Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 9 de Octubre de 2013 - 189 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2013-2 |
| DTS | 2013 DTS 115 |
| TSPR | 2013 TSPR 115 |
| DPR | 189 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 9 de Octubre de 2013 |
Recurso Gubernativo
2013 TSPR 115
189 DPR ____
Número del Caso: RG-2013-2
Fecha: 9 de octubre de 2013
Registradora de la Propiedad, Sección II San Juan
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Juan H. Soto Solá
Abogada de la Parte Recurrida: Lcda. Carmen E. Ávila Vargas
Recurso Gubernativo. Un pagaré vencido, pero aún vigente, puede ser modificado por acuerdo de todas las partes.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
San Juan, Puerto Rico, a 9 de octubre de 2013.
En esta ocasión debemos resolver si un pagaré hipotecario con fecha específica, puede ser modificado por acuerdo de las partes para extender su fecha de vencimiento luego de este haber vencido, pero que aún está vigente.
El 13 de febrero de 2013, el Lcdo.
Juan H. Soto Solá (peticionario) compareció ante este Tribunal mediante un recurso gubernativo. Nos solicitó la revisión de la denegatoria de recalificación que el 6 de febrero de 2013 emitió la Registradora de la Propiedad, Hon. Carmen E. Ávila Vargas (Registradora), en el Registro de la Propiedad, Sección Segunda de San Juan (Registro). Además, solicitó que se ordenara la inscripción de la Escritura de Modificación de Pagaré e Hipoteca.
A continuación un resumen de los hechos que dieron lugar a este recurso.
El Dr. César Berríos López era dueño de la oficina núm. 706 en el Edificio Midtown en San Juan. En el 2008, el doctor Berríos López decidió vender la oficina y el licenciado Soto Solá ofreció comprar la misma por $186,755. Así, el 12 de noviembre de 2008 las partes otorgaron la Escritura Núm. 35 sobre Compraventa con Precio Aplazado con Garantía Hipotecaria. Allí compareció por la parte vendedora el doctor Berríos López por sí y en representación de sus dos hijas mayores de edad, Tanya Berríos Shearig y Claudia Berríos Shearig, las cuales residen en los Estados Unidos y, por la parte compradora el peticionario.
La venta se llevó a cabo por $186,755 y quedó un precio aplazado de $180,088.95 el cual el peticionario se comprometió a pagar antes del 12 de noviembre de 2009. Esta obligación quedó evidenciada con un pagaré garantizado con hipoteca.
Así las cosas, el 8 de enero de 2009 la escritura fue presentada en el Registro.1 La misma quedó inscrita por virtud de la Ley Núm. 216-2010, conocida como Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad.2
Ahora bien, el peticionario no pudo conseguir el financiamiento para poder pagar la cantidad acordada antes del 12 de noviembre de 2009. Ante esta situación, el 15 de junio de 2010 el peticionario y el doctor Berríos López acordaron modificar el pagaré garantizado con hipoteca para extender su vencimiento hasta el 1 de junio de 2015. Para formalizar dicho acuerdo, las partes otorgaron la Escritura Núm. 72 sobre Modificación de Pagaré e Hipoteca. La escritura se presentó en el Registro el 2 de abril de 2012.
El 6 de septiembre de 2012, la Registradora expidió una notificación de faltas en la cual solicitó las Actas de Protocolización Núm. 32 y 33 mencionadas en la escritura con las correspondientes certificaciones del Registro de Poderes. Así las cosas, el 12 de septiembre de 2012 el peticionario presentó un Escrito de Recalificación en el cual informó que las actas se encontraban anejadas a la Escritura Núm. 35, presentada el 8 de enero de 2008. Además, el 24 de octubre de 2012, el peticionario presentó las certificaciones actualizadas del Registro de Poderes.
Posteriormente, el 2 de noviembre de 2012 la Registradora expidió una segunda notificación en la cual señaló que "la hipoteca cuya modificación se solicita venció el 12 de noviembre de 2009, y la modificación se solicita con posterioridad a su vencimiento".3 Inconforme con esa determinación, el 21 de noviembre de 2012, el peticionario presentó un Escrito de Recalificación en el cual solicitó la recalificación e inscripción de la Escritura Núm. 72. No
obstante, el 6 de febrero de 2013, la Registradora nuevamente emitió una notificación de denegatoria de inscripción por los mismos fundamentos que expuso en la denegatoria de noviembre de 2012. Aún en desacuerdo con la determinación de la Registradora, el peticionario presentó ante este Tribunal el recurso gubernativo de referencia.
