Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 31 de Julio de 2008 - 174 DPR 686

Emisor:Tribunal Supremo
Número del caso:CC-2004-922
DTS:2008 DTS 132
TSPR:2008 TSPR 132
DPR:174 DPR 686
Fecha de Resolución:31 de Julio de 2008
RESUMEN

Cumplimiento Específico de Contrato y Consignación de Fondos, Cláusula rebus sic stantibus y doctrina pacta sunt Servando. La buena fe impone un arquetipo de conducta social que implica la carga de una lealtad recíproca de conducta valorable y exigible. Los tribunales deben atemperar los perjuicios que puedan causársele a una parte cuando se hieren principios fundamentales de nuestro ordenamiento,... (ver resumen completo)

 
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Banco Popular de Puerto Rico

Recurrido

v.

Sucn.

Talavera t/c/c Rita Talavera Taylor

t/c/c Rita Talavera de Taylor y otros

Peticionaria

Certiorari

2008 TSPR 132

174 DPR 686, (2008)

174 D.P.R. 686 (2008), BPPR v. Sucn. Talavera, 174:686

2008 JTS __ (2008)

2008 DTS 132 (2008)

Número del Caso: CC-2004-922

Fecha: 31 de julio de 2008

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan Panel IV

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Orlando Collado Medina

Lcdo. Manuel Reyes Davila

Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Eyck O. Lugo Rivera

Lcdo. Sadi R. Antonmattei Goitía

Lcda. Leila Castro Moya

Lcdo. Alberto Rodríguez Ramos

Cumplimiento Específico de Contrato y Consignación de Fondos, Cláusula rebus sic stantibus y doctrina pacta sunt Servando. La buena fe impone un arquetipo de conducta social que implica la carga de una lealtad recíproca de conducta valorable y exigible. Los tribunales deben atemperar los perjuicios que puedan causársele a una parte cuando se hieren principios fundamentales de nuestro ordenamiento, como lo es la buena fe contractual. No procede la opción a compra por el precio estipulado por el tiempo ocurrido y aumento de precio.

Revoca al Tribunal de Apelaciones y devuelve el caso conforme a la decisión del TPI.

Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada SEÑORA FIOL MATTA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de julio de 2008.

Resolver la controversia que presenta este recurso requiere que nos expresemos sobre los límites a la exigibilidad de las obligaciones contractuales y el alcance de la buena fe como generadora de deberes y como marco ético-moral del comportamiento debido en todas las etapas de la relación contractual.

I

El 5 de noviembre de 1973, el Banco Popular de Puerto Rico (en adelante, BPPR) adquirió por cesión de Commonwealth and Internacional Mortgage Corporation (en adelante, Commonwealth), y por el precio de $86,493.87, un contrato de arrendamiento con cláusula de opción de compraventa de un solar con cabida de 779 metros cuadrados en la Urb. Reparto Sullana de San Juan. El contrato de arrendamiento suscrito el 4 de junio de 1968 entre Commonwealth y la dueña del solar, señora Rita Talavera tenía un término de duración de 25 años con un canon mensual de $8,000.00. Al concluir el término pactado, el arrendatario tendría derecho a ejercer su opción de compraventa con el pago de $10,000.00; el precio de compraventa pactado era $22,500.00.

El 24 de enero de 1983 la señora Talavera, quien era ama de casa y residía fuera de Puerto Rico, envió una carta al Vicepresidente Ejecutivo de Inversiones Internacionales, Inc. En lo pertinente, dicha comunicación lee como sigue:

Hace catorce años que tuvimos el pace [sic] de conocerlos en nuestro hogar en El Paso, Tejas; mi esposo William Taylor y yo, cuando arrendé a ustedes el solar que tengo en Puerto Nuevo, Avenida Roosevelt en el cuál [sic] el Banco Popular construyó un edificio.

Según el contrato de arrendamiento es un período de veinticinco (25) años a razón de $8,000.00 anuales. Al final de los veinticinco años ustedes me pagarán $30,000.00 y el solar pasaría a la propiedad de Inversiones Internacionales, ó

[sic] al Banco Popular según el contrato.

Mi esposo murió hace seis meses y ahora más que nunca antes de esperar hasta 1993 cuando termina el contrato; cuando yo posiblemente no esté aquí y pasaría a mis herederos indirectos; o si yo estoy, estaría muy mayor de edad para serme de alguna utilidad, le agradecería si es posible para ustedes me adelantaran los $30,000.00 ahora y seguir pagándome los $8,000.00 anuales según el contrato hasta el término indicado o se a hasta el 1993.

También les agradeceré me aconsejen en cuanto a la posibilidad de rebajar la cantidad de contribución sobre ingresos a pagarle al gobierno de P.R., si lo que le propongo fuera posible. Hace muchos años que estoy fuera de P.R. y mi esposo no esta [sic] aquí para asesorarme; así es que realmente dependo de usted y su buena fé [sic] en este caso.

