Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 29 de Diciembre de 2011 - 184 DPR 133
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2011-208 |
| DTS | 2011 DTS 206 |
| TSPR | 2011 TSPR 206 |
| DPR | 184 DPR 133 |
| Fecha de Resolución | 29 de Diciembre de 2011 |
L.
Michael Szendrey y su esposa Maricarmen Ramos de Szendrey y la Sociedad de Bienes Gananciales que existe entre ellos
F.
Castillo Properties, Inc.; Gam Realty S.C.S.E. y M.P.P. Realty, Inc.
Certiorari
2011 TSPR 206
184 DPR 133, (2011)
184 D.P.R.
133 (2011), S.L.G. Szendrey-Ramos v. Consejo, Titulares, 184:133
2012 JTS 7 (2012)
2011 DTS 206 (2011)
Número del Caso: CC-2011-208
Fecha: 29 de diciembre de 2011
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan, Panel Especial XI
Juez Ponente: Hon. Luis G.
Saavedra Serrano
Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo. Ernesto González Piñero
Lcda. Maricarmen Ramos de Szendrey
Lcdo. Juan J. Hernández López de Victoria
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo.
Enrique Nassar Rizek
Lcdo. Kenneth Colón
Lcdo. José
-
Barea Fernández
Derecho de Propiedad Horizontal, Ley de Condominios, Impugnación de Acuerdo Perjudicial, Injuction Preliminar y Permanente, Daños y Perjuicios. 1. No procedía desestimar el pleito de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares por el fundamento de cosa juzgada en su modalidad de fraccionamiento de la causa de acción. Los condominios exclusivamente comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal con anterioridad a la vigencia de la Ley de Condominios de 2003 , que interesen variar el uso y destino de un área o un local comercial o profesional por la mayoría de votos de los condóminos, dispuesta en el Art. 38 (d) (3), supra, tendrán que realizar una enmienda a su escritura matriz.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Martínez Torres.
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de diciembre de 2011.
En esta ocasión nos corresponde resolver si procedía desestimar el pleito de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares por el fundamento de cosa juzgada en su modalidad de fraccionamiento de la causa de acción.
Además, por primera vez, analizamos el alcance del Art.
38 (d)(3) de la Ley de Condominios de 2003, 31 L.P.R.A. sec. 1293b, en lo que concierne en los condominios exclusivamente comerciales, a la variación por mayoría del uso fijado a un área o a un local comercial o profesional, si así lo autoriza la escritura matriz.
Evaluadas las controversias, resolvemos primeramente que no aplica la doctrina de cosa juzgada en este caso.
Segundo, determinamos que los condominios exclusivamente comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal con anterioridad a la vigencia de la Ley de Condominios de 2003, que interesen variar el uso y destino de un área o un local comercial o profesional por la mayoría de votos de los condóminos, dispuesta en el Art. 38 (d) (3), supra, tendrán que realizar una enmienda a su escritura matriz.
De lo contrario, necesitarán la unanimidad de votos que dispone el Art. 2 de la Ley de Condominios de 2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291.
I Esta controversia tiene su génesis en una demanda que presentaron los peticionarios, el matrimonio Szendrey-Ramos, por alteración del uso de unas áreas comunes del Condominio Metropolitan Professional Park (Condominio) en contravención con la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como Ley de Condominios, Ley Núm. 103, supra, y siguientes. Ladislaus M. Szendrey et als. v.
-
Castillo Family Properties, Inc., et als., KAC 94-0402(902). La demanda se instó contra otros titulares-arrendadores y la arrendataria, la Administración de Corrección. En su demanda, el matrimonio Szendrey-Ramos adujo que varias áreas del inmueble se usaban en violación a lo dispuesto en la escritura matriz que constituyó el régimen de propiedad horizontal del edificio.
El 2 de septiembre de 2003, mientras ese primer pleito pendía en el Tribunal de Primera Instancia, el Consejo de Titulares del Condominio celebró una Asamblea Extraordinaria con el propósito de enmendar la escritura matriz y adoptar varios acuerdos. El matrimonio Szendrey-Ramos presentó una moción en auxilio de jurisdicción ante el foro primario para que paralizaran la asamblea. Sin embargo, los cónyuges no tuvieron éxito. Por tanto, en esa asamblea de 2 de septiembre de 2003 se convino, lo siguiente, por mayoría, con la oposición de los peticionarios:
1) Una enmienda al uso del área del portero o área de guardería como un recibidor y sala de espera para los visitantes de todos los condóminos.
2) El uso de áreas comunes del piso terrero para colocar máquinas de refrescos, dulces y "snacks".
3) Una enmienda para colocar tablones de edictos en todos los pasillos.
4) Una enmienda a la cláusula cuarta de la escritura matriz para permitir en las unidades uno y dos de la planta terrera el uso comercial, profesional o de oficina.