En síntesis, el peticionario alegó que la Registradora erró al denegar la inscripción de la Escritura Núm. 72 en el Registro porque "[l]a expiración del término provisto en la obligación no implica su extinción".4 Con particularidad, el peticionario expresó que a pesar de haber expirado el término de un año provisto en la escritura, la obligación original subsiste y, por lo tanto, también subsiste la hipoteca que la garantiza. Además, señaló que el vencimiento del término del contrato solo le concede al doctor Berríos López la oportunidad de hacer la obligación exigible. Ahora, alegó que al doctor no hacerla exigible y la obligación continuar vigente entre ellos, los créditos accesorios también continúan en vigor. Así, el peticionario arguyó que el doctor Berríos López le otorgó una prórroga tácita y este continuó realizando los pagos hasta que decidieron modificar el pagaré y la hipoteca para extender su vencimiento hasta junio 2015, permaneciendo los demás términos y condiciones vigentes. Según lo anterior, el peticionario adujo que la voluntad de las partes no fue extinguir la obligación original, sino modificarla. Por lo tanto, entiende que no se produjo una novación extintiva con la nueva escritura, sino una novación modificativa.
Por su parte, la Registradora expresó en su alegato que en el presente caso las partes realizaron un pagaré garantizado con hipoteca con fecha fija o específica del 12 de noviembre de 2009. La Registradora invocó lo resuelto en R & G Premier Bank P.R. v. Registradora de la Propiedad, 162 D.P.R. 602 (2004), en el cual esta Curia resolvió si procedía la cancelación en el Registro, por confusión de derechos, de un pagaré hipotecario no vencido. Adujo que en ese caso este Tribunal modificó el dictamen emitido en Srio. de Hacienda v. Tribunal Superior, 95 D.P.R. 444 (1967), "a los únicos fines de incluir en dicho razonamiento aquellos pagarés que no se han vencido (Énfasis suplido) y que se encuentren en manos de su librador y este no los ha puesto nuevamente en circulación".5 Así las cosas, alegó que cuando un pagaré es pagadero en fecha específica se considera vencido cuando llega la fecha establecida. La Registradora arguyó que al vencer el pagaré hipotecario, este perdió su vigencia y efectividad y solo le restaría al acreedor la ejecución o cancelación de la hipoteca. Añadió que al vencer el pagaré todas sus garantías también quedaron sin efecto.
De acuerdo con lo anterior, la Registradora expresó que cuando las partes otorgaron la escritura de modificación hacía siete meses que la hipoteca había vencido. Además, la escritura se presentó en el Registro dos años y cinco meses después de haber vencido la hipoteca. Así las cosas, concluyó que "estando vencido el pagaré hipotecario con fecha cierta, librado por el recurrente, perdió su negociabilidad, vigencia y efectividad y su garantía ya no permanece latente. Solo le resta al tenedor (acreedor) la ejecución o la cancelación, pero no su modificación".6 Claro está, el efecto último de la acción de la Registradora es que obligaría a las partes a pagar aranceles al cancelar el pagaré hipotecario inscrito de $180,088.95 y, además, pagar aranceles al inscribir el nuevo pagaré hipotecario con la cantidad aún adeudada.
El Registro de la Propiedad es el organismo del gobierno que guarda constancia de los actos relacionados al trámite jurídico de los bienes inmuebles y los derechos inscribibles sobre estos.7 Este se creó con el propósito de registrar los actos y contratos relativos a los bienes inmuebles mediante un sistema de publicidad de títulos.8
Por otra parte, la hipoteca se define como
"un derecho real que sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en posesión de su propietario o titular, y el cual implica un poderoso instrumento del crédito territorial".9
Así, la hipoteca es un derecho real de carácter accesorio. Esto significa que, por su condición de derecho de garantía, es requisito esencial que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.10 Debido a su naturaleza accesoria, su vigencia no es independiente de la vigencia de la obligación principal.11 Así, pues, la hipoteca está subordinada a la obligación principal en su existencia y extinción.12 Su dependencia a la obligación principal es de tal grado que si la primera es nula o inexistente, la hipoteca también será nula o inexistente.13 Por lo tanto, la hipoteca se extingue en todo caso...
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