Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 18 de Febrero de 2009 - 175 DPR 575

EmisorTribunal Supremo
Número del casoRG-2008-4
DTS2009 DTS 030
TSPR2009 TSPR 30
DPR175 DPR 575
Fecha de Resolución18 de Febrero de 2009

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Lcdo. Agustín F. Soto Hernández

Peticionario

Vs.

Hon.

Gildren S. Caro Pérez,

Registradora de la Propiedad

Sección de Aguadilla Puerto Rico

Recurrida

Recurso Gubernativo

2009 TSPR 30

175 DPR 575, (2009)

175 D.P.R. 575 (2009), Soto Hernández v.

Registradora, 175:575

2009 JTS 33 (2009)

2009 DTS 30 (2009)

Número del Caso: RG-2008-4

Fecha: 18 de febrero de 2009

Abogado de la Parte Peticionaria: Por Derecho Propio

Abogado de la Parte Recurrida: Por Derecho Propio

Recurso Gubernativo, Registro de la Propiedad, Ley Hipotecaria, Art. 46 y Reglamento Notarial Reglas 26, 40 y 42. Recalificación Acta de Protocolización de Documento de Compraventa Otorgado Fuera de Puerto Rico. No tiene razón la Registradora de la Propiedad cuando le exigió al notario que cumpliese con lo dispuesto en la Regla 26 del Reglamento Notarial para poder inscribir el documento presentado en el Registro de la Propiedad.

Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez

San Juan, Puerto Rico, a 18 de febrero de 2009

Tenemos nuevamente ante nuestra consideración una controversia sobre cómo logra acceso al Registro de la Propiedad un documento privado de compraventa otorgado ante notario fuera de Puerto Rico, en específico, en Estados Unidos.

El peticionario es del criterio que en estos casos sólo se requiere que el documento otorgado se ajuste a lo dispuesto en el Art. 46 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de Puerto Rico (la Ley Hipotecaria de 1979) y, una vez el Registrador de la Propiedad se cerciora de que se cumplen los requisitos del artículo, está obligado a inscribir el documento. Nos indica también que para protocolizar el documento otorgado en el extranjero según ordena el Art. 46, sólo hay que cumplir con lo dispuesto en las Reglas 40 y 41 del Reglamento Notarial.

La Registradora de la Propiedad, por el contrario, sostiene que para que un documento de esta naturaleza logre acceso al Registro no tan sólo tiene que cumplir con los parámetros del Art.

46, sino también se requiere que se otorgue una escritura que recoja el negocio jurídico efectuado, con el consentimiento de las partes que intervinieron en el documento privado y se ratifique ante notario. Sólo de esta forma el documento puede elevarse a escritura pública y tener acceso al Registro de la Propiedad. La Registradora postula que para efectuar este proceso hay que atenerse a lo dispuesto en las Reglas 26 y 42 del Reglamento Notarial de Puerto Rico y no meramente a la Regla 40 del referido reglamento.

Trabada la controversia bajo estos términos, pasamos a atenderla.

I

El 12 de octubre de 2002 el señor Miguel Acevedo Torres y la señora Jenny Abreu Cordero, casados entre sí, suscribieron un contrato de compraventa en la ciudad de Nueva York. En éste, le vendieron al señor Lino Acevedo Torres un bien inmueble sito en el barrio Palmar de Aguadilla por la cantidad de $18,000. La propiedad consta inscrita en el Registro de la Propiedad. El contrato se suscribió ante el notario público José Rivera, cuya comisión expedida por el estado de Nueva York expiraba el 31 de julio de 2006, y cuya firma fue legalizada por el "County Clerk of the Supreme Court of the State of New York."

El 1ero de octubre de 2003, el señor Samuel Pellot Torres suscribió la "Escritura pública número 338 sobre protocolización de documento de compraventa otorgado fuera de Puerto Rico" (el "Acta de protocolización"), ante el notario público Agustín Soto Hernández. En el Acta de protocolización otorgada, el notario resumió el negocio efectuado en Nueva York y le anejó el original del contrato de compraventa así como también el volante de certificación que legalizaba la firma del notario.

El 16 de octubre de 2003 el Acta de protocolización se presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad, Sección de Aguadilla. El 7 de julio de 2006 el Registrador de la Propiedad, Hon. Frank Quiñones Vigo, notificó las siguientes faltas al documento presentado:

1. Para elevar un documento privado a escritura pública es indispensable que comparezcan al acto todas las partes que intervinieron en el documento privado o en su defecto, sus herederos, representantes legales o voluntarios a prestar su consentimiento. 'Reglamento Notarial de P.R. Reglas 26, 40 y 42'.

2. La manera de elevar a documento privado un documento público no es protocolizar el documento, sino otorgar una escritura que recoja el negocio y se ratifique ante el notario con el consentimiento prestado previamente. Este otorgamiento lo puede hacer personalmente ante el notario, los que comparecieron en el documento privado, todos o por conducto de mandatarios siempre y cuando dicho mandato (poder) cumpla con lo dispuesto en la ley notaria.

