Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 10 de Enero de 2017 - 197 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2015-0462 |
| DTS | 2017 DTS 003 |
| TSPR | 2017 TSPR 003 |
| DPR | 197 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 10 de Enero de 2017 |
Certiorari
2017 TSPR 3
197 DPR ___ (2017)
197 D.P.R. ___ (2017)
2017 DTS 3 (2017)
Número del Caso: CC-2015-0462
Fecha: 10 de enero de 2017
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan, Panel I
Abogado de la parte Peticionaria: Lcdo. Michel J. Godreau Robles
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Roberto A.
Rivera Ruiz
Ley de Condominios: Cantidad de votos requerida por la Ley de Condominios para aprobar obras de mejora cuando se impone una derrama para costearlas. El Consejo de Titulares sólo puede aprobar obras de mejora que impliquen la imposición de una derrama mediante el acuerdo unánime de los titulares. La aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, según la ley, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama.
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de enero de 2017.
Este caso nos permite abordar una controversia novedosa relacionada al régimen de propiedad horizontal. En particular, nos corresponde determinar qué cantidad de votos requiere la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, conocida como Ley de Condominios, 31 LPRA secs. 1291 et seq. (Ley de Condominios) para aprobar obras de mejora cuando se impone una derrama para costearlas.
En virtud de los principios aplicables a nuestro régimen de propiedad horizontal y del historial legislativo de la Ley de Condominios, resolvemos que el Consejo de Titulares sólo puede aprobar obras de mejora que impliquen la imposición de una derrama mediante el acuerdo unánime de los titulares.
El Condominio Marymar Condado (Condominio) tiene veintitrés titulares y está sometido al régimen de propiedad horizontal. El 25 de noviembre de 2014, la Junta de Directores del Condominio (Junta) circuló entre los titulares una convocatoria para celebrar una asamblea ordinaria que se llevaría a cabo el 16 de diciembre de 2014. La convocatoria detallaba que la agenda a discutirse incluiría lo siguiente:
h)
Discusión y aprobación de las siguientes derramas:
-
Derrama #l Para llevar a cabo los siguientes siete proyectos:
-
Reparación de rampas en área de carga, junta fría y empozamiento [sic.] en niveles de estacionamiento - $2,200
-
Tiestos (2) para redondel frente a entrada -
$803
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Cambio de piso al Gimnasio - $4,782
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Mejoras de Jardinería Landscaping - $8,695.
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Mejoras al sistema de cámaras de seguridad -
$7,081
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Cambios a iluminación LED en áreas comunes-
$11,161
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Control de Acceso Key/ Fob (Puertas y Elevadores) - $12,431
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-
Derrama #2-
Mejoras al Salón de Actividades - $19,800.1
El 8 de diciembre de 2014, la Sra. Marimar Pérez Riera, quien es titular del apartamiento del último piso, le envió un correo electrónico al asesor legal y al Presidente de la Junta, así como al Administrador de Momentum Management Inc. (Momentum), agente administrador del Condominio.2 Les expresó, entre otros asuntos, que tenían que obtener el consentimiento unánime de los titulares si se proponían aprobar una derrama para obras de mejora.
Así las cosas, la asamblea se efectuó en la fecha pautada y contó con la asistencia de once titulares, quienes aprobaron unánimemente todos los asuntos en agenda, incluyendo las derramas.3 Cabe destacar que durante la asamblea se acordó también que el pago de las derramas formaría parte de la cuota de mantenimiento. En consecuencia, éste vencería el primer día de cada mes y su incumplimiento daría pie a la suspensión de los servicios de agua y electricidad.4 El 17 de diciembre de 2014 se entregó copia del acta de la asamblea a los titulares y, poco después, la Junta comenzó a cobrar las derramas en las facturas de mantenimiento.
Oportunamente, la señora Pérez Riera presentó una querella contra el Consejo de Titulares del Condominio, su Junta de Directores y Momentum (en conjunto, parte demandada) ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). En lo pertinente, alegó que, conforme con el Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293b(d)(3), se requería el voto de todos los titulares del Condominio para aprobar las derramas dirigidas a costear las mejoras en cuestión.5 Solicitó, pues, que el foro administrativo le ordenara a la parte demandada que se abstuviera de cobrarlas.
El DACO emitió una Resolución sumaria mediante la cual desestimó la querella presentada. Concluyó que cuando se necesite aprobar una derrama para el financiamiento de cualquier tipo de obra, sea ésta extraordinaria, urgente o de mejora, sólo se necesitará [el] consentimiento mayoritario de [los presentes en una asamblea debidamente citada].6 Según el DACO, el requisito de aprobación de dos terceras (2/3) partes de la totalidad de los titulares al que se refiere el Artículo 38(d) (3), supra, aplica únicamente a aquellos casos en que se pretenda retirar dinero del fondo de reserva. Expresó que la Ley de Condominios detalla aquellos acuerdos que requieren la aprobación unánime o de dos terceras (2/3) partes de los titulares y que los acuerdos no especificados pueden aprobarse por la mayoría de los presentes en la reunión particular que se celebre.7
La señora Pérez Riera presentó un recurso de revisión judicial ante el Tribunal de Apelaciones, foro que confirmó al DACO. Concluyó, en síntesis, que en este caso no se requería el aval de dos terceras (2/3) partes de los titulares. Esto pues, a su juicio, dicho requisito aplica únicamente cuando se utiliza dinero del fondo de reserva para costear las mejoras, más no así cuando se impone una derrama. Según el foro apelativo intermedio, dado que no se afectó el fondo de reserva, bastó el consentimiento mayoritario de la [a]samblea [o]rdinaria debidamente citada y celebrada para discutir el financiamiento de la[s] mejora[s].8
Inconforme, la señora Pérez Riera presentó un recurso de certiorari ante este Tribunal. Sostuvo que, conforme con el Artículo 38 (d)(3) de la Ley de Condominios, supra, para aprobar obras de mejora se requiere el voto de dos terceras (2/3) partes de los titulares cuando existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. En cambio, cuando se incurre en una derrama para costear las mejoras, se requiere unanimidad.
Según la señora Pérez Riera, un análisis del historial legislativo de la Ley de Condominios y, específicamente, del Artículo 38, supra, apoya su contención. A tales fines, expuso que antes de la aprobación de la Ley de Condominios, se requería la unanimidad de votos para aprobar toda mejora.
Esto precisamente para evitar que, en aras de costear este tipo de obras que, por su naturaleza, no son necesarias-, una mayoría impusiera gastos adicionales a un titular. Así, la señora Pérez Riera señaló que el propósito del legislador al aprobar la Ley de Condominios fue reducir el requisito estricto de la unanimidad cuando hubiesen fondos suficientes para costearlos.
Correlativamente, se mant[uvo] el requisito de unanimidad cuando no hubiesen fondos suficientes para costear las obras de mejora y, por consiguiente, se [requiriera] imponer una derrama.9
La parte demandada presentó su alegato y adujo, en síntesis, que el Condominio contaba con fondos suficientes para costear las obras en cuestión. Asimismo, planteó que existe controversia sobre si las obras aprobadas con la derrama son gastos necesarios o mejoras.10 También expresó que la oposición de la señora Pérez Riera era caprichosa por lo que, en virtud de las disposiciones del Artículo 42(b) de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293f, no debía surtir efecto alguno.
Este Tribunal celebró una vista oral a la cual comparecieron las partes y discutieron sus respectivas posturas en cuanto a la controversia que nos ocupa. Con el beneficio de sus comparecencias, procedemos a resolver.
II A. La Ley de Propiedad Horizontal...
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