Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 24 de Enero de 2012 - 184 DPR Ap., (2012)
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2010-617 |
| DTS | 2012 DTS 012 |
| TSPR | 2012 TSPR 012 |
| DPR | 184 DPR Ap., (2012) |
| Fecha de Resolución | 24 de Enero de 2012 |
Certiorari
2012 TSPR 12
184 DPR Ap., (2012)
184 D.P.R. Ap. (2012), Consejo Titulares v.
Gómez Estremera, 184:AP.
2012 JTS 25 (2012)
2012 DTS 12 (2012)
Número del Caso: CC-2010-617
Fecha: 24 de enero de 2012
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan Panel IV
Juez Ponente: Hon. Luisa M. Colom García
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo.
Rafael J. López Rivera
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Domingo Arturo Quiles Rosado
Lcdo. Luis A. Meléndez-Albizu
Ley de Condominios, Art. 42, Daños y Perjuicios, Reglas de Procedimiento Civil, Regla 11.1. L a Regla 11.1, supra, obliga a la parte demandada a formular, al momento de su contestación, cualquier reclamación compulsoria, es decir, cualquier reclamación que tenga contra la parte adversa, si ésta surge de la acción u omisión, o evento que motiva la reclamación de la parte demandante. El propósito de esta regla es evitar la multiplicidad de litigios al establecer un mecanismo para dilucidar todas las controversias comunes en una sóla acción.
Confirma al TA y TPI.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de enero de 2012.
En esta ocasión debemos interpretar el alcance del Art. 42 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003 (31 L.P.R.A. sec. 1293f).
Además, nos corresponde resolver si una causa de acción en daños y perjuicios por parte de un titular de un apartamento dedicado a vivienda contra el Consejo de Titulares o su Junta de Directores, se encuentra subsumida dentro del procedimiento ordinario para impugnaciones sobre determinaciones, acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores.
Específicamente, debemos determinar si el Tribunal de Primera Instancia, por vía de una reconvención compulsoria al amparo de la Regla 11.1 de Procedimiento Civil, infra, y sustentada en el principio de economía procesal, adquiere jurisdicción para atender reclamaciones de un condómino hacia la Junta de Directores y/o el Consejo de Titulares.1
El Condominio Victoria Plaza (Condominio) es un edificio residencial sometido al régimen de propiedad horizontal y localizado en el área del Condado, ubicada en el Municipio de San Juan. Está compuesto por treinta y cinco (35) apartamentos residenciales distribuidos en dieciocho (18) pisos o plantas. Los hechos que dan origen a esta controversia surgen luego de que el 21 de mayo de 2008 ocurriera un desbordamiento de agua proveniente del Apartamento 2-B, propiedad de los recurridos Raúl Gómez Estremera y su señora esposa, María Cruz Romance. A su vez, dicha inundación causó daños al elevador de servicios del Condominio. El costo y la labor para reparar el ascensor averiado fue de $10,765.00. Mediante una Asamblea Extraordinaria celebrada el 11 de agosto de 2008, se autorizó a la Junta de Directores a desembolsar fondos comunales para el pago de la reparación requerida.2
Por su parte, los esposos Gómez-Cruz presentaron una reclamación extrajudicial al Consejo de Titulares por los daños sufridos, la cual fue referida a la aseguradora Universal Insurance Company. La reclamación fue atendida por ajustadores de la compañía de seguros quienes notificaron a los recurridos el 23 de septiembre de 2008, que el Consejo de Titulares no era responsable ya que no existía una relación causal entre los daños sufridos y los trabajos realizados en el Condominio.
A tales efectos, y luego de requerirle infructuosamente a los recurridos el pago de las cantidades desembolsadas para las reparaciones, el Consejo de Titulares, representado por su Presidente Joaquín Martínez Viguie, instó una demanda en daños y perjuicios contra éstos el 25 de febrero de 2009. Por su parte, los recurridos presentaron el 12 de junio de 2009 su contestación a la demanda y reconvención alegando que el 20 de mayo de 2008, personal contratado por el Condominio realizó trabajos en la cisterna del inmueble, vaciándola totalmente, limpiándola y volviéndola a llenar. Exponen que durante la madrugada del día de los hechos se escuchaban ruidos y vibraciones en la tubería del Condominio y que el agua salía con presión a intervalos y disparos de aire.