La señora Talavera falleció en mayo de 1985, pero el BPPR continuó pagando los cánones de arrendamiento hasta el 27 de mayo de 1993, cuando venció el contrato. Poco antes le había notificado a los herederos su intención de ejercer su derecho de opción, pero la sucesión se negó a otorgar la escritura.

Por consiguiente, el BPPR presentó una demanda contra la sucesión el 19 de mayo de 1994 reclamando el cumplimiento específico del contrato, en particular la cláusula de opción de compraventa. Asimismo, depositó en el tribunal el precio de compraventa pactado. La sucesión alegó que la cláusula era nula por ausencia de causa. Por existir una desproporción entre las contraprestaciones, alegaron que se justificaba la resolución de la cláusula de compraventa o la intervención modificadora del tribunal. Así, solicitaron la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, ya que para un lego era imprevisible el incremento de valor de la propiedad objeto del contrato en un período de 25 años.

Luego de varias mociones de ambas partes pidiéndole al tribunal que resolviera el caso por sentencia sumaria, el tribunal de instancia celebró una vista en la que se le presentaron informes sobre las implicaciones económicas del contrato en controversia y las tasaciones del valor del inmueble objeto del contrato. Específicamente, en 1993, el valor del inmueble fluctuaba entre $312,000.00 y $497,000.00.

El 26 de enero de 1998, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia sumaria por no haber controversia sobre los hechos materiales del caso y así determinó que el precio de compraventa pactado en 1968 representaba entre el 4%

y el 7% del valor real del inmueble a la fecha de la sentencia. Por considerar que estaban presentes circunstancias extraordinarias procedió a aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

El Tribunal de Primera Instancia señaló que el otorgar contratos de opción de compra con una extensión de tiempo como la que se pactó en este caso no es la práctica en la compraventa entre particulares en Puerto Rico como tampoco en la industria bancaria. Ello porque las tasaciones de las propiedades no tienden a tener vigencia más allá de los seis meses. Además, el tribunal expresó que:

un contrato de opción con compra por un término tan largo como de 35 [sic] años, sin que contenga un sistema para revisar el precio, es algo insólito extremadamente perjudicial para la arrendadora e inaceptable aún con el más mínimo asesoramiento legal. Solamente personas incautas e ignorantes entran en este tipo de negociación.

En atención al conocimiento especializado de los bancos y considerando que la falta de asesoramiento puso a la señora Talavera en un estado de indefensión, el Tribunal de Primera Instancia determinó que el cambio tan drástico en el valor de la propiedad con el pasar los años no era previsible y derrotó la voluntad de contratar de la señora Talavera. Al no poderse concluir que la señora Talavera tuviera la intención de donar entre el 93% y el 96% del valor de su propiedad ni que existiera alguna otra causa válida para traspasar la propiedad del inmueble por un precio a todas luces irrisorio, el tribunal moderó el contrato. Dispuso que no había obligación de aceptar el precio pactado en el contrato original, pero que si el BPPR aún interesaba adquirir el solar, las partes deberían llevar a cabo negociaciones en un período de sesenta días para acordar un precio de compraventa justo o el tribunal señalaría vista a tales efectos.

Inconforme, el BPPR recurrió al Tribunal de Apelaciones alegando que el Tribunal de Primera Instancia no debió haber intervenido con el contrato y que había errado al no ordenar su cumplimiento específico. El 31 de diciembre de 2003, el Tribunal de Apelaciones revocó la determinación del foro de instancia fundamentando su decisión en que el aumento en valor de una propiedad era previsible. El Tribunal de Apelaciones explicó:

En cuanto a la doctrina rebus sic stantibus, no se justifica su aplicación a la controversia de autos ya que falta uno de los factores, el carácter de imprevisibilidad. Una persona de razonable inteligencia puede o debió prever, que en una isla con limitados recursos de espacio y en pleno desarrollo, el valor de las propiedades a través del tiempo aumenta. Más aún, es de todos conocidos que el desarrollo del área donde se encuentra ubicado el terreno es uno de alto crecimiento. Como mencionáramos antes, al contratar se asume el riesgo de que las circunstancias cambien y dentro del concepto pacta sunt servanda las partes tienen oportunidad suficiente para proteger sus intereses en forma que estimen adecuada.

Luego de varios incidentes procesales, la sucesión Talavera recurrió ante nosotros alegando, entre otras cosas, que el Tribunal de Apelaciones había errado al determinar que no se justificaba la intervención moderadora del Tribunal de Primera Instancia y al no aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

Expedimos el auto de certiorari y con el beneficio de los escritos de las partes, pasamos a resolver.

II

La teoría de los contratos se funda sobre la base de la autonomía de la voluntad y la libertad que tienen las partes contratantes de "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público." Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372. El principio contractual de pacta sunt servanda

establece la obligatoriedad del contrato según sus términos y las consecuencias necesarias derivadas de la buena fe. Arts. 1044 y 1210 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 2994 y 3375.

Esta autonomía de la voluntad que establece el Código...

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