Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 28 de Abril de 2009 - 175 DPR 861
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2007-2 |
| DTS | 2009 DTS 063 |
| TSPR | 2009 TSPR 63 |
| DPR | 175 DPR 861 |
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2009 |
Recurso Gubernativo
2009 TSPR 63
175 DPR 861, (2009)
175 D.P.R. 861 (2009), Quiñones Reyes v.
Registrador, 175:861
2009 JTS 66 (2009)
2009 DTS 63 (2009)
Número del Caso: RG-2007-2
Fecha: 28 de abril de 2009
Abogada de la Parte Recurrente: Lcdo.
Heriberto Güivas Lorenzo
Abogado de la Parte Recurrida: Hon. Frank Quiñones Vigo
Registrador de la Propiedad
Sección de Aguadilla
Recurso Gubernativo, Ley de Hipoteca, anotación de demanda, en vista de que la acción judicial tiene como base un derecho real inscrito y la demanda incoada cumple con cada uno de los requisitos esbozados, el señor Quiñones puede solicitar en el Registro de la Propiedad la anotación de demanda sobre la Parcela D en controversia vía la excepción consagrada en el Artículo 113 de la Ley Hipotecaria, supra.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR RIVERA PÉREZ.
San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2009.
Nos corresponde resolver si como parte de una acción in rem dirigía a recuperar el titulo de un bien inmueble, un socio miembro de una sociedad especial puede solicitar la anotación preventiva de demanda, al amparo de la excepción consagrada en el Artículo 113 de la Ley Hipotecaria, infra, en el Registro de la Propiedad a pesar de que tal inmueble está inscrito a favor de la sociedad especial a la cual pertenece, y el cual alegadamente fue transferido de manera ilegal a un tercer ente jurídico.
Allá para el 1993, el Sr. Evaristo Quiñones Reyes junto a su esposa, Sra. Cecilia Badillo, adquirieron mediante escritura de compraventa sesenta (60) parcelas, de aproximadamente trescientas dieciséis (316) cuerdas, ubicadas en los Barrios Río Grande y Puntas del Municipio de Rincón. Ello con el propósito de desarrollar un complejo turístico y residencial al que denominaron Punta del Mar.1
En búsqueda del capital para desarrollar el proyecto, el señor Quiñones Reyes, el Sr. Nicomedes Barreto y el Sr. Arturo Correa Nieves procedieron a otorgar un contrato de inversión y posteriormente constituyeron dos (2) sociedades especiales, a saber: Punta del Mar y Punta del Mar Beach Village.2 En el contrato de constitución de sociedad especial, pactaron que la corporación Punta del Mar, Inc. sería socia y tendría la encomienda de dirigir y administrar los negocios de ambas sociedades especiales.3 Mediante escritura de Cesión de Participación de Bien Inmueble, el señor Quiñones Reyes y su esposa le cedieron 109.5 cuerdas a Punta del Mar Beach Village, S.E., y el remanente de dicha finca fue cedido a Punta del Mar, S.E.
Posteriormente el Sr. Nicomedes Barreto le vendió su participación en ambas sociedades especiales y en Punta del Mar, Inc. al señor Correa Nieves, por lo que éste advino socio y accionista mayoritario. A raíz de este suceso comenzaron a surgir desavenencias entre el señor Quiñones Reyes y el señor Correa Nieves sobre la toma de decisiones y la administración de las sociedades especiales.
El pasado 28 de octubre de 2005, el señor Quiñones Reyes presentó demanda contra el señor Correa Nieves, el Sr.
Víctor Echeandía, Punta del Mar Inc., Banco Bilbao Vizcaya y Punta del Mar Village III, Inc., et al., en la que alegó, inter alia, que el señor Correa Nieves transfirió ilegal, fraudulentamente, sin su consentimiento y conocimiento, la Parcela D del Proyecto Punta del Mar, cuya titular registral es Punta del Mar Beach Village, S.E.
Indicó que la referida parcela fue transferida con la ayuda del Sr. Víctor Echeandía a la corporación Punta del Mar Beach Village III, Inc., cuyo único accionista es el señor Correa Nieves.
Alegó que de esta manera el señor Correa Nieves despojó a Punta del Mar Beach Village, S.E. de parte de su activo principal. Posteriormente, la parcela objeto de controversia fue gravada por el señor Correa Nieves con un préstamo hipotecario de $7,000,000.00 a favor del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria.
Como resultado de lo anterior, el señor Quiñones Reyes expuso en su demanda las siguientes causas de acción: violación al deber de fiducia, acción derivativa y directa de un accionista minoritario, daños y perjuicios, acción reivindicatoria, descorrimiento de velo corporativo y nulidad de contrato. Como parte de la acción reivindicatoria instada, el señor Quiñones Reyes presentó ante el Registro de la Propiedad, sección de Aguadilla, una instancia registral sobre anotación preventiva de demanda, acompañada de copia certificada de la demanda.
