Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 15 de Octubre de 2012 - 186 DPR 984

EmisorTribunal Supremo
Número del casoCC-2011-471
DTS2012 DTS 152
TSPR2012 TSPR 152
DPR186 DPR 984
Fecha de Resolución15 de Octubre de 2012

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Oscar Acosta Rodríguez y Daisy García Andújar

Recurridos

v.

Luis Armando Ghigliotti Lagares, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales entre éste y Jane Doe

Peticionarios

Certiorari

2012 TSPR 152

186 DPR 984, (2012)

186 D.P.R. 984 (2012), Acosta et al. v.

S.L.G. Ghigliotti, 186:984

2012 JTS 165 (2012)

2012 DTS 152 (2012)

Número del Caso: CC-2011-471

Fecha: 15 de octubre de 2012

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Mayagüez, Región IX

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo.

Wilmer Rivera Acosta

Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Luis M. Muñiz Pérez

Lcdo. Luis A. Muñiz Campos

Desahucio y Fianza. Es necesaria la prestación de fianza para apelar una orden de desahucio en los casos en que se le reconoce al demandado un crédito por mejoras realizadas a la propiedad en controversia. Sentencia con Opinión de Conformidad y Opinión Disidente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de octubre de 2012.

Atendida la petición de certiorari, se expide el auto. Asimismo, confirmamos el dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones.

Lo acordó y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emitió una Opinión de conformidad, a la cual se unieron el Juez Presidente señor Hernández Denton y los Jueces Asociados señores Kolthoff Caraballo y Estrella Martínez. El Juez Asociado señor Rivera García emitió una opinión disidente, a la cual se unieron las Juezas Asociadas señoras Fiol Matta y Pabón Charneco y el Juez Asociado señor Feliberti Cintrón.

Aida Ileana Oquendo Graulau

Secretaria del Tribunal Supremo

Opinión de Conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES, a la cual se unieron el Juez Presidente señor HERNÁNDEZ DENTON y los Jueces Asociados señores KOLTHOFF CARABALLO y ESTRELLA MARTÍNEZ.

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de octubre de 2012.

¿Es necesaria la prestación de fianza para apelar una orden de desahucio en los casos en que se le reconoce al demandado un crédito por mejoras realizadas a la propiedad en controversia? Luego de evaluar el asunto detenidamente, opino que la ley no crea excepción para no prestarla ante un escenario como este. Por ello, procede su prestación.

I

Los hechos que dan base a esta controversia son relativamente sencillos. El Sr.

Oscar Acosta Rodríguez se dedica a la venta de equipo agrícola y arrendamiento de locales comerciales. Según surge de las determinaciones de hechos del foro primario, en noviembre de 1997 el Sr. Luis Armando Ghigliotti Lagares, contratista de profesión, comenzó a utilizar la parte posterior del negocio del señor Acosta Rodríguez como almacén para su equipo. El señor Acosta Rodríguez nunca cobró al señor Ghigliotti Lagares un canon de arrendamiento por utilizar esa área. Tras utilizarla por casi dos años, a mediados de 1999 el señor Acosta Rodríguez requirió al señor Ghigliotti Lagares que abandonara el lugar pues construiría allí un taller. Sin embargo, le ofreció como opción un predio de terreno que tenía frente a su negocio. Le indicó que de querer utilizarlo, debían otorgar un contrato y establecer un canon de arrendamiento. El señor Ghigliotti Lagares aceptó la oferta y se mudó al nuevo local. Antes de otorgarse el contrato, en diciembre de 1999, niveló el terreno e instaló una verja de alambre eslabonado a su alrededor.

Posteriormente, en enero de 2000 las partes intentaron suscribir un contrato de arrendamiento, pero no se consumó porque el señor Ghigliotti Lagares estaba inconforme con algunos de sus términos. A pesar de que el contrato no se otorgó, las partes llegaron a unos acuerdos con relación al canon de arrendamiento e incluso en febrero de 2000, el señor Ghigliotti Lagares pagó al señor Acosta Rodríguez las mensualidades de enero y febrero de ese año, más un mes adicional de depósito.

El 18 de abril de 2000 las partes otorgaron el contrato. En él se pactó que el arrendatario no podría efectuar mejoras al terreno en cuestión, a menos que obtuviera permiso previo y por escrito del arrendador. Asimismo, se acordó que de realizar mejoras de carácter permanente sin el permiso correspondiente, estas quedarían a beneficio del arrendador, quien no tendría que pagar valor alguno por ellas.

