Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Diciembre de 2010 - 180 DPR 340
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2008-518 |
| DTS | 2010 DTS 226 |
| TSPR | 2010 TSPR 226 |
| DPR | 180 DPR 340 |
| Fecha de Resolución | 14 de Diciembre de 2010 |
Certiorari
2010 TSPR 226
180 DPR 340, (2010)
180 D.P.R. 340 (2010), S.L.G.
Rodríguez-Rivera v. Bahía Park, 180:340
2010 JTS 235 (2010)
2010 DTS 226 (2010)
Número del Caso: CC-2008-518
Fecha: 14 de diciembre de 2010
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Superior, Panel VI, Especial
Juez Ponente: Hon. Lourdes Velázquez Cajigas
Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo. Juan Carlos Pou
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Juan A. Moldes Rodríguez
Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios. Todos los tipos de contrato de corretaje deben tener fecha de vencimiento, conforme a la intención legislativa de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico. Un corredor de bienes raíces tiene derecho a recibir compensación cuando la compraventa se perfeccionó luego de estar vencido el contrato de corretaje.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2010.
La parte peticionaria, el Sr. Giovanni Rodríguez Vélez, su esposa Gidalsy Rivera Hernández y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos, nos solicitan la revisión de un dictamen del Tribunal de Apelaciones que confirmó una sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, en la que se desestimó una demanda de daños y perjuicios e incumplimiento de contrato. Mediante dicha sentencia, el foro primario acogió una moción de sentencia sumaria presentada por Bahía Park S.E. (Bahía Park), en la que se aseguró que el contrato de corretaje, de tipo abierto, que se alegaba existía entre las partes, era nulo por carecer de fecha de vencimiento, contrario a lo que exige el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, 20 L.P.R.A. sec. 3054(9), conocida como la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico (Ley Núm. 10).
Para resolver este caso tenemos que interpretar el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 para determinar si todos los contratos de corretaje deben tener fecha de vencimiento. Luego de realizar un detenido análisis, resolvemos que todos los tipos de contrato de corretaje deben tener fecha de vencimiento, conforme a la intención legislativa de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico. También resolvemos en cuáles circunstancias un corredor de bienes raíces tiene derecho a recibir compensación cuando la compraventa se perfeccionó luego de estar vencido el contrato de corretaje.
En febrero de 1998, el señor Rodríguez Vélez era empleado de Masterlite Product, Inc. (Masterlite) y Corredor de bienes raíces con licencia. En Masterlite, el señor Rodríguez Vélez conoció al Sr. Carlos García Muñiz, accionista de esa entidad y dueño de la entidad comercial Bahía Park. En una reunión, García Muñiz le indicó a Rodríguez Vélez que Bahía Park había adquirido unos terrenos en el área de Cataño y que tenía la intención de venderlos. Al poco tiempo, el señor Rodríguez Vélez cesó en sus funciones en Masterlite y continuó ejerciendo como corredor independiente de bienes raíces.
En marzo del 1998, el señor Rodríguez Vélez se enteró de que Supermercados Amigo necesitaba una finca para relocalizar sus almacenes generales. Por tal razón, coordinó una reunión con el señor García Muñiz para ver si Bahía Park aún interesaba vender la finca que había adquirido en el Municipio de Cataño. El señor Rodríguez Vélez le proveyó información relacionada a lo que había escuchado y le preguntó si interesaba que él realizara algún acercamiento a Supermercados Amigo con relación a la finca. El señor García Muñiz aceptó y llegó a unos acuerdos preliminares con el corredor Rodríguez Vélez.
Como resultado de lo anterior el señor Rodríguez Vélez redactó una carta el 17 de marzo de 1998, en la que alegadamente recopiló los acuerdos llegados hasta ese momento. Dicha carta indicaba lo siguiente:
Según conversación que mantuviéramos en las pasadas semanas en su oficina, le informo que en relación a la posible venta de la finca de 22.37 cuerdas radicada en el Sector Industrial Bahía de Cataño, Puerto Rico, estamos manteniendo negociaciones con el licenciado Luis Colón Martínez, representante de Supermercados Amigo. Hasta el momento estos clientes se han mantenido positivamente interesados en la propiedad.
Aprovecho la oportunidad para confirmar los acuerdos que habíamos tenido anteriormente.
-El precio de venta en terreno utilizable será de sesenta dólares ($60.00) por metro cuadrado,
-El precio de venta en terreno no utilizable (wetland) será de diez dólares ($10.00) por metro cuadrado,
-La comisión a ser pagada será de cinco porciento (5.0%) del precio de venta total.
