Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 10 de Abril de 2013 - 188 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2011-02 |
| DTS | 2013 DTS 043 |
| TSPR | 2013 TSPR 043 |
| DPR | 188 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 2013 |
Certiorari
2013 TSPR 43
188 DPR ____
Número del Caso: RG-2011-02
Fecha: 10 de abril de 2013
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. José R.
Gómez Alegría
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Marisol Marchand Castro
Registradora de la Propiedad
Derecho Registral Aplicación y alcance del Art. 58.1 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaría y del Registro de la Propiedad. La doctrina, fundamental en nuestro ordenamiento, señala que "[l]a prescripción extintiva tiene su fundamento en la necesidad de poner término a las situaciones de incertidumbre en el ejercicio de los derechos y en la presunción de abandono por parte de su titular".
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora FIOL MATTA
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de abril de 2013.
Nos corresponde determinar si, conforme al principio de prioridad registral, procedía la cancelación de una hipoteca por prescripción o el registro de una anotación preventiva de la demanda que se presentó con posterioridad a la solicitud de cancelación de esa hipoteca. Al hacerlo, aclararemos la aplicación y el alcance de la enmienda realizada al Artículo 58.1 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.1 Consideraremos si pueden presentarse las fotocopias de unas Resoluciones de Declaratorias de Herederos que han sido certificadas por el Secretario del Tribunal como documentos complementarios de una instancia de cancelación de hipoteca.
El 20 de abril de 1990, los esposos Carlos Manuel Declet Meléndez y Gloria Jiménez Vega suscribieron tres pagarés hipotecarios vencederos a la presentación para asegurar la suma de $130,000 que adeudaban a Distribuidores Unidos de Gas de Puerto Rico, Inc. (en adelante
"Distribuidores Unidos") por concepto de venta de gas fluido. Cada uno de estos pagarés hipotecarios se aseguró con sendas hipotecas voluntarias que se constituyeron sobre distintas propiedades de las cuales los esposos figuraban como titulares registrales. Estas hipotecas se otorgaron el 20 de abril de 1990 y fueron inscritas el 22 de mayo de 1990.
Posteriormente, los deudores incumplieron el pago de la obligación y fueron demandados por Distribuidores Unidos mediante acción en cobro de dinero, presentada el 19 de junio de 2009 ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan.2
En este recurso, que consta de una sola página, Distribuidores Unidos se limitó a reclamar que los esposos Declet Meléndez y Jiménez Vega adeudaban la cantidad de $148,809.45 por concepto de la venta de gas fluido. Señaló que la deuda estaba vencida, que era líquida y exigible y que no había sido pagada a pesar de las gestiones realizadas.3
El 4 de agosto de 2010, Carlos Manuel Declet Jiménez y Carlos Antonio Declet Jiménez, herederos universales de los esposos Declet Meléndez y Jiménez Vega, suscribieron y juramentaron una instancia ante el notario público Luis R. Rivera Medina mediante el testimonio número 815. Por medio de esta instancia, los herederos solicitaron a la Registradora de la Propiedad la cancelación de la hipoteca que gravaba la Inscripción 13 de la finca 5182, inscrita al folio 164 del tomo 450 de Santurce Norte.4 Fundamentaron su solicitud en los Artículos 145 y 180 de la Ley Hipotecaria, a los efectos de que la inscripción de la hipoteca había prescrito por haber transcurrido veinte años desde su constitución.5 Esta instancia fue presentada en el Registro de la Propiedad el 12 de agosto de 2010.6 Como documentos complementarios, se presentaron fotocopias no certificadas de las Resoluciones de Declaratoria de Herederos certificadas por el Secretario del Tribunal.
El 3 de diciembre del 2010, Distribuidores Unidos enmendó la demanda en cobro de dinero para acumular la acción de ejecución de hipoteca.7 Sin embargo, no presentó una Solicitud de Anotación Preventiva de Demanda en el Registro hasta el 1 de febrero de 2011.8
El 31 de marzo del 2011, la Registradora de la Propiedad, la licenciada Marisol Marchand Quintero, procedió con la calificación de los asientos según el orden en que se presentaron. Ese mismo día extendió la nota de cancelación de hipoteca por prescripción al margen de la Inscripción 13 y denegó la inscripción de la anotación preventiva de la demanda puesto que la hipoteca ya había sido cancelada por un documento anterior.
