Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 3 de Abril de 2012 - 185 DPR 206
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2010-1029 |
| DTS | 2012 DTS 063 |
| TSPR | 2012 TSPR 063 |
| DPR | 185 DPR 206 |
| Fecha de Resolución | 3 de Abril de 2012 |
Certiorari
2012 TSPR 63
185 DPR 206, (2012)
185 D.P.R. 206 (2012), Batista, Nobbe v. Jta.
Directores, 185:206
2012 JTS 76 (2012)
2012 DTS 63 (2012)
Número del Caso: CC-2010-1029
Fecha: 3 de abril de 2012
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan Panel IV
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Myriam González Pérez
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo.
José Rolando Santiago Álvarez
Derecho de Propiedad Horizontal, Ley de Condominio, Art. 12, Revisión Administrativa. 1. E rró el foro apelativo intermedio al revocar la orden de revertir el color de los plafones del techo y las barandas del balcón del piso de los recurridos al color que seleccionó el Consejo de Titulares. 2. Un área es para el disfrute exclusivo de un apartamento, no es un área común, sino privativa.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES
En San Juan, Puerto Rico, a 3 de abril de 2012.
El presente recurso nos permite resolver, por primera vez, si un área limitada al uso exclusivo de un apartamento es un elemento común limitado. Para el análisis, estudiaremos con detenimiento el Art. 12 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291j. De igual forma, analizaremos si unos titulares podían variar la fachada de su apartamento sin el consentimiento unánime de los demás titulares del condominio.
Evaluadas las controversias, resolvemos, en primer lugar, que erró el foro apelativo intermedio al revocar la orden de revertir el color de los plafones del techo y las barandas del balcón del piso de los recurridos al color que seleccionó el Consejo de Titulares. En segundo lugar, determinamos que cuando un área es para el disfrute exclusivo de un apartamento, no es un área común, sino privativa.
El Condominio Condado Terrace está sometido al régimen de propiedad horizontal desde 1970. Es un condominio exclusivamente residencial que consta de seis pisos de apartamentos. Algunos de esos pisos cuentan con uno o dos apartamentos por piso, para un total de nueve apartamentos en todo el inmueble. Específicamente, el primero, segundo y sexto piso cuentan con dos apartamentos por piso. En cambio, en el piso tercero, cuarto y quinto hay solo un apartamento por piso. Apéndice del recurso, pág. 305.
El origen de la controversia que tenemos ante nos surgió luego de que los esposos Richard K. y Cristina Batista de Nobbe, dueños del único apartamento que ubica en el quinto piso, presentaron el 10 de octubre de 2003 una primera querella ante el D.A.Co (100022346). En ella, los esposos impugnaron varias acciones y omisiones de la Junta de Directores del Condominio Condado Terrace, entre las que figuraban alteraciones múltiples a la fachada.
En particular, el matrimonio imputó a la Junta de Directores permitir alteraciones de las ventanas, de los rótulos, de las cortinas de lona; la instalación de extractores que afectaban el disfrute de su apartamento; no reparar desperfectos en los conductos de electricidad que ocasionaban que la caja de fusibles de su apartamento se inundara. Asimismo, le atribuyó a la Junta de Directores del Condominio Condado Terrace negarse a pagar el dinero producto de las reclamaciones presentadas y aprobadas por el seguro por los daños que ocasionó el Huracán Georges.
El D.A.Co. realizó una vista ocular y varias vistas administrativas. De la vista ocular, y pertinente al caso que nos ocupa, el D.A.Co. se percató de que el matrimonio Nobbe-Batista, al igual que otros titulares, alteraron la fachada del condominio. En particular, el matrimonio Nobbe-Batista cambió el color del plafón del techo y de las barandas del balcón de su piso, sin autorización del Consejo de Titulares. En los otros pisos del Condominio, esos elementos estaban pintados de un color distinto, que seleccionaron todos los titulares. Además, el matrimonio Nobbe-Batista removió la puerta divisoria de dos hojas que abría al recibidor del quinto piso, para que el elevador abriera directamente a su apartamento.
El 12 de agosto de 2004 el D.A.Co. emitió una resolución. En ella, ordenó a la Junta de Directores del Condominio Condado Terrace convocar al Consejo de Titulares a una asamblea para que los titulares determinaran lo que entendieran pertinente con relación a las alteraciones de la fachada del condominio. En reconsideración, el D.A.Co. señaló que no dirimió nada en particular con relación a los cambios realizados al vestíbulo del quinto piso, por lo que correspondía al Consejo de Titulares expresarse al respecto en la asamblea a convocarse. Aún inconformes, el matrimonio Nobbe-Batista, junto a otra titular, acudieron al Tribunal de Apelaciones. Ese foro, tras revisarla, confirmó la resolución del D.A.Co.
