Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 7 de Agosto de 2008 - 174 DPR 716
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2007-93 |
| DTS | 2008 DTS 133 |
| TSPR | 2008 TSPR 133 |
| DPR | 174 DPR 716 |
| Fecha de Resolución | 7 de Agosto de 2008 |
Certiorari
2008 TSPR 133
174 DPR 716, (2008)
174 D.P.R. 716 (2008), P.D.C.M.
Assoc. v. Najul Bez, 174:716
2008 JTS 153 (2008)
2008 DTS 133 (2008)
Número del Caso: CC-2007-93
Fecha: 7 de agosto de 2008
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Aguadilla
Juez Ponente: Hon. Nydia M. Cotto Vives
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Rodolfo Gluck
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Roberto Cardona Ubiñas
Lcdo. Reinaldo Franqui Carlo
Contrato Opción de compra venta, Injunction, una novación modificativa de los términos de un contrato de opción de compraventa.
El pago por tercero sólo representó una modificación en la figura del acreedor, por lo que el pago es válido y tuvo el efecto de mantener vigente el contrato de opción y la correlativa obligación de respetarlo.
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 7 de agosto de 2008
La parte peticionaria nos solicita resolver que en el presente caso ocurrió una novación modificativa de los términos de un contrato de opción de compraventa. Aduce que al aceptar ciertos pagos tardíos en concepto de las prórrogas pactadas en el contrato de opción, los aquí recurridos prestaron su consentimiento tácito para modificar las condiciones del contrato que sujetaban el ejercicio de las prórrogas a un requisito de notificación previa dentro del término pactado y a que la Junta de Planificación no aprobara el proyecto que se proponía desarrollar en el inmueble en controversia. Los tribunales aquí recurridos rechazaron la teoría de novación y decretaron la resolución del contrato de opción. Por entender que al aceptar los pagos para ejercer las prórrogas contenidas en el contrato de opción, los recurridos modificaron los términos de dicho acuerdo a los fines de liberar a la peticionaria de cumplir con las condiciones pactadas, revocamos la sentencia apelada y ordenamos se cumpla con las disposiciones del contrato de opción.
I
Los demandados en el caso de epígrafe, el Ingeniero Roland Cordero Peña (Ingeniero Cordero), el Doctor Elías Najul Bez (señor Najul Bez), sus hijos, María de los Ángeles, José Elías, Luisa Priscilla, Neyda Rosa, Zahira Ivelisse y Yazmín Elizabeth Najul Zambrana y la señora Marta Romero López (esposa del señor Najul Bez) son dueños en común pro indiviso de una finca sita en el Municipio de Isabela.
En el año 1999, los demandados-recurridos otorgaron un Acuerdo sobre opción de venta con P.D.C.M., Associates, S.E. (Associates). El acuerdo, con fecha del 18 de marzo de 1999, refleja que los demandados-recurridos comparecieron como vendedores de la propiedad localizada en el Municipio de Isabela. Según los términos del referido contrato de opción de compraventa, el precio de venta de la finca sería $195,000.00 y Associates prestaría $19,500.00 por concepto de la opción. El término de la opción sería de 180 días. Durante los primeros 90 días de la opción, Associates tendría derecho a retirarse del acuerdo sin penalidad alguna. Ello, si surgía algún impedimento en obtener los permisos gubernamentales del proyecto que Associates proponía desarrollar, si la finca resultaba ser propicia a inundaciones o si el costo del relleno resultaba muy oneroso. Pasados estos 90 días, pero antes de los 180 días, Associates podía retirarse con una penalidad de $9,750.00.
Por otra parte, Associates tendría derecho a ejercer una extensión de 180 días del término de la opción, sujeto al pago de un depósito adicional de $9,750.00. Tanscurrido dicho período de 180 días, Associates podía obtener una nueva extensión de 90 días, previo el pago de $9, 750.00 adicionales. Associates debía solicitar toda extensión al período original por escrito, 20 días antes de extinguirse el plazo que estuviese corriendo en el momento. De no realizarse la compraventa dentro del último período adicional, los demandados-recurridos se adjudicarían todo el dinero depositado.
Finalmente, las partes estipularon que las extensiones al período original de opción se concederían si a la fecha de éstas solicitarse, la Junta de Planificación no había aprobado la consulta del proyecto que Associates pretendía realizar. Una vez la Junta de Planificación aprobara la consulta, Associates tendría 30 días calendario para formalizar la compraventa.
El contrato antes reseñado se formalizó el 18 de marzo de 1999. Por tanto, el primer término de la opción vencía el 14 de septiembre de 1999. De solicitar la primera extensión de 180 días, el contrato estaría vigente hasta el 12 de marzo de 2000 y de ejercer la segunda extensión, el contrato estaría vigente hasta el 10 de junio de 2000.
El 18 de marzo de 1999, Associates hizo un primer pago de $19,500.00 por concepto del depósito de la opción. El referido pago se hizo mediante cheque de P.D.C.M. Associates S.E., girado a nombre de cada uno de los demandados-recurridos, quienes lo endosaron. El cheque se depositó en el banco.
El 12 de noviembre de 1999, vencido el primer término de la opción, Associates realizó un segundo pago mediante cheque por la cantidad de $9,750.00. El pago se hizo a nombre de cada uno de los demandados-recurridos y se hizo constar que el mismo pretendía cumplir con la extensión de la opción de compraventa. Todos los demandados-recurridos endosaron el cheque que también se depositó en el banco.
El 18 de marzo de 2000, luego de que el Ingeniero Cordero le informara al señor Israel Kopel, dueño y representante de Associates, que el tiempo de la opción había expirado, el señor Kopel giró un cheque personal por la cantidad de $9,750.00. Hizo constar que el cheque era en concepto del ejercicio de la segunda extensión. Sin embargo, a diferencia de los primeros dos cheques, éste se giró a nombre del señor Elías Najul Bez, su esposa, la señor Marta Romero López y del Ingeniero Cordero Peña. Éstos endosaron el cheque.
No está en controversia que, previo al envío de los cheques por concepto del ejercicio de las extensiones de la opción, Associates no sometió una consulta de ubicación ante la Junta de Planificación. Tampoco envió una notificación escrita a los demandados-recurridos manifestando su intención de extender el término de la opción.
Durante el mes de junio de 2000, el señor Israel Kopel intercambió comunicaciones escritas con el Ingeniero Rolando Cordero para tramitar la compraventa. Para ello, el licenciado Ramón Banuchi Eurite redactó un borrador de escritura de compraventa. Sin embargo, la compraventa no se firmó. Surge de las admisiones de las partes en sus escritos, que una de las demandadas, la señora María de los Ángeles Najul, se opuso a realizar el negocio.
Ante la imposibilidad de perfeccionar la compraventa, Associates presentó demanda sobre injunction por incumplimiento de contrato en contra del Grupo Najul. En esencia, alegó que ejerció oportunamente su derecho de opción dentro del término de la primera opción y que no se otorgó la escritura de compraventa pues la señora María de los Ángeles Najul Zambrana se negó. Solicitó el cumplimiento específico del contrato de opción, es decir, que los demandados otorgaran...
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