Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Diciembre de 2011 - 183 DPR 827

Emisor:Tribunal Supremo
Número del caso:CC-2010-275
DTS:2011 DTS 189
TSPR:2011 TSPR 189
DPR:183 DPR 827
Fecha de Resolución:14 de Diciembre de 2011
RESUMEN

Derecho de Condominio, Propiedad Horizontal, Acción Civil. La Ley de Condominios impide la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de los elementos comunes, pero permite la de los elementos privativos. No se puede variar el uso y destino ni la descripción registral del bien adquirido sin el consentimiento unánime de todos los titulares. El Consejo de Titulares está impedido de... (ver resumen completo)

 

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Sol Bravman, Carmen González Hernández

Peticionarios

v.

Consejo de Titulares del Condominio Palma Real

Recurridos

Certiorari

2011 TSPR 189

183 DPR 827, (2011)

183 D.P.R. 827 (2011), Bravman, González v.

Consjeo Titulares, 183:827

2011 JTS 194 (2011)

2011 DTS 189 (2011)

Número del Caso: CC-2010-275

Fecha: 14 de diciembre de 2011

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan, Panel III

Jueza Ponente: Hon. Zadette Bajandas Vélez

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Edgardo E.

Betancourt

Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz

Derecho de Condominio, Propiedad Horizontal, Acción Civil. La Ley de Condominios impide la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de los elementos comunes, pero permite la de los elementos privativos. No se puede variar el uso y destino ni la descripción registral del bien adquirido sin el consentimiento unánime de todos los titulares. El Consejo de Titulares está impedido de usucapir parte del apartamento privativo ante nuestra consideración debido a que tal actuación quebranta el propósito por el cual dicho organismo fue creado y contraviene la Ley de Condominios.

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTINEZ

San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011.

El recurso ante nuestra consideración nos permite resolver si la figura de la prescripción adquisitiva o usucapión tiene cabida dentro del régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley Núm. 103-2003 (Ley de Condominios), 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq.

Además, debemos determinar si el Consejo de Titulares puede usucapir parte de un apartamento inscrito como privativo en el Registro de la Propiedad y, en consecuencia, afectar su cabida y destinarlo a un uso distinto al que consta en la escritura matriz y en los planos presentados ante tal Registro, sin contar con el consentimiento unánime de los integrantes del régimen.

Concluimos que la Ley de Condominios impide la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de los elementos comunes, pero permite la de los elementos privativos. Resolvemos que no se puede variar el uso y destino ni la descripción registral del bien adquirido sin el consentimiento unánime de todos los titulares. A su vez, determinamos que el Consejo de Titulares está impedido de usucapir parte del apartamento privativo ante nuestra consideración debido a que tal actuación quebranta el propósito por el cual dicho organismo fue creado y contraviene la Ley de Condominios.

I

Los hechos ante nuestra consideración son sencillos y conciernen al apartamento 1-G del Condominio Palma Real. El referido condominio fue sometido al régimen de propiedad horizontal en el año 1968. La escritura matriz del Condominio Palma Real no expresa que en la primera planta del edificio haya un área destinada para instalaciones eléctricas o telefónicas. Este es un hecho estipulado por las partes. La escritura sí describe la cabida física del apartamento 1-G. Ésta incluye el área del clóset en cuestión, la cual consta delimitada en los planos presentados ante el Registro de la Propiedad como parte del referido apartamento.

El Consejo de Titulares ha utilizado un área del armario del apartamento 1-G para la instalación de los contadores eléctricos que suplen electricidad a los apartamentos 1-H, 1-J, 1-K, 2-F, 2-G, 2-H, 2-I, 2-J y 2-K del condominio.

El 28 de junio de 2001 el Sr. Sol Bravman y la Sra. Carmen González Hernández (esposos Bravman-González) adquirieron de F.M. Investment Corporation el apartamento 1-G en el aludido condominio. El 12 de junio de 2003 los esposos Bravman-González presentaron una demanda contra el desarrollador del condominio y la Junta de Directores. En ella, alegaron que al poco tiempo de adquirir su apartamento se percataron que el clóset del dormitorio principal había sido segregado mediante la construcción de una pared. En consecuencia, solicitaron que se les restituyera el uso y posesión de la referida área. Posteriormente, enmendaron la demanda para incluir al Consejo de Titulares. Aluden que dichas actuaciones violaron el Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291.

En respuesta, el Consejo de Titulares alegó que el clóset nunca fue parte del apartamento 1-G. Adujo que desde la construcción del condominio dicha área se utilizó para la instalación de los contadores eléctricos sin que se enmendara la escritura matriz. Además, arguyó que ha poseído y adquirido la referida área por prescripción adquisitiva extraordinaria.