En cumplimiento de lo ordenado por el D.A.Co., el Consejo de Titulares celebró la asamblea extraordinaria. De la minuta surge que el Consejo de Titulares acordó que los esposos Nobbe-Batista revirtieran a su estado original el vestíbulo del quinto piso y sus componentes eléctricos. Además, debían cambiar el color de los techos y de las barandas del balcón de su apartamento.
Nuevamente inconformes, los esposos Nobbe-Batista presentaron una segunda querella ante el D.A.Co (100031240). En síntesis, impugnaron los acuerdos que alcanzó el Consejo de Titulares en la asamblea de 6 de febrero de 2006.
Entretanto, los esposos Nobbe-Batista informaron al D.A.Co. que pintaron el borde de los pasamanos de los balcones del quinto piso del mismo color del resto de los pasamanos y barandas del condominio. Argumentaron que el cambio de color aprobado en el 2002, no contó con el voto unánime de todos los titulares y por lo tanto, no era válido.
Tras varios incidentes procesales, el D.A.Co. emitió resolución el 29 de diciembre de 2009. Respecto al apartamento del matrimonio Nobbe-Batista, el D.A.Co. concluyó en sus determinaciones de hechos que el "Consejo de Titulares determinó requerir que los colores del plafón del techo y barandas sea igual al del conjunto general del edificio y la restitución del piso 5 del condominio a su estado original, según consta de la escritura matriz y planos del edificio". Apéndice del recurso, pág. 308.
Añadió que
En el piso 5 ubica únicamente el apartamento de la parte querellante. Existe un pequeño vestíbulo que parece ser un área común limitada. Al abrir la puerta del ascensor existe un portón de rejas con llave en el marco del ascensor, la cual [sic] solo puede ser abierta por la querellante. La querellante removió la puerta doble en madera que existía para dar acceso a su apartamento, e hizo formar parte de su apartamento el vestíbulo, alegando que es un área privada.
El piso y las paredes son en mármol, parecido al que existe en el vestíbulo principal del condominio.
Apéndice del recurso, pág. 309.
Además, en el vestíbulo del quinto piso ubica también un armario de mantenimiento que se denominó en la escritura matriz como elemento común limitado.
En cuanto a lo relacionado a devolver el vestíbulo y los componentes eléctricos del quinto piso a su estado original, así como lo referente a la aprobación de los colores de los plafones del techo y las barandas del mismo piso, el D.A.Co. razonó que esos
asuntos fueron previamente discutidos y adjudicados por este departamento en una querella anterior como que constituían una alteración de fachada. Como cuestión de hecho, durante la inspección ocular realizada en el mes de noviembre de 2008, el juez administrativo pudo comprobar la existencia actual de estas condiciones tanto en cuanto al hecho de que la parte querellante se ha apropiado del pasillo que claramente constituye un área común limitada conforme la escritura matriz, así como de la diferencia del color tanto del techo como de la baranda del balcón del apartamento de la parte querellante.
Esto es una clara violación al artículo 15 de la Ley de condominios [sic], la cual trató de subsanarse convocando al Consejo de Titulares a decidir sobre un asunto el cual requería unanimidad. No obstante, no se alcanzó la unanimidad necesaria votando 7 titulares en contra de que permaneciera la violación existente.
Conforme lo anterior, la impugnación de estos dos asuntos por la parte querellante debe ser desestimada, por no haber conseguido la unanimidad requerida.
Por último, el D.A.Co. no tomó en consideración la moción informativa que presentó el matrimonio referente al cambio de color que hicieron en el borde de los pasamanos de los balcones del quinto piso para conformarlos con el del resto del condominio.
Inconformes otra vez, el matrimonio Nobbe-Batista acudió al Tribunal de Apelaciones. Ese foro revocó la resolución del D.A.Co. En esencia, el foro apelativo intermedio entendió incorrectamente que
la controversia adjudicada en la querella núm. 100022346 es una distinta a la que encierra esta querella. Ahora está en controversia el uso y cambio de colores del vestíbulo del piso 5 que está directamente al frente del ascensor, el color del plafón del techo de dicho vestíbulo y las barandas de las escaleras de ese mismo piso.
Apéndice del recurso, pág. 470.
Así pues, luego de evaluar el derecho aplicable y el plano del condominio, el Tribunal de Apelaciones concluyó que "según se desprende del plano que obra en el expediente, el área del vestíbulo es interior [;] no es área exterior del edificio, por lo que no puede catalogarse como fachada lo que no es". Apéndice del recurso, pág.
475. Por su parte, concluyó que el uso del vestíbulo no varió, ya que es un área común limitada al apartamento número cinco...
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