El Registrador indicó en su comunicación que las faltas antes mencionadas impedían la inscripción del documento presentado.

El 14 de junio de 2006, el Registrador de la Propiedad suspendió el término para presentar el escrito de recalificación habida cuenta que se había presentado, en otro caso, un escrito de recalificación en el cual se planteaba un asunto similar sobre cómo accesar al Registro de la Propiedad un documento otorgado fuera de Puerto Rico. El referido asunto llegó finalmente ante este Tribunal mediante el correspondiente recurso gubernativo. Véase, Banco Popular de Puerto Rico v. Registrador de la Propiedad, res. 30 de octubre de 2007, 171 DPR ___, 2007 TSPR 190.

Resuelto este caso, el 4 de junio de 2008 la Registradora de la Propiedad, Hon. Gildren Caro Pérez, notificó nuevamente al notario Soto Hernández las mismas faltas que habían sido notificadas en julio de 2006 respecto la inscripción de la Escritura de protocolización. El 23 de junio de 2008 el notario presentó su escrito de recalificación. El 9 de septiembre de 2008 la Registradora denegó el escrito de recalificación y tomó anotación preventiva de denegatoria conforme dispone el Art. 71 de la Ley Hipotecaria. 30 LPRA sec. 2274. El notario compareció oportunamente ante este Tribunal mediante el correspondiente recurso gubernativo. También compareció la Registradora de la Propiedad. Estando en posición de resolver, pasamos a hacerlo.

II

Iniciamos nuestra discusión reseñando nuevamente y en mayor detalle, los planteamientos de la Registradora de la Propiedad. En su escrito ante nosotros, la Registradora expresó que el fundamento legal para la denegatoria de inscripción se encuentra en las Reglas 261 y 422 del Reglamento Notarial de Puerto Rico; las cuales, junto al Art. 46 de la Ley Hipotecaria de 1979, regulan, a su juicio, la inscripción en el Registro de la Propiedad de los documentos otorgados fuera de Puerto Rico.

Sostiene, que la protocolización de que habla el Art. 46 no es meramente aquella que se recoge en la Regla 40 del Reglamento Notarial3, 4 LPRA Ap. XXIV R. 40, sino que se tiene que cumplir con lo que se dispone en la Regla 26 del Reglamento Notarial, 4 LPRA Ap. XXIV R. 26, de suerte que el documento pueda ser elevado a escritura pública e inscrito el Registro de la Propiedad.

La Registradora nos señala además que se "cuestiona si la dación de fe de un notario del estado de New York, Estados Unidos de Norteamérica, de que los suscribientes del contrato privado de compraventa tenían la capacidad necesaria para suscribir el mismo se puede equiparar a la fe pública [notarial]…", según ha sido analizada por este Tribunal en Ponce Real Estate Corp. v. Registrador, 87 DPR 215 (1963). Concluye entonces que, habida cuenta que la escritura de protocolización no se ajusta a lo especificado en la Regla 26 del Reglamento Notarial y a lo resuelto en Ponce Real Estate Corp., ante, la misma no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Para el notario autorizante la postura asumida por la Registradora es errónea. Considera innecesario los requerimientos exigidos por ésta de que se cumpla con la Regla 26 del Reglamento Notarial. Apunta, a que lo importante es, como ya adelantamos, que el documento presentado para inscripción se analice a la luz de las exigencias del Art. 46 de la Ley Hipotecaria y una vez la escritura cumple con lo allí provisto, procede su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sostiene que su escritura de protocolización cumple a cabalidad con lo que ordena la Ley Hipotecaria por lo que no le asiste la razón a la Registradora.

Pasamos a resolver.

III

Existen dos tipos de documentos públicos notariales, a saber: las escrituras y las actas. L. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, Jurídica Editores, San Juan, 2da ed., 2002, pág. 84; E. Giménez Arnau, Derecho Notarial, Ediciones Universidad de Navarra, S.A., Pamplona, 1976, pág. 723. Éstos sirven fines diferentes y tienen diferentes formalidades. El acta es un instrumento público en el cual el notario narra un evento "capaz de influir en el derecho de los particulares y levantada por el requerimiento de otra persona." Colón v. Shell, 55 DPR 592, 622 (1939). (Énfasis en original.)

En Ponce Real Estate Corp., ante, exploramos las diferencias entre estos dos tipos de instrumentos notariales en referencia a los efectos de la inscripción del contenido del instrumento en el Registro de la Propiedad. Indicamos que el acta notarial de protocolización de un contrato de arrendamiento es, en efecto, un documento público fehaciente con garantía de autenticidad y de fe pública del hecho que lo motiva, pero no cabe considerarlo una...

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