Próximamente estaremos coordinando una reunión en sus oficinas para discutir los detalles de la negociación con amplitud.
El señor Rodríguez Vélez coordinó una visita a la finca de Cataño para varios representantes de Supermercados Amigo. Éstos demostraron tener interés en la propiedad, pero le indicaron que "la determinación final de adquirirla le correspondería a la Junta de Directores de Supermercados Amigo". Incluso, el corredor expuso en su deposición que "las personas que yo llevé no dependían de ellos para tomar la decisión sino que tenían que ir entonces donde una Junta de Directores que aprobara y ese tipo de cosas". Posteriormente, el señor Rodríguez Vélez realizó varias llamadas de seguimiento, sin éxito, a los representantes del supermercado.
Por otra parte, el entonces abogado de Supermercados Amigo, Lcdo. Luis A.
Avilés Pagán, quien había fungido de 1995 a 1998 como representante legal de Bahía Park, fue el que se encargó de llevar a la atención de la Junta de Directores de Supermercados Amigo (Junta), el 4 de mayo de 1999, la disponibilidad de los terrenos del señor García Muñiz. El licenciado Avilés Pagán advino en conocimiento de la existencia de los terrenos por el tiempo que colaboró con el señor García Muñiz en Bahía Park.
La Junta estaba evaluando la viabilidad de unos terrenos en Caguas para establecer un almacén central. Fue entonces cuando el licenciado Avilés Pagán solicitó y obtuvo autorización para consultar con el Lcdo. Ricardo Muñiz, abogado de Bahía Park y su antiguo compañero de trabajo, si los terrenos de Cataño seguían disponibles. Ambos representantes legales notificaron al señor García Muñiz el interés de Supermercados Amigo en la finca. Según la parte recurrida "[f]ue en virtud de la comunicación generada entre dichos representantes legales que en junio 1999, Bahía Park y Supermercados Amigo, Inc.
suscribieron un contrato de opción para la compra de estos terrenos y el 23 de noviembre de 1999, suscribieron la escritura de compraventa de los mismos". La escritura de compraventa fue por la cantidad de $5,847,925.50.
Así pues, a finales de 2001, el señor Rodríguez Vélez se enteró de que Supermercados Amigo había comprado los terrenos a Bahía Park. El señor Rodríguez Vélez reclamó la comisión de la compraventa al señor García Muñiz, quien le indicó que no le pagaría por no haber sido el promotor de la venta final. El 16 de abril de 2002, el señor Rodríguez Vélez presentó ante el Tribunal de Primera Instancia una demanda por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra Bahía Park, el señor García Muñiz, su esposa y la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos. Solicitó que los demandados pagaran la comisión de la compraventa de los terrenos de Cataño a razón de 5% del precio de venta, equivalente a una suma de $250,000.00. A esos efectos, alegó que había sido él quien había llevado a los representantes de Supermercados Amigo a ver el terreno por primera vez y que conforme a los acuerdos verbales, ratificados en la carta del 17 de marzo de 1998, tenía derecho a recibir retribución por esa venta. Finalmente solicitó $100,000.00 en concepto de daños.
La parte recurrida contestó la demanda y señaló que los acuerdos que había hecho con el señor Rodríguez Vélez eran todos preliminares; que estipularon una comisión de un 4% del precio de venta; que ese acuerdo no sería un contrato de servicios con carácter exclusivo sino uno de tipo abierto; y que vencería a los seis meses. Explicó que desde marzo de 1998 hasta finales del 2001, el señor Rodríguez Vélez no se había comunicado con él y que entendió que el contrato había expirado catorce meses antes de otorgarse la compraventa.
Como defensa afirmativa la parte recurrida señaló que el señor Rodríguez Vélez incumplió con el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm.
10. Allí se establece que el corredor debe explicar al cliente en qué consiste el acuerdo y exponer cuál es la fecha de su vencimiento. Además, la parte recurrida alegó que la carta de 17 de marzo de 1998 no era un contrato, pero que, aunque el tribunal entendiera que lo era, no se trababa de un contrato exclusivo, por lo que nada impedía que otro corredor o ella misma intentara vender el bien. También explicó que el alegado contrato carecía de fecha de vencimiento, por lo que conforme a la Ley Núm. 10 era nulo.
Tras varios trámites procesales, el 13 de agosto de 2004 Bahía Park y el señor García Muñiz presentaron una solicitud de sentencia sumaria. Según ellos, "la parte demandante basa su...
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