Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 28 de Noviembre de 2012 - 187 DPR ___

Emisor:Tribunal Supremo
Número del caso:CC-2011-639
DTS:2012 DTS 178
TSPR:2012 TSPR 178
DPR:187 DPR ___
Fecha de Resolución:28 de Noviembre de 2012
RESUMEN

Ley de Condominios Proporción de titulares requerida para cambiar el criterio de participación sobre los elementos comunes; definición de anejo y de elemento privado. DACO incidió al no evaluar las disposiciones del Art. 3 en conjunto con el Art. 8 y al determinar que la azotea no era un anejo.

 

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Sylvia Trigo Margarida

Recurrida

v.

Junta de Directores Condominio El Campeador

Peticionaria

Certiorari

2012 TSPR 178

187 DPR ___, (2012)

187 D.P.R. ___ (2012), Trigo Margarida v.

Junta Directores, 187:___

2012 JTS 191 (2012)

2012 DTS 178 (2012)

Número del Caso: CC-2011-639

Fecha: 28 de noviembre de 2012

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan

Abogada de la Peticionaria: Lcda. Sonimar Lozada Rodriguez

Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Andrés Colberg Trigo

Ley de Condominios Proporción de titulares requerida para cambiar el criterio de participación sobre los elementos comunes; definición de anejo y de elemento privado. DACO incidió al no evaluar las disposiciones del Art. 3 en conjunto con el Art. 8 y al determinar que la azotea no era un anejo.

Así pues, erró al concluir que dicho elemento debía ser incluido en la fórmula del área superficial del apartamento PH. Además, es necesario el voto unánime de todos los titulares.

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de noviembre de 2012.

En esta ocasión nos corresponde determinar primeramente si los titulares de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal con anterioridad a la aprobación de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, 31 L.P.R.A. sec. 1291, deben contar con una mayoría de dos terceras partes que a su vez representen las dos terceras partes del valor en los elementos comunes, para cambiar el cómputo para calcular el porcentaje de participación sobre los elementos comunes del inmueble. Asimismo, debemos resolver si un área de la azotea de un apartamento "penthouse" (PH) es un anejo y, por tanto, debe ser excluida al computar el porciento de participación de esa propiedad en los elementos comunes. Ello, cuando se modifica el cálculo del porcentaje de participación sobre los elementos comunes del criterio de valor de la propiedad al criterio de medida superficial, posterior a la enmienda realizada por la Ley Núm.

281-2008 (31 L.P.R.A. sec. 1291) al Art. 3 de la Ley Núm. 103-2003, conocida como la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291a (Ley de Condominios). Para ese cometido, es preciso evaluar el articulado estatutario que rige la referida norma vis a vis la doctrina interpretativa de lo que constituye un elemento privado y un anejo.

Así, con el propósito de elaborar sobre ese análisis y atender adecuadamente el recurso de autos, pasemos a hacer una referencia del trasfondo fáctico y un cuidadoso estudio de la prueba presentada.

I

El 2 de diciembre de 2009, el Consejo de Titulares (Consejo) del Condominio El Campeador (Condominio) celebró una Asamblea Extraordinaria, a la cual asistió el 87.58% de los titulares de los apartamentos.1 Con el voto de todos los presentes, se decidió cambiar la fórmula del porcentaje de participación sobre los gastos comunales.2 Concretamente se resolvió que la participación que corresponde a cada apartamento ya no sería calculada utilizando el valor de estos, sino a partir de su medida superficial.3

En consecuencia, la aprobación del nuevo cómputo resultó en un aumento en la cuota de mantenimiento del apartamento PH de $699 a $1,370 mensuales, cantidad que según se dispuso, debería ser satisfecha a partir del mes de enero de 2010.

Inconforme con la decisión del Consejo, la Sra. Sylvia Trigo Margarida (señora Trigo Margarida o recurrida),4 titular del apartamento PH, se comunicó con la administradora del Condominio para impugnar ante la Junta de Directores la nueva cuota por considerarla abusiva e ilegal.5 Sin embargo, al no recibir respuesta, el 13 de mayo de 2010 la recurrida presentó una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo). En esencia, la recurrida adujo ante la agencia administrativa que el aumento en su cuota de mantenimiento fue ilegal.6 Asimismo, arguyó que el cálculo que incrementó su cuota de mantenimiento era contrario a lo dispuesto en el Art. 3 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003 (31 L.P.R.A. sec. 1291a) (Art.

3), porque consideró la superficie total del apartamento, incluyendo la azotea.7

Objetó, además, el proceso de votación, ya que aunque la asamblea se constituyó con un quórum de 87.58% de los propietarios que componen el Consejo de Titulares del Condominio8 y se obtuvo el voto unánime de los allí presentes, un cambio de esta naturaleza requería el voto unánime de todos los titulares del Condominio.9

Así las cosas, el 14 de julio de 2010 la Junta contestó la querella y alegó que el aumento en la cuota de mantenimiento es cónsona con las disposiciones de la Ley de Condominios. Para sustentar su posición, explicó que la cuota de mantenimiento establecida antes de los cambios aprobados por la Asamblea se basaba en el valor de la propiedad. De esa forma, expresó que se modificó la cuota de mantenimiento para que se computara a partir del área superficial de cada apartamento y así obedecer lo dispuesto en el Art. 8, según enmendado por la Ley Núm. 157, supra. Art. 8 (31 L.P.R.A. sec. 1291f).

