Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 11 de Mayo de 2011 - 181 DPR 835
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2010-256 |
| DTS | 2011 DTS 069 |
| TSPR | 2011 TSPR 69 |
| DPR | 181 DPR 835 |
| Fecha de Resolución | 11 de Mayo de 2011 |
2011 TSPR 69
181 DPR 835, (2011)
181 D.P.R.
835 (2011), Matos, González v. S.L.G. Rivera-Freytes 181:835
2011 JTS 74 (2011)
2011 DTS 69 (2011)
Número del Caso: CC-2010-256
Fecha: 11 de mayo de 2011
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Bayamón y San Juan
Jueza Ponente: Hon. Emmalind García García
Abogada de la Parte Peticionaria: Lcda. Marisella Guzmán Delgado
Abogada de la Parte Recurrida: Lcda. Sharon M. Hernández López
Incumplimiento de Contrato de Opción. Mediante Sentencia se revoca al TA y reinstala la Sentencia del TPI desestimando la demanda.
San Juan, Puerto Rico, a 11 de mayo de 2011
Atendido el recurso de certiorari, se expide el auto. Asimismo, se dicta sentencia revocando el dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones y reinstalando aquélla emitida por el Tribunal de Primera Instancia.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez emite Opinión de conformidad a la que se une el Juez Presidente señor Hernández Denton y la Jueza Asociada señora Fiol Matta. El Juez Asociado señor Martínez Torres concurre con el resultado sin opinión escrita. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco y el Juez Asociado señor Rivera García disienten sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo no intervino.
Aida Ileana Oquendo Graulau
Secretaria del Tribunal Supremo
Opinión de conformidad emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez a la que se une el Juez Presidente señor Hernández Denton y la Jueza Asociada señora Fiol Matta
San Juan, Puerto Rico, a 11 de mayo de 2011
El recurso de autos nos permite expandir nuestros pronunciamientos respecto a la figura del contrato de opción. En particular, hoy examinamos si las partes del contrato de opción pueden establecer en qué forma se ejercerá el derecho de opción. Siguiendo el principio de la autonomía de la voluntad contractual, estimo que los contratantes pueden acordar, además del plazo en el cual se podrá ejercer la opción, la forma en que deberá ejercerse; apartándose de la figura tradicional que sólo requiere la mera declaración de la voluntad para el efectivo ejercicio de la opción.
El 21 de marzo de 2006, los señores Pedro Matos Lorenzo y Carmelo Rivera Tirado suscribieron un Contrato de Opción a Compra sobre una propiedad comercial, fijando el precio de venta en $130,000.00. Mediante dicho contrato el Sr. Rivera Tirado concedió al Sr. Matos Lorenzo el derecho de opción por un término de treinta días, es decir, hasta el 20 de abril. Este último pagó una prima de $3,000.00, los cuales serían restados al precio de venta una vez se ejercitara el derecho de opción. Las cláusulas y condiciones acordadas por las partes, que generan la controversia que hoy atendemos, disponen:
Que LA PARTE VENDEDORA se obliga a darle la primera opción de la propiedad descrita . . ., estipulándose el precio de venta en la cantidad de [$130,000.00].
. . . .
Que las partes acuerdan que la cantidad de [$130,000.00], será pagada de la siguiente manera: en el día de hoy se hace entrega de la cantidad de [$3,000.00] como opción, y el remanente de [$127,000.00] se pagarán en o antes de treinta (30) días a partir del día de hoy.
. . . .
En caso de incumplimiento o que no se puedan firmar las debidas escrituras, por causa o negligencia de LA PARTE OPTANTE, éstos perderán la opción entregada en el día de hoy. En caso de que LA PARTE VENDEDORA se viera imposibilitada de firmar la escritura, viene obligada la parte vendedora a devolver la opción entregada a LA PARTE OPTANTE.
De vencerse el término de esta opción y no firmarse la escritura, este contrato quedará nulo y LA PARTE VENDEDORA queda en libertad de vender la propiedad a otro posible comprador.
Tras firmar el contrato, el Sr.
Matos Lorenzo y su esposa, la señora Antonia González García, iniciaron gestiones en una institución bancaria para obtener el financiamiento de la compraventa. Aunque la referida institución aprobó la solicitud del préstamo el 5 de abril de 2006, su tramitación se extendió por varias semanas. Finalmente, el banco notificó a ambas partes que el cierre de la compraventa y la concesión del préstamo se realizarían el 22 de abril de 2006. No obstante, el Sr. Rivera Tirado (optatario-vendedor) no se presentó a efectuar la transacción. En cambio, el 3 de mayo de 2006, éste vendió la propiedad a un tercero: la señora Amérilis Navedo Dávila.
Así las cosas, el Sr. Matos Lorenzo y la Sra. González García, junto a su sociedad legal de gananciales, presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia una demanda sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra el Sr. Rivera Tirado y la señora Olga Freytes Borrero, así como la sociedad legal de gananciales compuesta por ellos. En síntesis, la parte demandante adujo que tras suscribir un contrato de opción de compra con el demandado, antes de vencer el plazo acordado en la opción, le notificó que deseaba comprar la propiedad. Asimismo alegó que los demandados conocían de sus gestiones para obtener el financiamiento de la compraventa y que, tanto el banco como los demandantes, le notificaron la aprobación del préstamo el 5 de abril de 2006.
Por otro lado, los demandantes sostuvieron que mientras tramitaban el préstamo con el banco, éste le informó a los demandados que la institución tendría que retener cierta cantidad del precio de compraventa a los fines de saldar una deuda contributiva. Ello provocó, según se alegó en la demanda, que los demandados expresaran que preferían vender la propiedad a otra persona que hiciera el pago en efectivo.
Tras celebrar un juicio en su fondo, el Tribunal de Primera Instancia emitió sentencia desestimando la acción presentada. Determinó que cuando venció el plazo de treinta días concedido en el contrato de opción, el 20 de abril de 2006, los demandantes no estaban listos o dispuestos para llevar a cabo la compraventa, ni habían acordado con los demandados una extensión al contrato de opción. Igualmente determinó que al 20 de abril, la institución financiera aún no había recibido varios documentos indispensables para otorgar el préstamo. Por todo ello, el foro primario estimó que los demandados podían oponerse a la celebración de la compraventa y podían vender su propiedad a cualquier otro comprador, como en efecto lo hicieron el 3 de mayo de 2006.
De la referida determinación los demandantes acudieron al Tribunal de Apelaciones. Allí solicitaron la revocación de la sentencia del foro primario ya que, según alegaron, erró al "concluir que el perfeccionamiento de un contrato de opción de compraventa está sujeto al otorgamiento del contrato de compraventa y no a la afirmación por parte del optante de que se perfeccione el contrato de opción de compraventa". El foro apelativo intermedio revocó la sentencia recurrida y devolvió el caso al Tribunal de Primera Instancia. Aquél concluyó que, dejando a un lado el asunto sobre si el contrato de compraventa se perfeccionó dentro del plazo, era necesario que el foro primario adjudicara si los demandantes habían ejercido su derecho de opción dentro del término de treinta días que le fuera concedido en virtud del contrato de opción.
Siguiendo el mandato del Tribunal de Apelaciones, y tras brindar a las partes la oportunidad de presentar evidencia adicional, el Tribunal de Primera Instancia emitió una nueva sentencia declarando sin lugar la demanda. En su dictamen, el cual mantuvo todas las determinaciones de la primera sentencia, aclaró que los demandantes no ejercieron su derecho de...
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