Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 13 de Enero de 2015 - 192 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2014-2 |
| DTS | 2015 DTS 004 |
| TSPR | 2015 TSPR 004 |
| DPR | 192 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 13 de Enero de 2015 |
Certiorari
2015 TSPR 4
192 DPR ____
192 D.P.R. ____ (2015)
2015 DTS 4 (2015)
Número del Caso: RG-2014-2
Fecha: 13 de enero de 2015
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Héctor Saldaña Egozcue
Lcdo. Carlos Lugo Fiol
Lcda. Cybele Delgado Rivera
Parte Recurrida: Hon. Marisol Marchand Castro
Derecho Inmobiliario Registral Procede Inscripción de documento administrativo otorgado por el CRIM sobre traspaso de hipoteca legal tácita ante el Registro de la Propiedad.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTÍNEZ.
San Juan, Puerto Rico, a 13 de enero de 2015.
El recurso presentado nos permite determinar si el documento administrativo otorgado por el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales para transferirle a una fiadora la hipoteca legal tácita que se constituye a su favor, por concepto de las contribuciones de ingresos municipales sobre la propiedad inmueble, es inscribible ante el Registro de la Propiedad.
Procedemos a delimitar el escenario fáctico y procesal que originó el recurso que tenemos ante nuestra consideración.
La controversia de autos gira en torno a una finca del Municipio de San Juan (Municipio), cuyo derecho de superficie y el derecho de construir en la referida finca fueron cedidos a Paseo Portuario and Company S.E. (Paseo Portuario).1 A su vez, Paseo Portuario transfirió el arrendamiento del derecho de superficie a Rexam Limited Partnership. Luego, el derecho de superficie y la titularidad de la propiedad edificada (Edificio Portuario) se cedieron a favor de Colonial Parking Corporation (Colonial).
En virtud del tracto descrito, Colonial advino dueña del derecho de superficie de la finca del Municipio, así como del Edificio Portuario. Ante esto y según se desprende del recurso presentado, Colonial alegó ante el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) que por el edificio estar construido sobre una propiedad del Municipio estaba exento de pagar contribuciones. El CRIM rechazó este argumento y solicitó que se presentara una fianza de garantía financiera para garantizar la deuda sobre la propiedad inmueble impuesta al Edificio Portuario.
En consecuencia, a solicitud de Colonial, el 31 de marzo de 2008 United Surety & Indemnity Company (USIC) emitió la fianza de garantía financiera número 08123361 (fianza), por la suma inicial de $1,575,000. En ésta, USIC se obligó solidariamente con Colonial por el pago de las contribuciones sobre la propiedad inmueble correspondiente al Edificio Portuario. Posteriormente, la fianza de garantía se incrementó a $1,975,000.
Luego de otorgada esta garantía, Colonial se convirtió en un contribuyente moroso. Por tanto, el 14 de marzo de 2011 el CRIM emitió una misiva en la cual solicitó hacer efectiva la fianza que garantizaba la deuda. El 26 de abril de 2011 el CRIM envió una segunda reclamación reiterando que no pudo llegar a un acuerdo con Colonial, por lo que para cobrar la deuda contributiva no le quedaba otra alternativa que ejecutar la fianza. Esta reclamación fue reiterada en una tercera misiva emitida el 18 de mayo de 2011. En todos estos requerimientos, el CRIM solicitó el pago de $1,975,000.
Ante estas reclamaciones, el 11 de octubre de 2011 USIC pagó al CRIM la cantidad de $1,812,442.03. Este pago fue realizado mediante dos cheques: el número 3909 por la cantidad de $367,170.33 con el cual se acreditó el pago de la deuda corriente; y el número 3910 por $1,445,271.70, mediante el cual se pagó la deuda contributiva sobre la propiedad inmueble impuesta al Edificio Portuario para los años fiscales 2003-2010.
En consideración a estos pagos, el 5 de diciembre de 2011 el Sr. Gustavo A.
Freyre Conde, Subdirector Ejecutivo del CRIM, emitió ante la notario Tania Xiomara Laporte Reverón un documento administrativo de cesión a favor de USIC.
En éste, se estableció que al 11 de octubre de 2011 Colonial le adeudaba al CRIM la cantidad de $2,506,298.34 por concepto de contribuciones de ingresos municipales sobre la propiedad inmueble con número de catastro 040-003-089-04-000, a la cual nos hemos referido como Edificio Portuario. Se estableció, además, que en virtud de esta deuda y la garantía emitida por USIC, este último se acogió a los beneficios de amnistía contributiva contenidos en la Ley Núm. 94-2011, 21 LPRA sec. 5001, y satisfizo la deuda. A tenor con estos sucesos, se consignó la siguiente cláusula:
En consideración al referido pago, por la presente CRIM cede y traspasa a USIC todos sus derechos y acciones contra Colonial; resultantes y a consecuencia de la deuda por concepto de contribuciones de ingresos municipales sobre la propiedad inmueble con número de catastro 040-003-089-04-000 vencida al 01/07/2011, y que se encuentran comprendidas en el pago realizado por USIC. Así pues USIC queda subrogada en todos los derechos y acciones del CRIM en contra de Colonial.
