Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 2 de Diciembre de 2015 - 194 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2015-328 |
| DTS | 2015 DTS 158 |
| TSPR | 2015 TSPR 158 |
| DPR | 194 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 2 de Diciembre de 2015 |
Certiorari
2015 TSPR 158
194 DPR ____ (2015)
194 D.P.R. ____ (2015)
2015 DTS 158 (2015)
Certiorari
Número del Caso: CC-2015-328
Fecha: 2 de diciembre de 2015
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Mayagüez
Abogado del Peticionario: Lcdo. Jorge C. Cruz Jové
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo.
Carlos A. González Soler
Lcda. María de Lourdes Rivera de Jiménez
Control de Acceso y Propiedad Horizontal Pago de cuotas de mantenimiento por parte del desarrollador de la urbanización de los solares y viviendas sin vender que son titulares.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Estrella Martínez.
San Juan, Puerto Rico, a 2 de diciembre de 2015.
Con el desarrollo de múltiples urbanizaciones con control de acceso y áreas comunes, han surgido una serie de interrogantes dirigidas a cuestionar la obligación de los desarrolladores de pagar las cuotas de mantenimiento por las áreas verdes y comunes de aquellas propiedades que son titulares y aún no se han vendido. A tono con ello, distintas asociaciones de residentes han instado pleitos requiriendo el pago a las desarrolladoras de estas cuotas por las unidades que son titulares, independiente de si éstas se han o no desarrollado.1 Hoy nos corresponde arrojar luz a estas interrogantes.
En particular, la controversia ante la consideración de este Tribunal exige dictaminar si conforme a una escritura de condiciones restrictivas la desarrolladora de una urbanización con acceso controlado se obligó a cumplir con el pago de las cuotas de mantenimiento una vez comenzaron las gestiones administrativas y financieras de la asociación de residentes, es decir, desde su fecha de constitución. A tales efectos, concluimos que ello dependerá de si la desarrolladora es la titular de la residencia conforme al Reglamento y la escritura suscrita. Veamos.
El proyecto residencial de la Urbanización Los Versalles (Urbanización) localizado en Mayagüez, Puerto Rico, fue edificado por Los Versailles, S.E. (la Desarrolladora o recurrida). Éste consta de 109 solares residenciales, calles y áreas comunales. El 21 de julio de 1998 la Desarrolladora incorporó a la Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. (Asociación o peticionaria), con el propósito de que fungiera como administradora de la Urbanización y velara por el cumplimiento de los acuerdos, descritos más adelante, que se incluyeron en la constitución de la Urbanización con facilidades de control de acceso.
Particularmente, el 5 de abril de 1999 se otorgó la Escritura Núm. 7 (Escritura) en torno a las condiciones restrictivas que regirían la Urbanización. A su vez, a ésta se le incorporó el Reglamento de la Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. (Reglamento), el cual había sido suscrito el 31 de marzo del mismo año. La primera unidad fue vendida el 27 de abril de 1999 y la administración de la Urbanización se traspasó a los titulares el 20 de noviembre de 2008.
En lo pertinente a la controversia de autos, es menester destacar que el referido Reglamento aplica a todo el terreno, edificaciones, dependencias de la urbanización, a todos los titulares de los solares presentes y futuros, así como a los arrendatarios, huéspedes, visitas, invitados, empleados, entre otros allí enumerados. Art. 3 del Reglamento de la Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. De igual forma, éste apresta que la Asociación es el órgano supremo de la Urbanización y está compuesta por [t]odos los titulares de los solares que integran La urbanización y por Versalles, S.E., sus sucesores, agentes, cesionarios y cualquier otra persona o personas que esta designe. Art. 5 del Reglamento de la Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. En este mismo articulado, se establece que la Desarrolladora conservaría su carácter de miembro hasta tanto no renunciara voluntariamente o hasta el día primero de enero de 2010, lo que ocurriera primero.
Por otra parte, en el Art. 28 del mismo Reglamento, se consigna que la Desarrolladora debe ser considerada como titular y dueña. El mencionado artículo dispone de la siguiente manera:
En [t]odo momento Los Versalles, S.E., sus sucesores, agentes y/o cesionarios; será considerada como la titular y dueña de la totalidad de los solares y unidades residenciales que componen la urbanización hasta tanto no traspase esos derechos a los compradores y estos sean registrados en el libro de titulares. Art. 28 del Reglamento de la Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. (Énfasis suplido).
Además, el Art. 44 del Reglamento bajo estudio establece la obligación que tienen todos los titulares de aportar la cantidad de $150 al mes por concepto de los gastos comunes de administración y mantenimiento de la Urbanización. Particularmente, decreta lo que sucede:
Los Titulares están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación, reparación y uso de los elementos comunes de La urbanización, así como a todos los demás gastos ordinarios u extraordinarios que fueran legítimamente acordados. Art. 44 del Reglamento de la Asociación de Residentes Los Versalles, Inc.
Basados en estas disposiciones reglamentarias, en el 2012 la Asociación presentó una reclamación contra la Desarrolladora ante el Tribunal de Primera Instancia. En ella, alegó que la Desarrolladora incumplió con su obligación de pagar la referida cuota de mantenimiento, lo cual le generó una deuda ascendente a $1,862,136.75. Especificó que esta última es por razón de los solares y unidades de vivienda de los cuales la Desarrolladora era titular desde el 1 de abril de 1999 hasta que respectivamente las traspasó a sus compradores. Asimismo, la Asociación le requirió los intereses por esta...
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