Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 16 de Enero de 2008 - 172 DPR 1010

Emisor:Tribunal Supremo
Número del caso:AC-2007-34
DTS:2008 DTS 003
TSPR:2008 TSPR 3
DPR:172 DPR 1010
Fecha de Resolución:16 de Enero de 2008
RESUMEN

Contratos, Incumplimiento de Contrato Autorización de Venta Exclusiva, termino prescriptivo. Colón Guzmán no reclamó oportunamente el pago de la comisión pactada y el resarcimiento de los daños y perjuicios que le fueron ocasionados por el incumplimiento del contrato de corretaje.

 
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Edish Meléndez Guzmán

Apelante

v.

Felipe Berríos López

Apelado

Apelación

2008 TSPR 3

172 DPR 1010, (2008)

172 D.P.R. 1010 (2008), Meléndez Guzmán v.

Berríos López, 172:1010

2008 JTS 24 (2008)

2008 DTS 3 (2008)

Número del Caso: AC-2007-34

Fecha: 16 de enero de 2008

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Mayagüez-Aguadilla, Panel IX

Juez Ponente: Hon. Héctor Cordero Vázquez

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Basilio Torres Colón

Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo.

Felipe Negrón Martínez

Contratos, Incumplimiento de Contrato Autorización de Venta Exclusiva, termino prescriptivo. Colón Guzmán no reclamó oportunamente el pago de la comisión pactada y el resarcimiento de los daños y perjuicios que le fueron ocasionados por el incumplimiento del contrato de corretaje.

OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ

San Juan, Puerto Rico, a 16 de enero de 2008

El 25 de noviembre de 1988, Felipe Berríos López y José

  1. Colón Guzmán -este último en su carácter de corredor de bienes raíces--

suscribieron un contrato de corretaje que titularon "Autorización de Venta Exclusiva".

En el mismo, Berríos López autorizó a Colón Guzmán a vender unos bienes inmuebles de su propiedad: el Centro Comercial Berríos Cash and Carry, ubicado en Villalba, y Berríos Cash and Carry, ubicado en Juana Díaz. Entre las cláusulas y condiciones del referido contrato, éstos acordaron que la autorización de venta sería por un término de ciento veinte días, renovable por plazos iguales si las partes no notificaban, por correo certificado, su interés de desistir del referido acuerdo. Además, pactaron una comisión de cinco por ciento del total de la venta, la cual sería pagada a Colón Guzmán una vez se firmara la escritura de compraventa. En la cláusula tercera del mencionado contrato, acordaron que toda transacción relativa a la propiedad objeto del acuerdo sería canalizada, exclusivamente, a través de Colón Guzmán.

El 19 de mayo de 1989, Colón Guzmán le remitió una carta a Berríos López con una lista de clientes potenciales para la venta de la propiedad; entre ellos se encontraba José Antonio Martínez. El 8 de agosto de 1989, Berríos López se acogió a los beneficios de la Ley de Quiebras. La Corte de Quiebras emitió su decreto final el 30 de septiembre de 1993. El 31 de marzo de 1994, Berríos López suscribió una escritura pública mediante la cual vendió la propiedad a Martínez y su esposa por $500,000.

El 11 de julio de 2000, Colón Guzmán radicó una demanda, sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, contra Berríos López, ante la Sala de Ponce del Tribunal de Primera Instancia. En la misma alegó que éste nunca le notificó sobre la venta de la referida propiedad, en violación a la autorización del contrato de venta exclusiva suscrito en 1988. A raíz de tal incumplimiento, solicitó el pago de la comisión pactada, ascendente al cinco por ciento del total de la venta de la propiedad y el resarcimiento por los daños, sufrimientos y angustias mentales que le ocasionó dicho incumplimiento.

Berríos López contestó la demanda negando las alegaciones fundamentales de la misma. Entre sus defensas afirmativas adujo que la demanda estaba prescrita. Posteriormente, el 10 de julio de 2002, Berríos López solicitó formalmente la desestimación de la demanda bajo el fundamento que la causa de acción prescribió bajo el Artículo 1867 del Código Civil. En apoyo a su alegación, adujo que la propiedad fue vendida el 31 de marzo de 1994 y no fue hasta el 11 de julio de 2000 que Colón presentó la demanda de epígrafe. Argumentó que Colón Guzmán, como corredor de bienes raíces, es un "agente" para efectos del Artículo 1867 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5297, por lo cual no le era de aplicación el término de quince años provisto en el Artículo 1864 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5294, sino el plazo trienal del Artículo 1867 del referido Código.