El señor Ghigliotti Lagares pagó el canon de arrendamiento ininterrumpidamente, durante más de siete años. No obstante, en noviembre de 2007 dejó de hacerlo. Entonces, el 18 de diciembre de 2008 el señor Acosta Rodríguez presentó una demanda de desahucio en contra del señor Ghigliotti Lagares. Oportunamente, este último contestó la demanda y reconvino. En su comparecencia, no evidenció haber hecho pago alguno respecto a los cánones de arrendamiento atrasados. A su vez, adujo que conforme al Art. 297 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4070, podía retener la propiedad hasta que se le indemnizaran las mejoras realizadas al local comercial antes de que las partes otorgaran el contrato.

Durante el trámite del caso ante el foro primario, el señor Ghigliotti Lagares solicitó que el proceso de desahucio se tramitara por la vía ordinaria. Para ello arguyó que existía un conflicto de título. Se fundamentó en nuestros pronunciamientos en C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318 (1971). Tras varios trámites procesales, el juicio comenzó. En la primera vista, el tribunal declaró sin lugar una moción de sentencia sumaria que presentó el señor Acosta Rodríguez y aclaró que el trámite del caso varió, por lo que se llevaría por la vía ordinaria.

Tras evaluar el testimonio de las partes, el foro primario emitió sentencia en la que condenó al señor Ghigliotti Lagares a desalojar la propiedad arrendada. Asimismo, le ordenó pagar $11,275 por cánones de arrendamiento atrasados y $3,000 en honorarios de abogado. Por su parte, el foro primario concluyó que el señor Ghigliotti Lagares tenía derecho a una indemnización de $6,077.95 por las mejoras realizadas a la propiedad antes de la otorgación del contrato. En la sentencia, el foro primario no reconoció directamente al señor Ghigliotti Lagares como un constructor de buena fe.

Finalmente, el Tribunal de Primera Instancia advirtió al señor Ghigliotti Lagares que si deseaba apelar la sentencia, tendría que prestar una fianza como dispone el Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A sec. 2832.

Inconforme con esa determinación, el señor Ghigliotti Lagares apeló y presentó una moción en auxilio de jurisdicción ante el Tribunal de Apelaciones. En esencia, arguyó que no le correspondía prestar fianza para apelar, pues durante el juicio el tribunal varió el trámite del caso de un desahucio sumario a un pleito ordinario. Discutió, además, que el Art. 631 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, "forma parte del andamiaje procesal del procedimiento de desahucio sumario que el Tribunal expresa y reiteradamente dispuso que no aplicaba al caso". Apéndice, pág. 25.

Añadió que en la sentencia se le reconocieron derechos como constructor en suelo ajeno, por lo que en virtud del Art. 297 del Código Civil, supra, tenía derecho a retener el terreno hasta que se le indemnizara lo invertido.

El señor Ghigliotti Lagares imputó al Tribunal de Primera Instancia errar al no reconocerlo como un constructor de buena fe con derecho a ser indemnizado conforme dispone el Art. 297 del Código Civil, supra, y al no ordenarle al señor Acosta Rodríguez escoger entre uno de los remedios dispuestos en ese artículo previo a desahuciarlo. Asimismo, arguyó que el foro primario erró al no permitirle presentar prueba sobre el costo de reproducción, menos depreciación, según la etapa de construcción en que se encontraban las obras que había realizado para diciembre de 1999. Finalmente, razonó que al haberse tramitado el caso por la vía ordinaria, el foro primario se equivocó al ordenarle otorgar fianza o consignar los cánones de arrendamiento como requisito para apelar.

El foro apelativo intermedio declaró no ha lugar ambos recursos por falta de jurisdicción. En esencia, el Tribunal de Apelaciones concluyó que un

examen de las disposiciones del artículo 631, supra, y nuestra jurisprudencia, no hace distinción alguna en cuanto a que el requisito de fianza sea por razón de que el pleito sea tramitado de forma ordinaria. La razón para ello consiste en que el requisito de fianza, en estos casos, no existe para garantizar únicamente los pagos adeudados sino también los daños resultantes de mantener congelado el libre uso de la propiedad afectada mientras se dilucida la apelación. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra. En su consecuencia, este foro apelativo carece de jurisdicción para entender en los méritos del recurso ante nuestra consideración, por lo que procede la desestimación del recurso.

Insatisfecho una vez más, el señor Ghigliotti Lagares presentó ante este Tribunal una moción en auxilio de jurisdicción acompañada de una petición de certiorari. Evaluada la moción en auxilio de jurisdicción, la declaramos con lugar y paralizamos los efectos de las sentencias dictadas por los foros inferiores. De igual forma, concedimos diez días al señor Acosta Rodríguez para que mostrara causa por la cual no debíamos expedir un auto de certiorari

y revocar la sentencia del Tribunal de Apelaciones. En cumplimiento con nuestra orden, el señor Acosta Rodríguez compareció.

Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver.

II

A. El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza sumaria cuya finalidad es recuperar la posesión de una propiedad inmueble mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la detente. Mora Dev. Corp v. Sandín, 118 D.P.R. 733 (1987)...

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