Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 13 de Abril de 2016 - 195 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2014-333 |
| DTS | 2016 DTS 079 |
| TSPR | 2016 TSPR 079 |
| DPR | 195 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 13 de Abril de 2016 |
Palmas del
Mar Homeowners Association, Inc.;
Certiorari
2016 TSPR 79
195 DPR ____ (2016)
195 D.P.R. ____ (2016)
2016 DTS 79 (2016)
Número del Caso: CC-2014-333
Fecha: 13 de abril de 2016
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Carolina-Humacao, Panel IX
Abogada de la Parte Peticionaria: Lcda. Heidy Aleyi Ortiz Rodríguez
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo.
Carlos A. Piovanetti Dohnert
Lcdo. José Rafael González Rivera
Lcda. Benjamín Quiñones Lebrón
Obligaciones y Contratos, Derecho Hipotecario: Acreedor hipotecario que obtiene mediante acuerdo de dación en pago la titularidad del bien hipotecado se considera adquirente voluntario para propósitos de la Ley de Condominios, 31 LPRA secs 1291 et seq. y la Ley de Control de Acceso, 23 LPRA sec. 64 et seq., y responde solidariamente por las cuotas de mantenimiento y gastos comunes atrasadas que adeude el transmitente al momento del traspaso de la propiedad.
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez
En San Juan, Puerto Rico, a 13 de abril de 2016.
Hoy nos toca resolver si un acreedor hipotecario que obtiene mediante acuerdo de dación en pago la titularidad del bien hipotecado debe ser considerado como un adquirente voluntario o involuntario. Por los fundamentos que pasamos a exponer, resolvemos que ese acreedor hipotecario es un adquirente voluntario para propósitos de la Ley de Condominios, infra, y de la Ley de Control de Acceso, infra, y como tal responde solidariamente por las cuotas de mantenimiento y gastos comunes atrasadas que adeudara el transmitente al momento del traspaso de titularidad.
El 12 de abril de 2008, la Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental (Cooperativa) le concedió un préstamo al Sr. Carlos Torres Silva por la cantidad de $216,750.00, más intereses. Esta deuda se hizo constar en un pagaré suscrito en la misma fecha y garantizado con una hipoteca que fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, Sección de Humacao.1 Dicha garantía hipotecaria se estableció sobre un apartamento que le pertenecía al señor Torres Silva, ubicado en el Condominio Beach Village Regime I (Cond. Beach Village), un complejo de viviendas sometido al régimen de propiedad horizontal.2
El señor Torres Silva dejó de efectuar los pagos del préstamo, por lo que el 15 de junio de 2011 la Cooperativa presentó una demanda en su contra sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca. No obstante, esta reclamación no se llegó a contestar pues el 12 de julio de 2011, de manera extrajudicial, la Cooperativa y el señor Torres Silva otorgaron una escritura pública de dación en pago y cancelación de pagaré hipotecario, en la cual la Cooperativa aceptó recibir el apartamento en el Cond. Beach Village como pago total de su acreencia.3 Así, el Tribunal de Primera Instancia desestimó motu proprio la demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca por motivo de inactividad, bajo la Regla 39.2(b) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 39.2, ya que no se realizó ningún trámite ulterior.
Al cabo de unos meses, el Consejo de Titulares del Cond. Beach Village, así como Palmas del Mar Homeowners Association (en conjunto, recurridos) le enviaron comunicaciones a la Cooperativa cobrándole las cuotas de mantenimiento adeudadas por el señor Torres Silva, según lo dispuesto en la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1291 et seq., y en la Ley de Control de Acceso, 23 LPRA sec. 64 et seq. Aludieron a unas sentencias obtenidas a su favor en procedimientos judiciales sobre cobro de cuotas, en las que se habían hecho constar dichas obligaciones.4
No obstante, la Cooperativa negó responsabilidad por la deuda y procedió a instar la presente demanda sobre sentencia declaratoria.
En síntesis, adujo que era un adquirente involuntario pues adquirió el apartamento mediante dación en pago con el propósito de proteger su acreencia y luego de haber iniciado una acción sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca. Así, como adquirente involuntario no respondía por las cuotas atrasadas bajo la Ley de Control de Acceso, supra, que fueran anteriores a su adquisición, y en cuanto a la Ley de Condominios, supra, sólo venía obligada a pagar la deuda correspondiente a los seis meses previos a su entrada como titular del apartamento.5
Los recurridos contestaron y sostuvieron que la Cooperativa era un adquirente voluntario que acordó con su deudor, sin que ello formara parte de procedimiento judicial alguno, recibir el apartamento como pago de la obligación en lugar de la devolución del préstamo.