Tras evaluar los documentos presentados, el Registrador de la Propiedad, Hon. Frank Quiñones Vigo, en adelante Registrador, denegó la inscripción de la anotación preventiva por el fundamento siguiente:
El documento de referencia no tiene acceso al Registro porque adolece de las siguientes faltas: El documento no puede ser subsanado, por lo que se debe obtener y presentar nuevamente en el Registro con ORDEN Y MANDAMIENTO, y si se prestó fianza, según lo determine el Tribunal. Rocafort v. Álvarez, 112 D.P.R. 563; Pérez v.
Mercado v. Ramírez Rondón, 130 D.P.R. 134; Isabel Acosta v. Sandra Valentín, 2003 TSPR 97. Énfasis en el original.
Insatisfecho con dicha calificación, el señor Quiñones Reyes presentó un Escrito de Recalificación. Señaló que en virtud de los Artículos 112 y 113 de la Ley Hipotecaria,4 no tenía que presentar una orden y mandamiento judicial junto a la solicitud de anotación preventiva de demanda toda vez que la titular registral de la parcela en controversia es Punta del Mar Beach Village, S.E., y éste es dueño del 42.75% del caudal social. La médula del razonamiento del recurrente es que la sociedad especial no posee personalidad jurídica distinta e independiente a la de sus socios especiales, por lo que estos ostentan un derecho real sobre la propiedad inmueble de la sociedad especial, y por ello no tienen que gestionar orden y mandamiento judicial alguno para proceder con la anotación preventiva de demanda.
Luego de examinar el Escrito de Recalificación, el Registrador denegó nuevamente la inscripción de la anotación preventiva de demanda y extendió una anotación de denegatoria por el término de sesenta (60) días.
Contra la nota denegatoria del Registrador, el señor Quiñones Reyes presentó ante nos un Recurso Gubernativo.
Objetó la calificación del Registrador por entender que no está obligado a gestionar una orden y mandamiento judicial a tenor con el Artículo 113 de la Ley Hipotecaria, supra, para solicitar la anotación preventiva de demanda puesto que tiene un derecho real inscrito sobre la finca en controversia.
Contrario a lo alegado por el señor Reyes Quiñones, el Registrador indicó en su alegato que la reclamación del recurrente no está fundamentada en un derecho real inscrito puesto que la titular registral de la mencionada finca era Punta del Mar Beach Village, S.E., y ésta tiene una personalidad jurídica distinta a la de sus socios. Por ello, arguyó que en aras de obtener acceso al Registro, la solicitud de anotación preventiva de demanda tiene que estar acompañada de una orden y mandamiento judicial, a tenor con los Artículos 112 y 113 de la Ley Hipotecaria.
El caso quedo sometido en los méritos el 19 de marzo de 2007. Posteriormente, compareció ante nos Punta del Mar Beach Village III, Inc. y solicitó autorización para intervenir en el caso de epígrafe. Alegó en su moción que tenía derecho a intervenir conforme a la Regla 21.1 de las de Procedimiento Civil5 toda vez que su interés propietario sobre la finca en controversia se había afectado con el aviso de denegatoria anotado en el Registro ya que se estaba realizando la segregación, liberación y venta de cada unidad de vivienda del proyecto. Indicó, además, que desconocía la existencia del presente recurso gubernativo y nos solicitó que le ordenáramos al señor Quiñones Reyes que le proveyera copia de los escritos presentados para así defender adecuadamente su posición.
Por su parte, el señor Quiñones Reyes se opuso a la solicitud de intervención de Punta del Mar Beach Village III, Inc. y arguyó que la misma no procedía porque la naturaleza del recurso gubernativo no es contenciosa. Señaló que por tratarse de un proceso no contencioso entre el Registrador y la parte que interesa la inscripción, el Artículo 77 de la Ley Hipotecaria6 solamente exige que el recurso gubernativo sea notificado al Registrador.
Luego de ponderar los argumentos esbozados por Punta del Mar Beach Village III. Inc. en su moción, declaramos no ha lugar su solicitud de intervención. Con el beneficio de la comparecencia de las partes, estamos en posición de resolver.
Nuestro ordenamiento jurídico inmobiliario ha instituido la anotación preventiva de demanda como un mecanismo que le imparte publicidad en el Registro de la Propiedad a la interposición de una litis, en la que se ejercita alguna pretensión procesal relativa al dominio o derechos reales sobre la finca en cuestión.7 La anotación preventiva de demanda es un asiento provisional que asegura transitoriamente ciertos derechos. Su función consiste en advertir que la titularidad del derecho inscrito está subordinada al resultado de un litigio. De esta manera, los futuros adquirentes de la finca conocerán las posibles causas de nulidad de los títulos inscritos, por lo que no podrán alegar desconocimiento de las causas de nulidad.8
Al delinear los contornos de la figura de la anotación preventiva de demanda en Segarra v.
Vda. De Llórens, supra, expresamos que el propósito de ésta es preservar el debido respeto a la administración de la justicia toda vez que evita que las...
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