Posteriormente, y con miras a finiquitar las controversias, las partes presentaron el 28 de febrero de 2006 una estipulación en la que exponían que el Consejo de Titulares entregaría a los esposos Bravman-González la posesión de una porción del clóset donde están ubicados los contadores de energía eléctrica. La segregación de dicho espacio se haría conforme a lo requerido por la Autoridad de Energía Eléctrica y a la aprobación de dicha agencia. Para lograr el acuerdo, el Consejo de Titulares sufragaría los honorarios de $1,500 del ingeniero electricista por el diseño de los planos y la presentación ante la Autoridad de Energía Eléctrica y los honorarios ascendentes a $14,500 para realizar el referido trabajo. Por su parte, los esposos Bravman-González aportarían la suma de $1,000 para la construcción de una pared en bloques de cemento que separaría el área de los contadores con el área entregada por el Consejo de Titulares y cualquier diferencia en el costo de la pared sería costeada por dicho organismo.1 El acuerdo debía ser ratificado por el Consejo de Titulares en una asamblea debidamente convocada a tales efectos.

La estipulación fue acogida por el Tribunal de Primera Instancia mediante una sentencia emitida el 13 de marzo de 2006. Sin embargo, posteriormente fue dejada sin efecto debido a que no fue ratificada en la correspondiente asamblea convocada por el Consejo de Titulares.

Entrabados los reclamos, el 22 de julio de 2009 el Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia en la que aludió a los hechos reseñados y concluyó que el Consejo de Titulares adquirió el clóset por prescripción adquisitiva extraordinaria.

Ello, al ostentar la posesión pública y pacífica en concepto de dueño de forma continua e ininterrumpida por más de treinta (30) años. El foro primario expresó que el dueño del apartamento nunca tuvo acceso al clóset ni prestó su autorización, permiso o licencia para que el Consejo de Titulares lo ocupara. A su vez, advirtió que el dueño original interpuso una demanda en el año 1993 que fue desestimada por incumplimiento e inactividad mediante una sentencia que advino final y firme, por lo que adjudicó que ésta no tuvo efecto interruptor para el cómputo del término de prescripción adquisitiva.

Finalmente, el Tribunal de Primera Instancia coligió que no existe conflicto entre la Ley de Condominios y la prescripción adquisitiva contenida en el Código Civil que impida la usucapión en un complejo constituido en el régimen de propiedad horizontal. Además, estimó que el Consejo de Titulares cumplió con los requisitos para adquirir el armario por prescripción adquisitiva extraordinaria.

Inconformes, los esposos Bravman-González acudieron al Tribunal de Apelaciones en donde expusieron que el clóset no es susceptible de ser adquirido por usucapión y que de permitirse tal actuación variaría el uso comprendido del bien inmueble sin el consentimiento unánime de los titulares. El foro intermedio emitió una sentencia mediante la cual confirmó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia.

En desacuerdo, los esposos Bravman-González acuden ante nos y sostienen que erró el Tribunal de Apelaciones al confirmar al Tribunal de Primera Instancia y al permitir la adquisición por usucapión del área privativa para destinarla a un uso comunal sin el consentimiento unánime de los condóminos.

Examinado el recurso ante nos, expedimos el mismo y procedemos a resolverlo en los méritos.

II

Nuestro ordenamiento jurídico permite la adquisición del dominio y todos los derechos reales en virtud de la figura de la prescripción adquisitiva o usucapión. Art.

1830 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5241. Para que ésta se configure, es indispensable que estemos ante una cosa o un derecho susceptible de apropiación por determinado tiempo y con arreglo a las condiciones que dicta la ley. Art.

1836 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5247; J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: los Bienes y los Derechos Reales, Madrid, Offirgraf, 1983, T. II, pág. 263. Una vez establecido lo anterior es importante distinguir entre la prescripción adquisitiva ordinaria y la extraordinaria. Repasamos brevemente estas figuras jurídicas.

Tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria requieren que exista una posesión ininterrumpida, pública, pacífica y en concepto de dueño por el término fijado en la ley. Artículos 1840 y 1841 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 5261 y 5262; Sánchez González v. Registrador, 106 D.P.R. 361, 375 (1977).

En la prescripción adquisitiva ordinaria se requiere la posesión mediante la concurrencia de buena fe y justo título junto al transcurso de un tiempo fijado por ley, a saber: diez (10) años. Artículo 1857 del Código Civil, 31 L.P.R.A.

sec. 5278. El concepto de buena fe consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y que podía transmitir su dominio.

Artículo 1850 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5271; Ramos v. Ríos, 79 D.P.R. 738, 740-741 (1956), Rivera v. Meléndez, 72 D.P.R. 432, 439-440 (1951). Por su parte, el título se entiende justo cuando es legalmente suficiente para transferir el...

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