Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 2 de Abril de 2008 - 173 DPR 475

EmisorTribunal Supremo
Número del casoCC-2003-370, Ref. CC-2003-365
DTS2008 DTS 056
TSPR2008 TSPR 56
DPR173 DPR 475
Fecha de Resolución 2 de Abril de 2008

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Denjiro Rivera Rodríguez

Querellante-recurrida

vs.

Junta de Directores Condominio

Torre de Caparra

Querellada-peticionaria

Departamento de Asuntos del Consumidor

Recurrida

Certiorari

2008 TSPR 56

173 DPR 475, (2008)

173 D.P.R. 475 (2008), Rivera Rodríguez v. Junta de Dir. I y II, 173:475

2008 JTS 76 (2008)

2008 DTS 56 (2008)

Número del Caso: CC-2003-370

Ref. CC-2003-365

Fecha: 2 de abril de 2008

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Bayamón, Panel II

Juez Ponente: Hon. Néstor S. Aponte Hernández

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Pedro J. Caride Cruz

Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Eduardo Colón Castro

Derecho Propiedad Horizontal, Ley de Condominios, Revisión Administrativa, compañía de celulares arrendado un espacio en el techo del edificio para la instalación de antenas. Es nulo el contrato que ceda derechos sobre el uso de los elementos comunes a un tercero ajeno al régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento unánime de los titulares.

Resolvemos igualmente que el arrendamiento de un elemento común de un condominio residencial para fines comerciales constituye un acto que altera su uso y destino.

Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora Fiol Matta

En San Juan, Puerto Rico, a 2 de abril de 2008.

La Junta de Directores del Condominio Torre de Caparra solicita la revocación del dictamen del Tribunal de Apelaciones que determinó que es nulo un contrato suscrito entre el Consejo de Titulares de un condominio residencial sometido al régimen de propiedad horizontal y una compañía privada de celulares que arrendó un espacio de la azotea del edificio para la instalación de antenas y otros equipos para transmitir su señal. Debemos resolver si una mayoría de los titulares puede arrendar un elemento común de un condominio residencial a un tercero ajeno al régimen o si se requiere para ello un voto de unanimidad.

I

La Junta de Directores del Condominio Torre de Caparra (en adelante, la Junta de Directores) convocó una asamblea extraordinaria el 20 de febrero de 2001 para la "aprobación de propuesta de arrendamiento de SunCom para instalación de antenas en el área del techo de los ascensores". En dicha convocatoria se indicó, conforme al artículo 38-C de la Ley de la propiedad horizontal, que si en la primera reunión no se constituía el quórum para celebrar la asamblea, se celebraría otra asamblea al día siguiente, a la misma hora, en la que los presentes constituirían el quórum. La asamblea se celebró el 7 de marzo del mismo año, pero la asistencia no fue suficiente para establecer el quórum. Al día siguiente, se celebró otra asamblea y se llevó a votación la propuesta de la compañía SunCom para arrendar un espacio en la azotea para ubicar allí tres antenas de teléfonos celulares y equipo accesorio. La propuesta se aprobó por unanimidad de los presentes. Luego de la votación, el recurrido, señor Denjiro Rivera Rodríguez, titular de un apartamento en el Condominio Torre de Caparra, se presentó a la asamblea y le entregó una carta al administrador para que se leyera en voz alta, en la cual daba sus razones, para oponerse a la aprobación de la propuesta.

El 28 de marzo de 2001, el señor Rivera Rodríguez, presentó una comunicación dirigida a la Junta de Directores en la cual plasmó formalmente su oposición a la propuesta de SunCom. Posteriormente, sometió una querella en el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACO) alegando que no se había presentado un contrato específico para la consideración de los titulares ni un plan para la disposición de los fondos. Asimismo, el 20 de abril de 2001 solicitó una orden de cese y desista para suspender los trabajos de instalación de equipos hasta que se aprobara el contrato conforme a derecho.

El 30 de noviembre de 2001, DACO desestimó la querella y resolvió que la Junta de Directores actuó conforme a su reglamento. En primer lugar, determinó que la convocatoria cumplió con lo requerido, ya que la segunda asamblea no se celebró antes que transcurrieran veinticuatro horas desde la primera, y porque el artículo 38-C de la Ley de la propiedad horizontal específicamente permite establecer el quórum con los presentes en dicha segunda asamblea. En segundo lugar, resolvió que el acuerdo con SunCom es válido, puesto que el reglamento del condominio delega lo referente a este tipo de asunto al Consejo de Titulares. En tercer lugar, DACO determinó que la aprobación del contrato propuesto por una mayoría es suficiente, ya que el contrato de arrendamiento es un acto de administración siempre que su vigencia sea de menos de seis años.