Celebrada la vista en su fondo del caso, el 9 de noviembre de 2004, el tribunal de instancia dictó sentencia condenando a Berríos López al pago de $25,000, los intereses legales, así como costas, gastos y honorarios de abogado. El foro primario concluyó que Berríos López incumplió con lo pactado en el contrato de corretaje, por lo cual, procedía la indemnización por concepto de daños y perjuicios y el pago de la comisión adeudada.1

Inconforme con tal determinación, Berríos López recurrió al Tribunal de Apelaciones.2 Tras evaluar las posiciones de las partes, el foro apelativo intermedio dictó sentencia revocando la decisión del tribunal de instancia. De entrada, destacó dicho tribunal que el foro de instancia había errado al no atender la controversia relativa a la prescripción. Resolvió que un corredor de bienes raíces es considerado un agente bajo el Artículo 1867 del Código Civil. Como consecuencia, Colón Guzmán, quien advino en conocimiento de la venta de la propiedad en el 1994, tenía tres años desde tal fecha para exigir el cumplimiento del pago por los servicios prestados. Tomando en cuenta que la demanda fue presentada transcurridos más de seis años desde la venta de la propiedad de Berríos López, la causa de acción estaba prescrita. Adicionalmente, señaló que no se demostró que Colón Guzmán hubiese efectuado reclamaciones extrajudiciales que interrumpieran el término prescriptivo antes reseñado, ya que no especificó en qué consistieron los alegados trámites efectuados interruptores de la prescripción.

De tal determinación, la madre de Colón Guzmán acudió ante este Tribunal mediante recurso de apelación.3 Planteó que erró el Tribunal de Apelaciones al:

…Concluir que la opinión de un tratadista español prevalece sobre la sentencia del Tribunal Supremo de España;

…Determinar que incurrió en incuria por no haber efectuado gestión alguna para cobrar la comisión pactada;

…Examinar selectivamente los pasajes de la vista en su fondo;

…Aplicar la Ley 10 de 26 de abril de 1994 en lugar de la Ley 139 de 14 de junio de 1980;

…Ignorar que el contrato es la ley entre las partes;

…Ignorar que el desconocimiento de la ley no exime del cumplimiento con la misma;

…No considerar el carácter sui generis del contrato de corretaje, al cual no le son de aplicación de manera estricta las disposiciones del Código Civil;

…No tomar en cuenta que el contrato suscrito entre las partes es uno de venta exclusiva que se regía por cláusulas especiales;

…Imponerle a uno de los contratantes la responsabilidad del perfeccionamiento de un contrato bilateral;

…No considerar que cumplió con todo lo pactado en el contrato mientras Colón utilizó maquinaciones insidiosas y dolo para incumplir con lo pactado;

…Emitir una sentencia inconsistente con lo resuelto por la Región Judicial de Guayama del Tribunal de Apelaciones, en Shopping Center Realty v. Plaza Guayama, KLAN0401218.

Expedimos el recurso.

Estando en condiciones de resolver el recurso radicado, procedemos a así hacerlo.

I

Es norma trillada que las acciones prescriben por el mero transcurso del tiempo fijado por la ley. Artículo 1861 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5291. La figura de la prescripción es materia de derecho sustantivo, y no procesal, regida expresamente por nuestro Código Civil. Sánchez v. Aut. de Puertos, 153 D.P.R. 559 (2001); Meléndez v. El Vocero de P.R., 144 D.P.R. 389 (1997); García v. E.L.A., 135 D.P.R. 137 (1994). Según bien señala Castán Tobeñas, "[e]l tiempo, con el concurso de otros factores, puede dar lugar a la adquisición de ciertos derechos, como consecuencia de su ejercicio continuado, o a la extinción de un derecho, a consecuencia de su no ejercicio continuado." J. Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral, 14ta Ed., Madrid, Ed. Reus, 1984, pág. 963.

La prescripción es una defensa afirmativa que debe plantearse de forma expresa y oportuna, o de lo contrario, se entiende renunciada. Álamo Pérez v. Supermercado Grande, 158 D.P.R. 93 (2002); Meléndez v. El Vocero de P.R., ante; Regla 6.3 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap.III R. 6.3.

En ocasión de que el transcurso del tiempo extinga un derecho, nos encontramos ante la prescripción extintiva. En ésta, "la Ley fija un límite de tiempo para el ejercicio de los derechos, transcurrido el cual establece una presunción de renuncia o abandono de la acción para reclamarlos." J. Puig Brutau, Caducidad, Prescripción Extintiva y Usucapión, 3ra Ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1996, pág. 92. La prescripción extintiva también persigue castigar la inercia en el ejercicio de los derechos. Suárez v. Figueroa, 145 D.P.R.

142 (1998); Meléndez v. El Vocero de P.R, ante. A tales efectos, hemos expresado que "el transcurso del periodo de tiempo establecido por ley sin que el titular del derecho lo reclame, da lugar a la presunción legal de abandono del mismo…", a la vez eliminando la incertidumbre de las relaciones jurídicas. García v. E.L.A., ante, pág. 142.

Así, cuando transcurre el periodo de tiempo que fija la ley se extingue la acción para hacer efectivo el derecho en cuestión...

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