Además de cederle los derechos y acciones que el CRIM ostentaba en contra de Colonial, en el referido documento se relevó a USIC de todas las obligaciones con respecto a la fianza que ésta había emitido.
Así las cosas, el 8 de febrero de 2012 USIC presentó una Instancia para Inscribir Gravamen sobre la Propiedad (Instancia) en la Sección Primera del Registro de la Propiedad de San Juan. En ésta, expuso el cuadro fáctico que hemos descrito y arguyó que por virtud del Código Civil se subrogó en todos los derechos que el CRIM poseía en contra de Colonial y terceros. Alegó, además, que entre los derechos en los que se subrogó se encuentra el gravamen preferente a favor del CRIM. Por consiguiente, solicitó que se inscribiera a su favor el asiento definitivo del gravamen preferente sobre la finca. La Instancia fue presentada con varios documentos adicionales. Entre ellos, se encuentra la Cesión
otorgada por el CRIM, el Contrato de Fianza, los cheques emitidos a favor del CRIM y los recibos de pago otorgados por este último.
Luego de presentados estos documentos en el Registro de la Propiedad y mientras estaba pendiente su calificación, USIC recurrió al Tribunal de Primera Instancia con una demanda sobre cobro de dinero, incumplimiento de contrato y ejecución de embargo contra Colonial y American Parking System, Inc., entre otros.
En ésta, solicitó que el Tribunal le ordenara a Colonial el pago de $1,812,442.03, además de los gastos y honorarios por el pleito instado.
Asimismo, dado que el gravamen estaba pendiente de inscripción ante el Registro de la Propiedad, solicitó que una vez éste fuera calificado se ordenara la ejecución de embargo para proceder a vender en pública subasta el derecho de superficie y la titularidad del Edificio Portuario ad terminum annorum
que Colonial ostentaba en torno a la finca.
El 4 de enero de 2013 la Hon. Marisol Marchand Castro, Registradora de la Propiedad de la Sección Primera de San Juan (Registradora), emitió una notificación informando que no procedía la inscripción del asiento solicitado por USIC. En particular, hizo constar lo siguiente: [s]e solicita la anotación de Embargo mediante Instancia. Por naturaleza del embargo solicitado, que es en base (sic) a cobro de dinero, la Ley Hipotecaria requiere que se practique en virtud de Orden del Tribunal.3
Ante esta notificación, el 24 de enero de 2013 USIC presentó un Escrito de Recalificación. En esencia, argumentó que lo que solicitó fue la inscripción de un gravamen preferente adquirido por subrogación y cesión, no un embargo a base de una acción en cobro de dinero. A pesar de esto, el 27 de marzo de 2014 la Registradora se sostuvo en su calificación inicial y denegó la inscripción solicitada.
Por consiguiente, el 16 de abril de 2014 USIC recurrió ante nos y objetó la calificación otorgada por la Registradora. Argumentó que ésta erró al requerir una orden judicial para inscribir el gravamen preferente. Ello, debido a que los Arts. 1738 y 1166 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA secs. 4912, 3250, le conceden a USIC el derecho a subrogarse en todas las acciones que el CRIM habría podido ejercitar contra Colonial. Arguyó que al USIC pagar la deuda contributiva, el derecho de cobro y sus garantías accesorias pasaron a su patrimonio por disposición de ley, es decir, automáticamente.
Asimismo, USIC alegó que la Registradora erró al no reconocer que la hipoteca legal tácita puede ser transferida. Adujo que la propia Ley Hipotecaria y de Registro de la Propiedad de 1979 (Ley Hipotecaria) permite su transmisión y que el documento otorgado por el CRIM es suficiente para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Ello, debido a que, por analogía, a USIC le aplica el mismo procedimiento que por virtud de ley se instituyó a favor del CRIM.4
En consecuencia, alegó que tanto la Instancia como los documentos complementarios presentados eran suficientes para que se reconociera e inscribiera el gravamen a favor de USIC.
Por su parte, la Registradora expuso que la Instancia presentada no constituye un documento suficiente para inscripción. Empero, explicó que como de ésta se desprende que había una acción de cobro de dinero pendiente, le aplicó las disposiciones que regulan las anotaciones preventivas de demanda y embargo, y requirió una orden judicial para la anotación del gravamen.5
Por otro lado, por primera vez, la Registradora expresó que la extensión de la subrogación de derechos y acciones de USIC como fiadora y la determinación de si procedía inscribir como gravamen o un embargo en cobro de dinero, es un asunto de exclusiva competencia...
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