El señor Rivera Rodríguez solicitó la reconsideración del dictamen y al ser ésta declarada sin lugar, recurrió el 4 de febrero de 2002 al Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo revocó la resolución del DACO el 31 de marzo de 2003 y determinó que aunque la asamblea se constituyó válidamente, el contrato de arrendamiento es nulo porque tal acuerdo no era un mero acto de administración pues variaba el uso y destino de un elemento común del condominio y por lo tanto requería el consentimiento unánime de todos los titulares.

Posteriormente, se presentaron ante este Tribunal dos recursos de certiorari. En uno recurre DACO y en el otro la Junta de Directores del Condominio Torre de Caparra. Ambos alegaron que el arrendamiento de una parte de la azotea no altera el uso y destino del elemento común. El 26 de agosto de 2003 expedimos ambos recursos y pasamos a resolverlos conjuntamente.

II

La Ley de la propiedad horizontal, Ley Núm. 104 del 23 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq., se creó con el propósito de establecer un régimen legal que facilite la vida en convivencia para aprovechar mejor la escasez del terreno edificable en Puerto Rico. Serrano v. Sociedad Española de Auxilio Mutuo, 2007 T.S.P.R. 132; Maldonado v. Consejo de Titulares, 111 D.P.R. 427, 429 (1981); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225, 242 (1978). Véase además, la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 157 del 4 de junio de 1976.

Aunque la propiedad horizontal utiliza un espacio común para el aprovechamiento de varios titulares, no se trata de la figura clásica de la copropiedad del Código civil. Nuestra doctrina de la horizontalidad, establecida en la ley y aclarada a través de la jurisprudencia, procura no circunscribir la naturaleza jurídica del régimen utilizando conceptos del Código civil que no responden a la realidad económica y social de nuestra sociedad. En Arce v. Caribbean Home, supra, pág. 236, definimos la horizontalidad recogiendo la descripción del jurista Agustín Aguirre:

El nuevo Derecho contempla la horizontalidad como una institución jurídica de caracteres propios, en que la propiedad singular y exclusiva de los pisos o apartamientos concurre, en inseparable unidad, con el condominio sobre los elementos comunes al servicio de aquellos…

En este régimen propietario, el bien común sirve para el disfrute adecuado de lo privado. Por esa razón y hacia ese fin existen los elementos comunes en el condominio y éstos se mantienen necesariamente en indivisión forzosa.

El artículo 11 de la Ley de la propiedad horizontal enumera de forma ilustrativa aquellas áreas del inmueble que se presumen elementos comunes del condominio y entre ellos menciona la azotea.1 31 L.P.R.A. sec. 1291-i. Sobre el uso de estas áreas, el artículo 14 dispone que "[c]ada titular podrá usar de los elementos comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás." 31 L.P.R.A. sec.

1291-l. Los elementos comunes existen para satisfacer las necesidades de la convivencia, por lo que el uso de éstos se tiene que aceptar como un derecho de todos. Además, cada titular de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal es también dueño en condominio de los elementos comunes y disfruta del mismo derecho al uso que los demás condóminos, independientemente de su porciento de participación. Véase, Hernán Racciatti, Propiedad por pisos o por departamentos, 3ra ed., Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1975, pág. 249.2

El ejercicio del derecho en relación a los elementos comunes no es absoluto, ya que hay dos condiciones principales que limitan su uso.3 Primero, no se puede menoscabar el derecho de los demás titulares sobre estos elementos. Este es un principio general de la convivencia y de la necesidad de proteger el disfrute de la propiedad que es esencial a la horizontalidad, y que nuestra Ley de la propiedad horizontal recoge en su artículo 14, supra.

El fin para el cual se ha destinado una cosa es otro límite al uso de los elementos comunes que todos los titulares deben respetar. El tratadista argentino Andrés Rafael Palmiero reconoce que la definición del destino de una cosa en el régimen de la propiedad horizontal tiene un significado particular:

En la propiedad horizontal se entiende por destino de las cosas, la realización, en los hechos, de las finalidades para las cuales se han sido construídas [sic], o en su caso, a las cuales han sido afectadas.

Tratado de la propiedad horizontal, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1974, pág. 259. Una cosa puede tener un destino natural u objetivo que surge de la forma de la construcción y es la única razón por la cual ha sido creada.4 Por otro lado, las cosas también pueden tener un destino subjetivo. Esto es lo que Racciatti, op. cit., 252, ha catalogado como "aquel [sic] que las partes convencionalmente han otorgado al bien de que se trate."

Cuando las áreas comunes sean aptas para sostener varios usos, la escritura matriz puede servir para precisar el uso a que serán...

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