Consecuentemente, una tuerca de las mangas de la caja de agua del inodoro del baño del apartamento 2-B se rompió, causando así que se inundara el apartamento.3 El líquido desbordado salió del apartamento y desembocó al elevador de servicios, causándole serios daños. En esencia, los Esposos Gómez-Cruz negaron ser causantes del incidente y por el contrario alegaron afirmativamente que la causa de la rotura e inundación fue el problema de alta presión en las tuberías.
Acorde con lo intimado, formularon varias causas de acción en su reconvención por negligencia, en la cual solicitaron el resarcimiento de los daños causados a su propiedad, y los daños físicos, mentales y morales causados al Sr. Gómez Estremera.
Es menester destacar que, según surge de las alegaciones de la reconvención, el personal de seguridad del Condominio intentó cerrar la llave de paso de agua ubicada en el área de los contadores fuera del apartamento. Sin embargo, no fue posible interrumpir oportunamente el flujo de agua debido al deterioro de ésta.
La aludida llave de paso es propiedad del Condominio y está bajo su exclusivo control y mantenimiento. No fue hasta que los recurridos personalmente cerraron la llave de paso del inodoro dentro de su apartamento que finalmente se detuvo la inundación.
Así las cosas, el Condominio presentó una solicitud de desestimación de la reconvención, en la que argumentó que la reclamación de los esposos Gómez-Cruz en contra del Consejo de Titulares no podía ser atendida por el Tribunal de Primera Instancia debido a que dicho foro carece de jurisdicción sobre la materia. Esgrimió que el foro adecuado para dirimir la referida reclamación es el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo). Basó su contención en el Artículo 42 de la Ley de Condominios, supra, el cual le confiere jurisdicción al DACo para atender todas las impugnaciones de acuerdos que tome el Consejo de Titulares, así como las determinaciones, actuaciones u omisiones de la Junta de Directores con relación a la administración de un inmueble cuyos apartamentos estén dedicados a vivienda.
Los recurridos se opusieron a dicha solicitud bajo el fundamento de que el foro de instancia advino en jurisdicción del caso una vez los comparecientes instaron la demanda en su contra. Sostienen que se vieron obligados a presentar su reconvención por ser ésta una de carácter compulsorio.
Luego de varias incidencias procesales, el 16 de abril de 2010 el Tribunal de Primera Instancia declaró no ha lugar la solicitud de desestimación de la reconvención presentada por el peticionario. Insatisfechos con el referido dictamen, el Consejo acudió al Tribunal de Apelaciones mediante un recurso de certiorari.
El 14 de junio de 2010 el foro apelativo intermedio dictó una Resolución denegando el auto solicitado y confirmando la determinación recurrida. El tribunal a quo fundamentó su decisión concluyendo que el foro de instancia no abusó de su discreción ya que "la naturaleza de ambas reclamaciones evidencia que las mismas surgen de unos mismos hechos, por lo que la parte demandada-recurrida estaba en la obligación de presentar la reconvención".4
No conteste con esta determinación, el peticionario presenta ante este Tribunal el recurso de certiorari de epígrafe en donde plantea los siguientes errores:
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al resolver que el Tribunal de Primera Instancia, por vía de una Reconvención compulsoria, puede atender asuntos sobre los cuales no tiene jurisdicción sobre la materia.
Erró el Tribunal de Apelaciones al no considerar si es el DACo el foro con jurisdicción exclusiva para atender los asuntos planteados en la Reconvención relacionadas a los reclamos de los titulares Recurridos sobre las decisiones, acciones u omisiones del Consejo de Titulares y/o de su Junta de Directores, al administrar un Condominio residencial.
Atendido el recurso, el 21 de enero de 2011 expedimos el auto de certiorari
solicitado. Contando con el beneficio de los alegatos de ambas partes, procedemos a resolver.
Conforme a lo anterior, y reconociendo que el Condominio Victoria Plaza está sometido al régimen de propiedad horizontal, procede que examinemos las disposiciones de la Ley de Condominios, supra, para el análisis de las controversias ante nos.
La Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, supra, establece mecanismos para la tramitación de los inevitables conflictos dimanantes del modus vivendi
de un condominio. Véase, Srio. D.A.C.O. v. Condóminos C. Martí, 121 D.P.R. 807 (1988). Además, detalla el marco organizacional del gobierno interno, cuyo organismo rector y deliberativo lo es el Consejo de Titulares que a su vez rige, según la Ley de Propiedad Horizontal, la escritura matriz y el reglamento. Srio. D.A.C.O. v. Condóminos C. Martí, supra. En armonía con lo anterior, esta legislación dispone en lo pertinente que:
El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamiento y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del...
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