Argumentaron que la dación en pago como modo de cumplimiento presupone una actuación voluntaria del acreedor. Además, expresaron que la jurisprudencia ha clasificado como adquirente involuntario a aquel acreedor hipotecario que, luego del proceso para ejecutar la garantía, se ve obligado a adquirir la propiedad como último recurso para proteger su acreencia.6
Después de que la Cooperativa presentara una moción de sentencia sumaria y de que las partes estipularan que no había controversia de hechos, el Tribunal de Primera Instancia dictó una sentencia en la que determinó que la Cooperativa era un adquirente involuntario. Según ese foro, el interés de la Cooperativa al adquirir mediante dación en pago no fue convertirse en dueña del apartamento, sino proteger su acreencia. Determinó, además, que la Cooperativa había ejercido su crédito preferente como acreedora hipotecaria, pues llegó a instar una demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca. En consecuencia, expresó que bajo la Ley de Condominios, supra, la Cooperativa sólo estaba obligada a pagar las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. En cuanto a las deudas por concepto de control de acceso, concluyó que la Cooperativa no era responsable de las cuotas atrasadas con anterioridad al momento de su adquisición, ya que la Ley de Control de Acceso, supra, no establece esa responsabilidad para el adquirente involuntario.7
En desacuerdo, los recurridos acudieron al Tribunal de Apelaciones y argumentaron que el Tribunal de Primera Instancia erró al declarar a la Cooperativa como adquirente involuntario, a pesar de que ésta había adquirido el inmueble voluntariamente mediante dación en pago, sin obtener una sentencia a su favor en el pleito de cobro de dinero y ejecución de hipoteca, y sin que se hubiera celebrado una subasta pública. Por su parte, el Tribunal de Apelaciones, después de analizar nuestra normativa sobre la dación en pago y la figura del adquirente voluntario e involuntario, acogió el planteamiento de los recurridos, revocó la sentencia y aclaró que la Cooperativa era responsable solidariamente del pago de todas las deudas de mantenimiento acumuladas al momento del traspaso del apartamento.
Concluyó que:
[L]a Cooperativa como acreedora hipotecaria no estaba obligada o forzada a otorgar la referida escritura de dación en pago, si lo hizo, debemos suponer que era respondiendo a un criterio de conveniencia lucrativa la cual, inherentemente, como cualquier negocio jurídico, tiene sus riesgos. Igualmente, la acreedora no estuvo forzada a aceptar el inmueble como dación en pago, debido a que esta tenía la alternativa de continuar el procedimiento de ejecución y esperar que otro licitador adquiriera la propiedad. En ese sentido, el 12 de julio de 2011 al otorgar la Escritura de Dación en Pago, la Cooperativa se convirtió en un adquirente voluntario.8
En desacuerdo, la Cooperativa presentó ante este Tribunal un recurso de certiorari
en el que incluyó como señalamiento de error:
Erró el Tribunal de Apelaciones al declarar que la demandante-recurrente es un adquiriente [sic] voluntario por haber adquirido el inmueble mediante dación en pago por lo que es responsable del pago de todas las cuotas de mantenimiento atrasadas y no pagadas al momento de la transmisión de la titularidad del inmueble e igualmente de las adeudadas luego del otorgamiento de la Escritura de Dación en Pago.9
Expedimos el recurso y le concedimos a las partes los correspondientes términos para la presentación de alegatos. Con el beneficio de ambas comparecencias, procedemos a resolver esta controversia.
La dación en pago es una forma especial de cumplimiento de las obligaciones que consiste en la sustitución de la prestación originalmente pactada por otra distinta, determinada por acuerdo entre acreedor y deudor. Trabal Morales v.
Ruiz Rodríguez, 125 DPR 340, 344-345 (1990); J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil: Derecho General de las Obligaciones, 3ra ed., Barcelona, Ed.
Bosch, 1985, T. I, Vol. 2, pág. 320. Se trata de la realización por el deudor y la aceptación por el acreedor de una prestación diversa de la debida, con efecto de pleno cumplimiento y extinción de la obligación. Íd., en la pág.
317. Así, la dación en pago constituye una excepción al requisito de identidad del pago, establecido en el Art. 1120 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3170, razón por la cual uno de los elementos esenciales de esta figura es el acuerdo de voluntades entre acreedor y deudor.10 Íd.
En particular, los requisitos de la dación en pago son: 1) una obligación preexistente que se quiere extinguir; 2) un acuerdo de voluntades entre acreedor y deudor en el sentido de considerar extinguida la antigua obligación a cambio de la nueva prestación; 3) una prestación realizada con intención de efectuar un pago total y definitivo. Gen. Electric v. Southern Transport...
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