5) Una enmienda para el cierre del final del pasillo del Piso 9 donde se encontraba la oficina del Administrador de Corrección.
Inconforme, el matrimonio Szendrey-Ramos presentó un pleito independiente de impugnación contra el Consejo de Titulares el 2 de octubre de 2003. Ladislaus M. Szendrey et als. v. Consejo de Titulares del Condominio Metropolitan Professional Park, KPE03-2535.
Con este segundo pleito los cónyuges pretendían anular los acuerdos alcanzados en la Asamblea de Titulares. Ese mismo día, los cónyuges presentaron una solicitud de interdicto preliminar para que se dejaran sin efecto los acuerdos alcanzados en la asamblea. El 20 de noviembre de 2003 el foro de instancia emitió una sentencia en la que ordenó al Consejo de Titulares, oficiales y directores abstenerse de firmar una escritura para enmendar la escritura matriz y cualquier documento necesario para enmendar el reglamento hasta que el tribunal dictara sentencia final. Ese dictamen fue posteriormente revisado y confirmado por el Tribunal de Apelaciones mediante sentencia de 13 de septiembre de 2004. Asimismo, denegamos el 3 de junio de 2005 una petición de certiorari que presentaron los demandados. También denegamos la moción de reconsideración.
Entonces, el 28 de junio de 2005, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia en el pleito principal. El foro primario concluyó en su sentencia
que el régimen de propiedad horizontal en el condominio en lo que respecta a las dos unidades del piso terrero es que éstas se dediquen a usos comerciales o de oficina. Asimismo, el régimen en lo que respecta a las 11 unidades de cada una de las 9 plantas típicas, requiere que en estas unidades se operen usos profesionales o de oficina.
Apéndice del recurso, pág. 310.
Por ello, tras un análisis de la definición de "oficina", el foro de instancia razonó que
el uso de las unidades del piso 1 al 9 para fines de oficinas de Administración de Corrección no constituyen una violación a la Escritura Matriz ni al Art. 2 de la Ley de Condominios, supra. Las unidades están siendo destinadas a uno de los posibles usos consignados en la Escritura Matriz, un lugar donde trabajan empleados públicos.
Íd.
Asimismo, concluyó con relación a las dos unidades del piso terrero que están destinadas en la escritura matriz para usos comerciales o de oficina que
no habiéndose consignado en la Escritura Matriz una limitación al concepto "uso comercial", éste equivale a una negación de un "uso residencial". Por lo tanto al no haber la Administración de Corrección destinado las unidades del piso terrero a un uso residencial, las actividades que se realizan en éstas no infringen la Escritura Matriz ni el Art. 2 de la Ley de Condominios, supra
Apéndice del recurso, pág. 311.
En el piso terrero la Administración de Corrección tenía un gimnasio, la oficina de capellanía, un depósito de armas, una oficina de enfermería o primeros auxilios, una oficina de correo, la oficina del director de seguridad y salones de conferencia.
También, el foro primario señaló que
En cuanto a la reclamación por operación de máquinas vendomáticas en un área de uno de los locales comerciales no es necesario abundar, por tratarse de una actividad comercial.
Íd.
Por otra parte, el foro de primera instancia analizó la alegación de los peticionarios en cuanto a que el área de portero general se estaba designando a un uso distinto del consignado en la escritura matriz. Sobre ello determinó lo siguiente:
Hemos examinado detenidamente la Escritura Matriz y de la misma no surge un "área de portero comunal". No obstante, considerado el croquis marcado Exh. 16 de la parte demandante y la evidencia testifical, entendemos que el área objeto de esta reclamación es el "área de servicio" que se menciona en el párrafo "Cuarto" de la Escritura Matriz.
Tampoco surge de la Escritura Matriz el uso destinado para el "área de servicio". Por lo tanto, esta área es un elemento común general del inmueble no destinado a un uso específico.
Allá para el 1993 en esta área la Administración de Corrección colocó un guardia de seguridad o su cuadro telefónico. Al actuar así, violó el Art. 2, supra, por ésta haber usado con exclusividad un elemento común general. Aunque surge de la prueba que este uso fue modificado antes del inicio del juicio pasando a ser un área de espera de la Administración de Corrección. No surge de la prueba la fecha en que esto ocurrió.
El último evento relacionado con esta área tuvo lugar en el año 2003. Los condóminos aprobaron por mayoría en la Asamblea Anual Especial de 2 de septiembre de 2003, que esta área será utilizada como área de espera para los visitantes de todas las oficinas, incluyendo la de los demandantes. Por lo que a esta fecha la solicitud de un remedio interdictal en cuanto a esta área se ha tornado académica. No así la reclamación de daños.
Apéndice del recurso, págs...
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