El 7 de abril de 2011, la Registradora notificó el defecto que impedía la inscripción de la anotación preventiva de la demanda y expuso:
El documento ante nuestra consideración no procede debido a que la hipoteca a la cual se hace referencia fue cancelada por prescripción con anterioridad al documento presentado. Favor de retirar.9
El 27 de abril de 2011, Distribuidores Unidos presentó su escrito de recalificación. Alegó que cuando la Registradora inscribió la cancelación de la hipoteca, en el Registro constaba la interposición de la demanda en cobro de dinero y ejecución de la hipoteca cuya cancelación se solicita. Distribuidores Unidos adujo que esta demanda era una reclamación judicial y que por lo tanto había interrumpido el término prescriptivo de la hipoteca. Así también, objetó la inscripción de la cancelación de la hipoteca y solicitó nuevamente a la Registradora que inscribiera la anotación preventiva de demanda.
La Registradora rechazó este argumento y procedió a inscribir en el asiento la anotación preventiva de denegatoria. En respuesta, y dentro del término establecido por el Artículo 77 de la Ley Hipotecaria, el licenciado José R. Gómez Alegría, en representación de Distribuidores Unidos, presentó este recurso gubernativo.10
Así también, la Registradora elevó el expediente del caso ante nuestra consideración.
Los señalamientos de error de Distribuidores Unidos pueden resumirse de la siguiente forma:
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Erró la Registradora al entender que la hipoteca estaba prescrita y que por lo tanto procedía anotar la cancelación de la hipoteca y denegar la inscripción de la anotación preventiva de demanda.
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Erró la Registradora al proceder con la cancelación de la hipoteca puesto que, tras la presentación de la instancia de cancelación de hipoteca pero antes de la cancelación, constaba en el Registro la solicitud de anotación preventiva de demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca.11
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Erró la Registradora al inscribir la instancia en la cual se solicitaba la cancelación de la hipoteca una vez que los documentos complementarios que la acompañaron eran fotocopias de las resoluciones sobre declaratorias de herederos que no estaban certificadas por Secretario del Tribunal y, por lo tanto, carecían de autenticidad.
Con el beneficio de ambas comparecencias, pasamos a resolver.
El propósito del Registro de la Propiedad es salvaguardar la certeza del tráfico económico inmobiliario. Esto se logra mediante la publicidad ante terceros de aquellos derechos que constan inscritos en el propio Registro. Recientemente, reiteramos la importancia de esta institución en nuestro País, refrendando lo expuesto por el tratadista Vázquez Bote en cuanto a que "un buen Registro de la propiedad, cuyo contenido es la expresión más fiel y posible de la realidad inmobiliaria, [es un] instrumento magnífico, y muy económico, ante la perspectiva del desarrollo de un país".12
Para cumplir con esta función, se ha limitado la jurisdicción del Registrador a aquellos documentos y derechos que sean llevados ante su consideración. Se ha mantenido el interés de separarla de las funciones tradicionalmente ligadas a los foros judiciales. A estos efectos, Roca Sastre afirma que "no hay nada en el procedimiento de inscripción y, por tanto, en la calificación registral, que se asemeje a la jurisdicción contenciosa y mucho que se le parece a la jurisdicción voluntaria".13
Otros tratadistas, como Morell y Terry, desarrollan este planteamiento aludiendo a que:
El Registrador concede o niega el derecho, no como resultado de una contienda entre partes, no, por tanto, ejerciendo funciones verdaderamente judiciales, sino en una especie de acto de jurisdicción voluntaria, por imposición legal, y al solo efecto de admitir, denegar o suspender la inscripción. Su decisión es ejecutoria, sólo en el caso de que los interesados se conformen con ella, pues, de otro modo, la cuestión ha de decidirse gubernativamente por sus superiores jerárquicos, o, en definitiva, por las autoridades de orden judicial.14
Este principio subyace a nuestro esquema de calificación registral. Permite al Registrador gozar de autonomía ante los procesos judiciales, al tiempo que evita que este funcionario pase a ser un adjudicador de materias contenciosas. La jurisdicción voluntaria fomenta la movilidad de los trámites del Registro, en atención a aquellos documentos que las partes interesadas presentan ante la consideración del Registrador.
Distribuidores Unidos alega que la Registradora debe tomar conocimiento de que la anotación preventiva de demanda, que surge de la demanda enmendada, se refiere necesariamente a la demanda original, por lo que las enmiendas tuvieron efecto retroactivo.15 Conforme a este razonamiento, la Registradora no podría entender que la acción hipotecaria estaba prescrita y tendría que rechazar la inscripción de la cancelación de hipoteca. Puesto que este planteamiento está fuera de la jurisdicción voluntaria del Registro y pertenece a la exclusiva jurisdicción de los tribunales, actuó correctamente la Registradora al rechazarlo.
La pretensión de Distribuidores Unidos obligaría a la...
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