La vista administrativa fue pautada para el 5 de agosto de 2010.

Subsiguientemente, el 25 de octubre de ese mismo año DACo emitió una resolución desestimando la querella de la señora Trigo Margarida. En sus conclusiones de derecho, la agencia determinó que la escritura matriz del Condominio establece que el área de terraza, cuarto para acondicionamiento de aire central y clóset ubicada en la azotea del apartamento PH le pertenece a esa propiedad. Por lo tanto, razonó que el cambio en el cómputo de la cuota de mantenimiento fue conforme a derecho. Concretamente, tras analizar el Art. 3 de la Ley de Condominios enmendado por la Ley Núm. 281, supra, como el Art. 8 según enmendado por la Ley Núm. 157, supra, determinó que el área de la terraza, cuarto de acondicionamiento y clóset del apartamento PH no constituía automáticamente un anejo bajo los parámetros del Art. 3. Asimismo, el DACo resolvió que lo establecido en el Art. 8 en relación con la determinación de la participación sobre los elementos comunes a base del área superficial del apartamento aplicaba a la controversia presentada por la señora Trigo Margarida.

En consecuencia, el 1 de noviembre de 2010 la recurrida presentó una moción de reconsideración, la cual fue denegada.

Insatisfecha con el proceder del foro administrativo, la señora Trigo Margarida recurrió al foro apelativo intermedio. Así, mediante sentencia emitida el 31 de mayo de 2011, el foro a quo revocó el dictamen de DACo. Este, al analizar el Art. 3 de la Ley de Condominios, concluyó que la Junta puede, en cualquier momento, cambiar el porcentaje de participación de los apartamentos comunales, pero debe contar primeramente con la aprobación unánime de los titulares.

No conteste con la decisión del Tribunal de Apelaciones, la Junta acude ante nos mediante un recurso de certiorari y señala los errores siguientes:

Erró el Tribunal de Apelaciones al revocar la determinación de DACO, al concluir que la Ley Núm. 281 es aplicable al caso de autos, interpretando así que el área aquí en controversia es un "anejo" de los exceptuados del cálculo para computar el porciento de participación de los elementos comunes.

Erró el Tribunal de Apelaciones al aplicar la Ley Núm. 281 a la controversia de autos, determinando así que se requería unanimidad para adoptar el cambio de fórmula para computar el porcentaje de participación de los apartamentos en los gastos comunales, cuando es la Ley Núm. 157 del 4 de junio del [sic] 1976 la aplicable a lo referente a la votación para dicho cambio.

Atendido el recurso de certiorari, el 18 de noviembre de 2011 expedimos el auto solicitado. Así pues, procedemos a resolver.

II

A

Previo al análisis de las disposiciones del esquema de propiedad horizontal que hoy debemos atender, precisa recordar que "las decisiones de las agencias administrativas tienen una presunción de legalidad y corrección que los tribunales deben respetar mientras que la parte que las impugna no produzca suficiente evidencia para derrotarlas". Batista de Nobbe v. Jta. de Dir. Del Condominio Condado Terrace, res. el 3 de abril de 2012, 2012 T.S.P.R.

63 citando a Calderón Otero v. C.F.S.E., 181 D.P.R. 386, 395-396 (2011).

Tal deferencia judicial responde a la "experiencia y al conocimiento especializado atribuible a los organismos gubernamentales". DACo v. AFSCME, 185 D.P.R. 1 (2012).

En atención a esa deferencia, hemos establecido que al revisar una decisión administrativa el criterio rector debe ser la razonabilidad. Rebollo v. Yiyi Motors, 161 D.P.R. 69 (2004). Es decir, al evaluar una determinación administrativa, corresponde verificar si la agencia actuó de manera arbitraria o irrazonable, de forma que haya incurrido en un abuso de discreción. Para realizar tal análisis, resulta necesario auscultar si las determinaciones de hecho en la decisión de la agencia están sostenidas por evidencia sustancial que surja del expediente del caso. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., 182 D.P.R. 485 (2011). No obstante, las determinaciones de derecho se revisarán en toda su extensión. 3 L.P.R.A. sec.

2175.

Cabe reiterar que la presunción de corrección de las decisiones administrativas cede cuando el organismo administrativo desobedece el mandato legislativo pautado en una ley. Por tal razón, cuando una agencia interpreta un estatuto y el resultado de dicha interpretación es incompatible o contrario al propósito de la legislación aprobada, el criterio administrativo no podrá prevalecer. DACo v. AFSCME, supra.

Por otra parte, en el contexto de la exégesis de la intención legislativa compete a los tribunales dar a toda ley la...

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