de Puerto Rico (en adelante, Westernbank) recurre ante nos de una determinación emitida por la Hon. Gloriana Ruiz Jiménez, Registradora de la Propiedad de Humacao (en adelante, la Registradora), denegando inscribir dos escrituras sobre "Hipoteca en Garantía de Pagaré con Vigencia Extendida" por entender que las mismas adolecían de claridad al tener la hipoteca dos fechas de vencimiento.

I.

Westernbank presentó en el Registro de la Propiedad de Humacao, para la correspondiente inscripción, dos escrituras suscritas a su favor sobre "Hipoteca en Garantía de Pagaré con Vigencia Extendida".1

Los pagarés garantizados por las referidas escrituras constan emitidos a la orden de Westernbank.

La Registradora, ejerciendo su facultad de calificación, se negó a inscribir ambas escrituras con el fundamento de que "adolecían de claridad por tener la hipoteca dos fechas de vencimiento".

Apoyó su negativa a inscribir en las siguientes cláusulas:

Escritura Núm. 377

---PRIMERO: En este acto el deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación

[...]

--------------TITULOS Y CARGAS-----------

-LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA Y CINCO (35) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido)

Escritura Núm. 619

---PRIMERO: En este acto el Deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación

[...]

------------TITULOS Y CARGAS----------------LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA (30) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido)

Insatisfecho, Westernbank presentó una Solicitud de Recalificación para ambas denegatorias. Adujo que no resulta en una ambigüedad, que impida la inscripción en el Registro, el disponer que el vencimiento del pagare será a la presentación y, al mismo tiempo, expresar que la vigencia de la hipoteca es por un término de treinta (30) o treinta y cinco (35) años en cada caso. Sostuvo que el vencimiento del pagaré se refiere a la exigibilidad del crédito principal, mientras que el plazo de vigencia de la hipoteca existe para efectos de regir los aspectos de la prescripción de la acción hipotecaria correspondiente. Además, expresó que en caso de no extenderse la vigencia de la hipoteca a los mismos treinta (30) o treinta y cinco (35) años, según expresado en las escrituras, se crearía la posibilidad de que los préstamos en cuestión no estuviesen garantizados por la hipoteca durante los últimos años.

No obstante lo anterior, la Registradora sostuvo la calificación original y extendió la correspondiente anotación preventiva de denegatoria. Reiteró su posición en cuanto a que constituye un defecto que impide la inscripción en el Registro el que se establezca en la escritura que el pagaré será pagadero a la presentación y, a su vez, incluir un término específico para la vigencia de la hipoteca. Concluyó que tal proceder era contrario al principio de especificidad contenido en la Ley Hipotecaria y a las disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales. Esta última ley, según alega la Registradora, establece que el pagaré puede ser pagadero a la presentación o en fecha específica, pero nunca ambas cosas.

Inconforme, Westernbank recurre ante este foro mediante dos Recursos Gubernativos en los que solicita revoquemos la denegatoria final emitida por la Registradora. Alega que las cláusulas en controversia no son incompatibles entre sí, ya que nada impide establecer que el vencimiento de la obligación principal será a la presentación y, al mismo tiempo, expresar una vigencia para la hipoteca mayor de veinte (20) años. La Registradora compareció y reiteró sus argumentos.

Por presentar ambos Recursos Gubernativos idéntica controversia de derecho decidimos consolidarlos. Luego de un examen de las escrituras en controversia y del derecho aplicable, confirmamos la calificación final de la Registradora en cuanto deniega la inscripción de las escrituras de hipoteca en controversia.

Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Hernández Denton y la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez emitieron opiniones de conformidad. Los Jueces Asociados señores Fuster Berlingeri y Rivera Pérez no intervienen.

Aida Ileana Oquendo Graulau

Secretaria del Tribunal Supremo

Opinión de Conformidad emitida por el Juez Presidente señor Hernández Denton

San Juan, Puerto Rico, a 24 de agosto de 2007.

Estamos conformes con la Sentencia de este Tribunal que confirma la calificación final emitida por la Hon. Registradora de la Propiedad de Humacao, la cual denegó la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras de hipoteca en controversia. No obstante, consideramos preciso expresarnos de forma particular para hacer constar nuestra posición sobre la controversia que origina el recurso gubernamental presentado.

El caso de autos requiere que determinemos si un documento denominado "Escritura de Hipoteca con Vigencia Extendida" en el cual se busca garantizar una obligación principal evidenciada en un pagaré vencedero a la presentación y establecer un término de vigencia para la hipoteca mayor de veinte (20) años, violenta las disposiciones de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.

2001 et seq. (en adelante, ley Hipotecaria) En particular, debemos resolver si dicha escritura es inscribible en el Registro de la Propiedad.

I.

A.

La hipoteca se concibe como un "derecho real de realización del valor, en su función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en la posesión del propietario." José María Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo III, Edición tercera, pág. 1282 (citando a Roca Sastre). El Código Civil dispone los requisitos esenciales para su constitución, a saber, que (1) se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; (2) que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad a la persona que la hipoteca; (3) que las personas que constituyan la hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Art. 1756, 31 L.P.R.A. § 5001 (énfasis suplido). De igual forma, es requisito indispensable para que una hipoteca quede debidamente constituida el que conste en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Art. 1774, 31 L.P.R.A. § 5042; Banco Central v. Yauco Homes Inc., 135 D.P.R. 858 (1994).

De los requisitos antes esbozados, es preciso enfatizar el carácter accesorio del derecho real de hipoteca. Por su naturaleza como derecho de garantía, la accesoriedad es un requisito esencial e indispensable para su constitución. Así, la hipoteca está subordinada a la obligación principal en su existencia y extinción. Liechty v. Descartes Saurí, 109 D.P.R. 496 (1980). Véase, además, Luis Muñoz Morales, Lecciones de Derecho Hipotecario, Tomo II, Edición primera, Pág. 15. Es decir, carece de objeto el contrato de hipoteca cuando no existe obligación principal que garantizar. Gautier v. Registrador, 24 D.P.R. 704 (1917). Por tanto, un contrato de hipoteca requiere de la existencia de dos figuras jurídicas, a saber, una obligación principal y la hipoteca en sí, la cual sirve de garantía al acreedor de la primera. Carreras v. Am. Colonial Bank, 35 D.P.R. 90 (1926). En palabras del ilustre tratadista Ramón Roca Sastre, la hipoteca no es un derecho independiente sino que vive al servicio de un crédito. Ramón Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Tomo IV, V.I, Sexta Edición, Pág. 190.

Según lo contempla la propia Ley Hipotecaria2, la obligación principal o crédito garantizado por la

hipoteca puede evidenciarse en un título transferible por endoso o al portador3. En tales casos, el gravamen hipotecario queda constituido desde que se otorga e inscribe la hipoteca. Desde ese momento, existe un deudor conocido, un acreedor o acreedores genéricos- no importa el nombre sino más bien el carácter de endosatarios o de tenedores-, una obligación determinada y una garantía de la misma. Secretario de Hacienda v. Tribunal Superior, 95 D.P.R. 436 (1967). En síntesis, es posible constituir una hipoteca para garantizar títulos transferibles por endoso o al portador siempre que se cumpla con los demás requisitos para su...

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