Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 2 de Noviembre de 2015 - 194 DPR ____

Emisor:Tribunal Supremo
Número del caso:RG-2015-3
DTS:2015 DTS 157
TSPR:2015 TSPR 157
DPR:194 DPR ____
Fecha de Resolución: 2 de Noviembre de 2015
RESUMEN

'Propiedad Horizontal, Derecho Registral Revisión del Registrador o Registradora de condiciones restrictivas previamente inscritas en el Registro de la Propiedad; impedimento para inscribir documentos incompatibles con tales condiciones.'

 

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Park Tower , S.E.

Peticionaria

v.

Registradora de la Propiedad de San Juan, Sección

Segunda, Hon. Carmen E. Ávila Vargas

Recurrida

2015 TSPR 157

194 DPR ____ (2015)

194 D.P.R. ____ (2015)

2015 DTS 157 (2015)

Recurso Gubernativo

Número del Caso: RG-2015-3

Fecha: 2 de noviembre de 2015

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. José Cela Ureña

Registrador de la Propiedad: Lcda. Carmen E. Ávila Vargas

Propiedad Horizontal, Derecho Registral –Revisión del Registrador o Registradora de condiciones restrictivas previamente inscritas en el Registro de la Propiedad; impedimento para inscribir documentos incompatibles con tales condiciones.

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo

San Juan, Puerto Rico, a 2 de diciembre de 2015.

En SLG Pérez Rivera v. Registrador, 189 DPR 729 (2013), resolvimos, en el contexto de una solicitud de inscripción de un Régimen de Propiedad Horizontal, que “un registrador no puede revisar la razonabilidad y la validez de unas condiciones restrictivas inscritas previamente en el Registro de la Propiedad”.1 Específicamente señalamos que los argumentos que proponían los peticionarios “[estaban] sujetos a la evaluación de factores extraregistrales, los cuales no constaban en los documentos presentados ante el Registro”2.

En esta ocasión, nos corresponde determinar si la Registradora de la Propiedad actuó correctamente al denegar la inscripción de un Régimen de Propiedad Horizontal por su incompatibilidad con unas servidumbres en equidad previamente inscritas en el Registro de la Propiedad.

Resolvemos que la Registradora actuó correctamente.

I

El 2 de noviembre de 2001, la parte peticionaria Park Tower, S.E., compareció al Registro de la Propiedad (Registro), Sección II de San Juan, para presentar la escritura número 49 sobre "Constitución del Régimen de la Propiedad Horizontal de Hyde Park Tower", otorgada en San Juan, el 25 de septiembre de 2001, ante el notario Jorge Cela Urena. Tal Régimen de Propiedad Horizontal se constituiría en una finca de su propiedad identificada con el número 7771, inscrita al folio 149 del tomo 224 de Río Piedras Norte, Sección II del Registro de la Propiedad de San Juan.

Dicha finca consiste del solar 225 de la Urbanización Hyde Park de Río Piedras, San Juan, Puerto Rico, con una cabida superficial de 905.2568 metros cuadrados. El solar 225 fue segregado de la finca

principal 7557inscrita al folio 224 del tomo 174 de Río Piedras Norte, Sección II del Registro de la Propiedad de San Juan. La finca 7771está gravada por su procedencia con unas condiciones restrictivas de edificación, según surge de la certificación registral.

La certificación registral de la finca 7771, al folio 149, en lo pertinente expresa lo siguiente:

(...)Es segregación de la finca siete mil quinientos cincuenta y siete (...) (Texto omitido). Como tal segregación se halla sujeta a condiciones restrictivas sobre edificación.

Así, en una nota marginal al folio 226 de la finca principal 7557, se expresan, en lo que es pertinente, las siguientes condiciones restrictivas sobre edificación:

"Por escritura 120 otorgada en Río Piedras, el 28 de mayo de 1946 ante el notario Eloy Acosta Domenech, D. Juan Valdejuli Rodríguez, mayor de edad, casado con Juana Pelegrina y vecino de Río Piedras, por sí y como apoderado de su citada esposa, cuyas facultades tiene acreditadas en este Registro, manifiesta que la finca de este número la hubo según la inscripción primera anterior y la cual ha sido urbanizada y dividida en solares según plano aprobado por la Junta de Planificación, Urbanización y Zonificación y quedó subdividida en diez y ocho manzanas marcadas desde la letra “A” hasta la “R” y siendo el deseo de dicho Valldejuli-Rodríguez y su esposa, hacer una urbanización uniforme en la construcción, le imponen a dichos solares las siguientes restricciones: (1) Los solares comprendidos en las manzanas letras A y B y los marcados con los números ciento sesenta y ocho al ciento setenta de la manzana G; y los solares marcados con las números doscientos cuarenta y seis al doscientos sesenta y cuatro de la manzana L, los solares marcados con los números doscientos sesenta y cinco al doscientos setenta y ocho de la manzana "N"; los solares marcados del número doscientos noventa y nueve al trescientos nueve de la manzana "N" y los solares marcados con las letras "A", "B'', "C", "O" y "P" quedan por la presente asignados como zona comercial, ya que dichos solares dan a las carreteras insulares que pasan por dicha finca. (2) En los solares comprendidos en las manzanas "D", "E" y "F" podrán construirse casas de apartamientos hasta tres pisos, incluyendo la planta baja cuyos solares quedan designados para fines residenciales y sujetos además a las limitaciones establecidas en las párrafos siguientes. (3) En todos los demás solares se imponen como condiciones las siguientes condiciones restrictivas sobre construcción: (1) En cada uno de estos solares solo podrá construirse una casa para residencia de una o dos familias y su construcción será de concreto armado y bloques y techo de azotea o tejas y a un costo no menor de cinco mil dólares." (Énfasis suplido).

En este caso, el inmueble que la parte Peticionaria pretende someter al Régimen de Propiedad Horizontal es un edificio de apartamentos de cinco niveles o plantas, con un total de dieciséis apartamentos. Al calificar la escritura mencionada y examinar las constancias del Registro, la Registradora determinó que la construcción del edificio era contraria a las condiciones restrictivas.

En su calificación, señaló la Registradora que existen condiciones restrictivas que establecen que en el solar donde se está constituyendo el Régimen de Propiedad Horizontal, solamente podrá construirse una casa para residencia de una o dos familias. Estas condiciones, señaló la Registradora, impiden la constitución del régimen de un edificio de cinco plantas y dieciséis apartamentos residenciales, como pretende la parte Peticionaria.

Ante la calificación de la Registradora, el 26 de diciembre de 2012, la parte Peticionaria presentó un escrito de recalificación suscrito en la misma fecha por el Notario Jorge Cela Urena. El 16 de abril de 2015, y luego de evaluar las objeciones a la calificación contenidas en el escrito de recalificación, la Registradora denegó la inscripción, reiterándose en el fundamento de su calificación original.

El 6 de mayo de 2015, la parte Peticionaria presentó el Recurso Gubernativo que hoy atendemos. El 12 de mayo de 2015, la Registradora presentó los documentos pertinentes requeridos por el Artículo 77 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, y el inciso (i) de la Regla 27 del Reglamento del Tribunal Supremo de Puerto Rico. Por último, el 26 de mayo de 2015, la Registradora presentó su Alegato, quedando el caso perfeccionado. Siendo así, nos disponemos a resolver.

II

La calificación registral constituye la piedra angular del principio de legalidad.3 Esta encuentra su basamento legal en la Ley Núm. 98 de 8 de agosto de 1979, según enmendada...

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